加碼存量市場(chǎng)？ 招商蛇口謀百萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓

• 2017年12月13日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 916 57
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

  2017年世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢(shì)突出。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)...

半個(gè)月內(nèi)，招商蛇口找了一個(gè)做聯(lián)合辦公空間的合作商，完成了260億元的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持證券化，大有押重金加碼存量市場(chǎng)的超車意圖。

招商蛇口布局長(zhǎng)租公寓，半個(gè)月內(nèi)完成了260億融資。

前腳跟SOHO中國(guó)剛簽完約，要在商業(yè)寫(xiě)字樓、產(chǎn)園辦公、產(chǎn)業(yè)孵化等領(lǐng)域進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作，后腳馬上搭伙建行發(fā)行200億元長(zhǎng)租公寓ABN，再往前數(shù)10天，首單60億元的儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS計(jì)劃正式獲批，招商蛇口布局100萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓的“雄心”逐漸顯露。

半個(gè)月內(nèi)，招商蛇口找了一個(gè)做聯(lián)合辦公空間的合作商，完成了260億元的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持證券化，大有押重金加碼存量市場(chǎng)的超車意圖。

據(jù)悉，招商蛇口已將長(zhǎng)租公寓列為公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，其長(zhǎng)租公寓建筑規(guī)模總計(jì)約60萬(wàn)平方米，約1.6萬(wàn)間，目前已在深圳、北京、天津、重慶等有所布局，上海、廣州等城市亦正在推進(jìn)落地中。

據(jù)悉，按照招商蛇口的計(jì)劃，未來(lái)將圍繞一線及重點(diǎn)二線城市進(jìn)行重點(diǎn)布局，通過(guò)收購(gòu)兼并的模式加速擴(kuò)張，管理規(guī)模擴(kuò)容至100萬(wàn)間。

中金公司分析師張宇表示，公司當(dāng)前全國(guó)長(zhǎng)租公寓總房源數(shù)達(dá)1.6萬(wàn)套（對(duì)應(yīng)建筑面積約60萬(wàn)平方米），其中在運(yùn)營(yíng)房源數(shù)1.3萬(wàn)套，平均月租金約為每平方米100元，出租率達(dá)98%-99%。預(yù)計(jì)此業(yè)務(wù)板塊今年可實(shí)現(xiàn)4億元左右收入，且由于產(chǎn)品多為存量自持物業(yè)，拿地成本極低，毛租金收益率預(yù)計(jì)可達(dá)20%，毛利率超過(guò)50%。

值得關(guān)注的是，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，自持長(zhǎng)租公寓沉淀資金量大，對(duì)企業(yè)資金鏈壓力大，需要房企有很強(qiáng)的融資能力，并且資金成本相對(duì)較低，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張，但仍需很長(zhǎng)周期才能獲得盈利。

事實(shí)上，今年以來(lái)，招商蛇口在融資、加杠桿方面動(dòng)作頻繁，上半年先后發(fā)行兩筆共計(jì)50億元的中期票據(jù)，11月下旬繼續(xù)發(fā)行了兩筆共29億元的公司債券，同時(shí)與太盟投資集團(tuán)合作設(shè)立規(guī)模為16億元的地產(chǎn)基金。

據(jù)張宇表示，截至9月底，招商蛇口在手現(xiàn)金約445.5億元，短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)262.7億元。公司幾次融資將優(yōu)化資金狀況，提升償債能力。

事實(shí)上，自從中央提出多項(xiàng)鼓勵(lì)及支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策后，多家知名房企紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，大舉發(fā)展自持租賃住宅業(yè)務(wù)。

而自房地產(chǎn)融資渠道收緊之后，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目則是較為容易獲得融資的渠道。

前不久新派公寓的2.7億元國(guó)內(nèi)首單權(quán)益性長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs正式“破冰”發(fā)行后，保利亦趁機(jī)拿下了國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，規(guī)模50億元。

“長(zhǎng)租公寓目前回報(bào)率很低，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)提出了很高的要求，資本對(duì)該領(lǐng)域的投入也愈發(fā)理性。”某房企高管接受?記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓盛宴之下，不少房企紛紛將其作為主航道業(yè)務(wù)之一，若盲目發(fā)展，不排除將來(lái)出現(xiàn)大量空置的長(zhǎng)租公寓。

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