明年樓市調(diào)控不放松 長期租賃將獲得政策支持

• 2017年12月25日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 587 33
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  2018-2023年房地產(chǎn)基金行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進(jìn)行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

未來的住房市場除了繼續(xù)調(diào)控以外，更重要的點將落在長效機(jī)制和新型住房制度的建立上。

2018年樓市將發(fā)生怎樣的變化？

12月23日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，住建部部長王蒙徽提出，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。同時，王蒙提出，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

王蒙徽的說法體現(xiàn)了對此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場提法的呼應(yīng)和細(xì)化。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出明年要做好8項重點工作，其中之一就是加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

分析人士表示，未來的住房市場除了繼續(xù)調(diào)控以外，更重要的點將落在長效機(jī)制和新型住房制度的建立上。

明年有望支持改善型需求

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，“2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控”的表述和此前的房地產(chǎn)分類調(diào)控的思路是密切相關(guān)的。從實際執(zhí)行情況看，當(dāng)前分類調(diào)控的工作總體到位，但仍存在許多問題。

王蒙徽在當(dāng)天還表示，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

在強(qiáng)調(diào)“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”時，王蒙徽說，要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在的分類調(diào)控過程中有個關(guān)鍵點，即住房、銀行、工商、公安、城市規(guī)劃、國土等部門如何協(xié)調(diào)，使得調(diào)控真正見效。在分類調(diào)控思路不變的前提下，可以加大政績考核的任務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，在分類調(diào)控方面，就“針對各類需求實行差別化調(diào)控政策”而言，對首套需求仍會支持是不言而喻的；該種提法中也不排除將會出現(xiàn)對部分首套房和二套房的標(biāo)準(zhǔn)的重新認(rèn)定，以及對普通住房和非普通住房的認(rèn)定等政策的微調(diào)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，2018年的調(diào)控思路關(guān)注各類住房需求，但仍會嚴(yán)格遵循房子在不是用來炒的思路，對此，或會有進(jìn)一步的嚴(yán)厲管控。

此外，本次會議提出“縣城去庫存”的概念，標(biāo)志著2018年將進(jìn)入縣域去庫存的階段。但考慮到縣城經(jīng)濟(jì)在全國城市經(jīng)濟(jì)中的比重依然較大，其背后的庫存去化是對于全國房地產(chǎn)市場的交易有積極的托底作用，也會防范全年全國房地產(chǎn)市場的交易較大幅度下滑的風(fēng)險。

房地產(chǎn)稅加快出臺

王蒙徽表示，要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從需求側(cè)角度看，房地產(chǎn)稅或是長效機(jī)制的重要組成部分。

財政部部長肖捷日前表示，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。肖捷表示，力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務(wù)。

此前在全國人大常委會2017年立法工作計劃中，也將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備及研究論證項目。

摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，預(yù)計2018年房地產(chǎn)稅有望進(jìn)入立法程序。朱海斌認(rèn)為，與過去兩三年相比，目前整個房地產(chǎn)市場庫存量明顯下行，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，是正式啟動房地產(chǎn)稅立法程序較為良好的時機(jī)。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康表示：改革到了深水期，攻堅克難的任務(wù)已經(jīng)在實際生活中形成了歷史性的考驗，其中一個典型的“硬骨頭”就是房地產(chǎn)稅。狹義來講，不動產(chǎn)里消費(fèi)性質(zhì)的住房，在持有環(huán)節(jié)上的稅收要從無到有。

賈康稱，中央已經(jīng)強(qiáng)調(diào)長效機(jī)制是建設(shè)好基礎(chǔ)制度，基礎(chǔ)性制度建設(shè)的任務(wù)之一就是我們要考慮在住房持有環(huán)節(jié)上形成必要的成本約束，而依法稅收是大家都可預(yù)期的一種成本約束。把這個機(jī)制建立以來，可以引導(dǎo)方方面面的預(yù)期，使肆無忌憚的操作因素得到遏制，提高集約用地因素，減少房子的空置率等，讓房地產(chǎn)市場更健康。

長期租賃將獲得政策支持

此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)定調(diào)：要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

而今天的會議將這一說法進(jìn)一步深化，王蒙徽表示，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會議關(guān)注租賃市場，說明政策層面高度重視。租賃市場發(fā)展將成為明年住房制度改革的核心內(nèi)容。

事實上，近期社會各界對住房租賃的投入不斷提速，越來越多公司參與這一行業(yè)。

11月15日一天，即有上海、湖北武漢、四川成都、河南鄭州四城下發(fā)政府文件，促進(jìn)租賃市場發(fā)展。與此同時，以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)正搶入租賃市場，建設(shè)銀行成為金融機(jī)構(gòu)最為典型的案例，截至目前建設(shè)銀行至少與26家地級市簽署合作協(xié)議，僅發(fā)生在11月的有8個。

12月20日，中國住房租賃高峰論壇上，建設(shè)銀行廣東分行行長劉軍稱，房地產(chǎn)是銀行最為喜歡的業(yè)務(wù)行業(yè)，租購并舉的新形勢下，央行、銀監(jiān)會要求降杠桿、防風(fēng)險，建設(shè)銀行也在按照要求減少信貸資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域的流入。對銀行來說，過去依賴房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人房貸的盈利模式，必須重構(gòu)。銀行在架構(gòu)的調(diào)整方面，從明年開始，全面調(diào)整到租房金融上。未來，建設(shè)銀行為出租類住房金融業(yè)務(wù)將會納入到普惠金融。

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