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房地產(chǎn)行業(yè)步入新周期? 房企該如何應(yīng)對?

  • 2018年1月5日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 586 33
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伴隨著城市化進程、城鎮(zhèn)化建設(shè)的高歌猛進,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“黃金十年”。不過伴隨著住房市場從高速度增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長,房地產(chǎn)行業(yè)也步入了新周期。

房地產(chǎn),房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)步入新周期

房地產(chǎn)行業(yè)步入新周期,房企該如何應(yīng)對?

伴隨著城市化進程、城鎮(zhèn)化建設(shè)的高歌猛進,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“黃金十年”。不過伴隨著住房市場從高速度增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長,房地產(chǎn)行業(yè)也步入了新周期。

業(yè)內(nèi)人士認為,在新的房地產(chǎn)周期,將呈現(xiàn)資產(chǎn)價格高企、“房住不炒”政策定位、貨幣周期轉(zhuǎn)換等特點,住房市場則以存量市場為主、租賃市場為輔,剛需和改善性需求的主流趨勢將更加顯著,房地產(chǎn)市場將告別大起大落的漲跌周期,進入穩(wěn)定發(fā)展時代。

在剛剛過去的2017年,“因城施策”的樓市調(diào)控不斷加碼,同時行業(yè)集中度加速提升,促使房企深化“賺慢錢、重運營”的發(fā)展模式。但即使在極度嚴(yán)峻的市場環(huán)境下,2017年依然有144家房企業(yè)銷售業(yè)績超過百億元,17家房企躋身千億俱樂部。

不管面臨什么樣的政策調(diào)控和市場環(huán)境,這些規(guī)模房企似乎總能讓銷售業(yè)績繼續(xù)大幅增長,使規(guī)模和效益穿越周期持續(xù)生長。那么,到底是什么讓房企在“規(guī)?!辟惖郎弦宦非靶校?/p>

穿越周期需順應(yīng)大勢

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2017年末,千億房企數(shù)量達17家。這些企業(yè)為何能夠一路發(fā)展,一邊迅速做大規(guī)模,一邊賺取更高利潤?

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者,這類房企具備幾個特征:首先能夠?qū)Υ髣轀?zhǔn)確研判,同時還能制訂正確的戰(zhàn)略規(guī)劃(包括規(guī)模速度與城市布局),其次這類企業(yè)普遍具備優(yōu)越的商業(yè)模式、優(yōu)異的人才隊伍、強大的執(zhí)行能力、充足的資本支撐。

“比如新城控股,住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動就是在市場上行期和波動期最好的雙保險?!?/p>

不過歐陽捷強調(diào),房企要具備這些素質(zhì),就必須深刻理解周期之間的差異——不同周期對于房企的發(fā)展理念、戰(zhàn)略規(guī)劃、能力要求、人才匹配都不盡相同。

“也要明確看到,未來已不存在‘小周期’的可能了,在長效機制逐步確立的新時代,搏周期的投機策略不再適用?!睔W陽捷認為。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則指出,總體來看這類房企的重要特質(zhì)是“順應(yīng)大勢,步伐穩(wěn)健”——有穿越周期能力的房企往往會順應(yīng)行業(yè)規(guī)律而為,從而取得更高速的發(fā)展機遇。

從近兩年來看,“順應(yīng)大勢”房企已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等方面提前布局。尤其是租賃領(lǐng)域的布局,這在當(dāng)前來看是賺小錢甚至不賺錢的領(lǐng)域,但當(dāng)周期真正到來之時,提前布局的規(guī)模化效果就能幫助房企穿越周期,對抗行業(yè)低谷期給房企帶來的沖擊。

張波認為,“步伐穩(wěn)健”則體現(xiàn)在把握好企業(yè)擴張和風(fēng)險之間平衡關(guān)系。穿越周期房企有著較強的市場節(jié)奏把控性,并據(jù)此制定理性的投融資計劃,保障良好的現(xiàn)金流和財務(wù)安全;同時優(yōu)化經(jīng)營方式,緊抓行業(yè)機遇期,最大化整合土地、資金資源,贏得未來發(fā)展的主動權(quán)。

定律已打破需合理高周轉(zhuǎn)

值得一提的是,這些穿越周期的企業(yè),也多是敢于順勢打破諸多既有定律的企業(yè)。

歐陽捷直言,固守一二線城市、放棄規(guī)模增長、舍棄高周轉(zhuǎn)、不敢加杠桿,這樣的房企其實是誤判形勢,會明顯落后于大市。相反,踩準(zhǔn)城市布局節(jié)點、追求高周轉(zhuǎn)率而非高利潤率、善用杠桿,使這類房企獲得了更快更好的發(fā)展。

對此也有業(yè)內(nèi)人士表示認同,其指出,部分香港房企在上一輪周期中獲取了高利潤的發(fā)展,但這一輪周期中,秉持緩慢開發(fā)的固有節(jié)奏,策略較為保守,結(jié)果是每年在內(nèi)地市場推出的樓盤銷售數(shù)量極為有限,甚至不斷售賣本身持有寫字樓來回籠現(xiàn)金流。企業(yè)很難繼續(xù)做大做強,不適應(yīng)周期帶來的影響顯而易見。

以長實集團為例,其2017年中期業(yè)績報告顯示,內(nèi)地可開發(fā)土地儲備僅余1.14億平方英尺(約合1060萬平方米)。其市盈率、市凈率、負債率、凈資產(chǎn)收益率等主要財務(wù)指標(biāo),明顯低于在港上市內(nèi)房股。例如2017年長實集團凈資產(chǎn)收益率(ROE)僅5.28%,遠低于在港上市的恒大(25.92%)、碧桂園(10.1%)和中海(9.3%)。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示,長實集團地產(chǎn)板塊2017年期流量銷售額僅149.1億元,位列106位,銷售面積80.6萬平方米,位居126位。與內(nèi)地房企高杠桿、“快拿地+快開放+快回籠”模式下形成的發(fā)展場景有顯著差異。

不過業(yè)內(nèi)人士也提醒,在長期執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)控措施的一二線城市,客戶不斷萎縮,高周轉(zhuǎn)模式或難以發(fā)揮作用。比如上海、南京有很多限制政策,如要求樓盤封頂、限價出售,這使房子必須現(xiàn)房銷售,或者即便預(yù)售了房子,現(xiàn)金也無法回籠,這類城市就無法實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

“做精品項目,并不是舍去高周轉(zhuǎn)、不善用杠桿的理由,此節(jié)奏可能拖累整家企業(yè)。但房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房企,受短期政策調(diào)控影響極大,其除了關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)率,不妨更多關(guān)注細分產(chǎn)品市場,例如綠色科技住宅、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓等都是值得精耕細作的?!睆埐ū硎尽?/p>

規(guī)模足夠大腳步才夠穩(wěn)

在2016年以來不斷嚴(yán)厲的調(diào)控政策下,樓市已明顯降溫,銀行信貸也逐步收緊,但評估一家房企未來好壞的重要指標(biāo),依然是銷售額、土地儲備和現(xiàn)金儲備。

多數(shù)房企大力推行“高周轉(zhuǎn)”模式的目標(biāo)其實是“高規(guī)?!?。尤其是在穿越周期時,規(guī)模是一個極為重要的武器。

“規(guī)模已經(jīng)成為眾多房企追求的目標(biāo),因為有規(guī)模就有更大的聚集資源能力,現(xiàn)在包括客戶資源、金融資源、供應(yīng)商資源、人才資源、政府支持等都是向規(guī)模房企傾斜的。”張波表示。

當(dāng)規(guī)模足夠大,利潤才能做到更大。歐陽捷告訴記者,同樣是10%的行業(yè)平均利潤率,100億元規(guī)模的企業(yè)與1000億元規(guī)模的企業(yè),利潤絕對值相差很多。

而且這類企業(yè)在資本市場上也更能獲得支持,2017年股價快速上升,他們的策略和能力得到了充分認可。

“雖然不排除一些企業(yè),例如區(qū)域性國資委下屬企業(yè),它們規(guī)模雖然中等,但資金成本足夠低,也可以穿越周期?!辟Y深地產(chǎn)人薛建雄認為,但普遍而言,通過全國化布局做大規(guī)模,是最受認同的房企抵御局部市場波動的方法。

延伸閱讀

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