房地產(chǎn)股猛然“崛起” 原因主要三方面

• 2018年1月9日 ZhangHongYuan來源：中國基金報 1240 81
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  2018-2023年證券經(jīng)紀業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  在一個供大于求的需求經(jīng)濟時代，企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當前需求、潛在需求以及新的...

昨日，地產(chǎn)股概念股集體大漲，多只個股漲停。從今年開年算起，新年首周表現(xiàn)領(lǐng)先的基金基本被地產(chǎn)板塊基金包攬。對此，記者采訪多位基金經(jīng)理認為，龍頭地產(chǎn)股的行情還將繼續(xù)。

昨日，地產(chǎn)股概念股集體大漲，多只個股漲停。從今年開年算起，新年首周表現(xiàn)領(lǐng)先的基金基本被地產(chǎn)板塊基金包攬。對此，記者采訪多位基金經(jīng)理認為，龍頭地產(chǎn)股的行情還將繼續(xù)。

房地產(chǎn)股猛然“崛起”

今天，一批房地產(chǎn)股漲停。泰禾集團、蘇寧環(huán)球、世貿(mào)股份、沙河股份、合肥城建、榮安地產(chǎn)等多只個股集體漲停，同時，綠地控股、華夏幸福、金地集團等多只個股也迎來大幅上漲。

泰禾集團股價的狂飆最早是由于董事長黃其森的喊話。黃其森在2017年12月22日接受媒體采訪時表示，2018年，泰禾將力爭邁入2000億時代。而2017年度，泰禾集團實現(xiàn)銷售收入大約在1000億上下。若按照黃其森的目標，2018年的銷售增長將翻倍。

雖然其后公司表示董事長的預(yù)測不能代表公司的預(yù)測和承諾，但是這已經(jīng)木有辦法阻止泰禾集團連續(xù)漲停，在短短10個交易日內(nèi)，公司從16.6元上漲到30.48元，漲幅高達83%。

泰禾集團的上漲不是特例。

有市場分析人士向記者表示，從整體地產(chǎn)股的業(yè)績情況來看，明年業(yè)績翻番的可能不止泰禾集團一家，而其董事長的喊話一下子讓市場清晰地看到地產(chǎn)股明年的業(yè)績情況可能會出奇的好。他認為這是地產(chǎn)股近期集體爆發(fā)的契機。從近期來看，保利地產(chǎn)、萬科A等地產(chǎn)龍頭帶動地產(chǎn)股迎來一整波漲勢。

有基金經(jīng)理向記者分析，由于此前萬科、保利等龍頭公司上漲幅度較大，因此市場開始關(guān)注那些更具比價優(yōu)勢的低估值地產(chǎn)企業(yè)，綠地集團、華夏幸福、蘇寧全球等個股的大漲均與此有關(guān)。他認為，這代表著地產(chǎn)股作為一整個板塊的行情可能會繼續(xù)深入并且出現(xiàn)分化。

房地產(chǎn)格局在變

從記者采訪來看，房地產(chǎn)行業(yè)的大漲主要源自三個方面的原因。

一是房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)持續(xù)超預(yù)期。實際上，在房地產(chǎn)市場遭到限購的2017年，許多大型房企的銷售數(shù)據(jù)反而大超預(yù)期，由于這些銷售收入將體現(xiàn)在2018年的銷售收入中，使得房地產(chǎn)企業(yè)2018年的業(yè)績大有超預(yù)期的可能。

其二，龍頭房企的集中度不斷提升，業(yè)績增長的確定性增強，已呈現(xiàn)出超越行業(yè)周期的業(yè)績增長特征。

其三，近期部分城市的限購出現(xiàn)松動跡象。1月5日，蘭州調(diào)整限購政策，新政策要點是，對部分區(qū)域取消限購，繼續(xù)限購的地區(qū)取消限購社保、納稅證明，同時，在出售期限上繼續(xù)加碼，規(guī)定需要滿3年才可以交易。

而此前，武漢、長沙、成都、西安等地相繼出臺相關(guān)政策，為了招攬人才而有針對性對特定人員放松限購。近日，南京也出臺人才新政，40歲以下本科生可以先落戶再就業(yè)，并且可以購買首套房不限購。而這一因素顯然對于市場扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場預(yù)期有著重要作用。

今年以來地產(chǎn)行業(yè)基金走勢最牛

在這些因素的驅(qū)動下，今年以來的房地產(chǎn)板塊走勢凌厲。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)基金是今年以來漲的最好的基金。

萬家基金的專戶投資經(jīng)理任路向記者表示，他們從去年開始就堅定看好地產(chǎn)股的前景。

他表示，雖然去年開始地產(chǎn)股不斷受到政策打壓，但是他們從地產(chǎn)股的銷售數(shù)據(jù)、業(yè)績數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，那些龍頭地產(chǎn)公司的銷售數(shù)量一直是超越預(yù)期的?！爱斝袠I(yè)的寒冬到來的時候，小地產(chǎn)公司是沒有抵御寒冬的能力的，但是那些前期通過銷售積累了大量現(xiàn)金的龍頭地產(chǎn)公司卻依然可以在寒冬中拿地、銷售。因此，從最終銷售數(shù)據(jù)來看，多家行業(yè)龍頭企業(yè)在去年都實現(xiàn)了50%以上的銷售增長。”

從上表可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)基金包攬了漲幅的前三位。此外，萬家基金有4只基金上榜，而這些基金在去年三季度就重倉了地產(chǎn)股。

他表示，實際上，從去年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度就在不斷提升，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前20位的大型房地產(chǎn)公司拿地的集中度從2016年的29%提升到2017年前10月的60%。

他認為，這說明這個行業(yè)的格局正在發(fā)生深刻的變化。以前，市場一直將地產(chǎn)行業(yè)視為周期性行業(yè)，但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)政策長效機制的建立，隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，地產(chǎn)行業(yè)的龍頭公司不應(yīng)該再被簡單地看成是周期股，而可以將其視為藍籌股。他認為，地產(chǎn)股的行情還將繼續(xù)?！暗禺a(chǎn)股距離估值完全修復(fù)還有一定的空間，現(xiàn)在還沒有到位?！?/p>

多位權(quán)益類基金經(jīng)理看好地產(chǎn)

記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，不少基金經(jīng)理都表示繼續(xù)看好地產(chǎn)龍頭股行情。

東方基金薛子徴認為，開年以來地產(chǎn)股行情表現(xiàn)突出，更多是對行業(yè)預(yù)期或市場情緒的一種修復(fù)。

“此前，市場對地產(chǎn)的看法較為悲觀，但實際情況要比預(yù)期好很多。比如雖然領(lǐng)證未售的庫存很低，但從未開工未領(lǐng)證的土地庫存來看，大概還有40個月以上的去化周期，這就意味著在三四線城市借由政策去庫存的動力依然強烈?！毖ψ訌毡硎?，“本來我們對地產(chǎn)的銷售投資就不悲觀，有了上周末蘭州等部分城市的因城施策后，市場預(yù)期得到強烈修復(fù)。”在他看來，其實近期鋼鐵、煤炭、水泥的行情，也是基于同樣的邏輯。

薛子徴指出，除了上述因素，短期地產(chǎn)行情向好還有以下因素：一是地產(chǎn)商習(xí)慣于把去年底的部分銷售數(shù)據(jù)挪到1、2月份，形成“開門紅”，在這種情況下，短期內(nèi)地產(chǎn)股不會出現(xiàn)較大利空;二是元旦后短端利率會出現(xiàn)下行，也有利于開年的地產(chǎn)股行情。

在薛子徴看來，目前地產(chǎn)股上漲，并非基于整個地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的邏輯，因此，不會有整個板塊性的上漲，更多是基于龍頭公司市場占有率提升的邏輯，因此，這波地產(chǎn)行情更多是龍頭公司的個股行情。

此外，薛子徴表示，會繼續(xù)看好地產(chǎn)龍頭的行情，“2017年市場出現(xiàn)一個明顯的變化是，很多定義為周期股的個股，已變成相對穩(wěn)定的高股息率藍籌股，周期性被弱化，因此，很多龍頭公司的估值得到重估?！辈贿^，薛子徴認為，雖然今年可能還會有幾波地產(chǎn)股行情，但第一波行情大概率會在春節(jié)前結(jié)束，“但在出現(xiàn)較大漲幅后，市場對利空消息的反應(yīng)會更為敏感，后期房產(chǎn)稅立法很可能會對市場情緒產(chǎn)生負面影響。”

華商基金李雙全表示，按以往數(shù)據(jù)來看，1月份地產(chǎn)銷售較容易超預(yù)期，目前階段政策預(yù)期相對平穩(wěn)，各個公司拿地的潛在毛利率有望提高，這意味著公司可持續(xù)性發(fā)展會提高，此外，很多公司在其他方面，比如物業(yè)管理、長租公寓等都取得了明顯進展。“從需求來看，目前全國庫存去化周期15個月左右，低庫存導(dǎo)致短期需求難以全面放松。從2017年支持自住到2018年支持剛需、改善，調(diào)控更有針對性，保障合理需求，雖然不代表政策轉(zhuǎn)向，但有利于支撐行業(yè)銷售。從供給端來看，低庫存導(dǎo)致價格上行風(fēng)險大，供需凍結(jié)的流動性限制措施或為短期行為?！?/p>

“未來我們?nèi)匀徽J為，短期階段政策相對平穩(wěn)，會帶來行業(yè)龍頭公司的穩(wěn)定性進一步提升，從銷售到結(jié)算的時間拉長，公司估值有可能向上突破歷史區(qū)間，目前來看，安全邊際相對較高?！辈贿^，李雙全認為，從長期來看，地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生分化，一些有品質(zhì)的、資金成本低的公司會更有優(yōu)勢。在集中度提升的大背景下，龍頭企業(yè)或更加受益。

另據(jù)北方某基金公司基金經(jīng)理表示，地產(chǎn)景氣度的持續(xù)一方面支撐著價格中樞平緩下行，另一方面則加速了地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)庫存的去化速度。該基金經(jīng)理表示，其所管理的基金重倉股中也有地產(chǎn)股，其對地產(chǎn)股的重配是在去年下半年，當時地產(chǎn)股遠遠跑輸白酒股，相對而言性價比更高。不過，據(jù)該經(jīng)理透露，雖然對地產(chǎn)龍頭持續(xù)看好，但后期并不準備繼續(xù)加倉，在其看來，對于一個傳統(tǒng)行業(yè)，保持3-4%的標配即可。

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