長租公寓市場群雄逐鹿 盈利模式仍待突破

• 2018年1月17日 ZhouXun來源：工人日報 1385 91
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

公開數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國租房市場總規(guī)模在1.38萬億左右。根據(jù)鏈家研究院預測，到2020年，租房人數(shù)將達到1.9億;到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

近幾年，瞄準一二線城市龐大的租房人群，長租公寓這種新的房屋租賃形式得到越來越多的租房人士青睞。尤其是2017年以來，鼓勵發(fā)展租賃市場的各種政策集中出臺，面對長租扶持政策利好，各長租公寓品牌得到了井噴式的發(fā)展。房地產(chǎn)商、中介服務商、酒店運營商以及創(chuàng)業(yè)型公司等多方力量紛紛涌入這一新的戰(zhàn)區(qū)。長租公寓市場加速邁入群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。

解決行業(yè)痛點

公開數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國租房市場總規(guī)模在1.38萬億左右。根據(jù)鏈家研究院預測，到2020年，租房人數(shù)將達到1.9億;到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

與廣闊的市場前景并不匹配的是，傳統(tǒng)租房體驗屢受詬病。租賃市場信息不對稱，房屋質(zhì)量參差不齊，配套不全、隨意漲價等亂象迭出，租戶的居住權益時常受到侵犯。長租公寓的出現(xiàn)正是瞄準這些行業(yè)痛點來挖掘商機。

房屋業(yè)主唐先生告訴記者，他在2011年就把自己的一套房屋委托給鏈家旗下的自如友家進行長租，是最早一批試水長租公寓的房屋業(yè)主?！捌綍r由其服務人員進行維修管理。我不用擔心房屋被群組和家具設備出現(xiàn)損壞?！?/p>

對于出租方唐先生來說，長租公寓讓他“省心”。而對于租戶張羽來說，長租公寓感覺“干凈、穩(wěn)定”。

供職于北京某互聯(lián)網(wǎng)公司的張羽，去年8月租下了一間長租公寓?！爸白庾〉氖且婚g老房子，家具老舊，墻面脫落，合租到期后，房東通知租金每月要提高800元，價格還沒得商量。”搬進長租公寓后，雖然形式上仍舊是合租，但房屋有統(tǒng)一的裝飾風格，房間干凈，新式家具也很簡潔?！胺孔右缓炓荒?，到期后續(xù)租。每套房屋配有管家對房屋進行管理;每半個月，有保潔上門免費收拾廚房、客廳。”張羽告訴記者。

張羽租住的公寓屬于分散式長租公寓，即租賃平臺運營商從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。

相對于分散式而言，另一種則是集中式長租公寓，其為租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。

據(jù)記者了解，目前分散式長租公寓市場份額最大的是鏈家旗下的自如，其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。集中式長租公寓品牌則有魔方、YOU+、泊寓等。

北京熊貓公寓北工大店是集中式長租公寓，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，該公寓出租的房屋主打面積為25~45平方米，房間內(nèi)帶有獨立衛(wèi)生間，有床、桌子、衣柜、沙發(fā)、洗衣機、冰箱、空調(diào)、電視等配置。整體裝飾色彩淡雅，溫馨中不乏現(xiàn)代感。工作人員告訴記者，該店去年5月開業(yè)，月租金均價在2500元至4000元左右，現(xiàn)在基本是滿租狀態(tài)。

北京泊寓勁松店是萬科旗下的集中式長租公寓，記者近日在該店看到，地下一層公共空間設有健身房、閱讀區(qū)、會客區(qū)，租戶可免費試用。租戶王先生告訴記者：“這里定期舉辦住客社群活動。不僅是住的地方，還是一個生活圈，可以交很多朋友?！?/p>

企業(yè)規(guī)?；季?/strong>

十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。而不久前結束的中央經(jīng)濟工作會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

住房租賃市場不斷增長，與政策紅利疊加產(chǎn)生共振效應，幾乎所有的長租公寓品牌都加快腳步搶灘市場。

據(jù)記者了解，長租公寓領域主要有四類參與者，開發(fā)商類、中介類、酒店類和創(chuàng)業(yè)類。

目前，中國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長租公寓，開始規(guī)?；季?。以萬科為例，2016年，萬科推出長租公寓品牌泊寓，截至2017年中，萬科泊寓累計獲取房間數(shù)超7萬間，計劃三年拓展45萬間。此外，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計劃三年達到100萬間的規(guī)模;佳兆業(yè)計劃三年內(nèi)打造10萬間長租公寓，保利地產(chǎn)也計劃三年內(nèi)完成30萬套長租公寓房間。

而中介公司鏈家自2011年發(fā)展長租公寓品牌自如，自如的目標是2017年的增長率超過100%， 管理資產(chǎn)規(guī)模超過6000億元。

此外，酒店和互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)等也大舉進入該領域。如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業(yè)務;青客、魔方、YOU+等初創(chuàng)企業(yè)推出了品牌長租公寓，并占領了一定的市場規(guī)模。據(jù)了解，魔方已完成C輪融資;創(chuàng)業(yè)公司灣流融資4億元，搶灘長租市場份額。

金融機構也聞風而動。2017年10月11日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所發(fā)行。

盈利模式待突破

高歌猛進中，也不乏質(zhì)疑的聲音。記者在走訪北京熊貓公寓北工大店期間，正在咨詢的王女士表示，公寓的配套社區(qū)環(huán)境、交通等方面條件不錯，但就是價格比周邊小區(qū)高了大約500元左右，自己打算到周邊小區(qū)找一找，綜合對比之下再做決定。

據(jù)記者了解，由于提供統(tǒng)一裝修及日常保潔和家電維修等服務，長租公寓租金普遍比市場價高出15%~20%。

但即便租金較高，燒錢容易賺錢難仍是長租公寓最大的困局。行業(yè)專家認為，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業(yè)共同的痛點。

市場公開數(shù)據(jù)顯示，長租公寓的長期盈利目標設置在6%~7%，但當前大多數(shù)品牌的回報率不及1%。冠寓CEO韓石此前接受媒體采訪時表示，龍湖集團對長租公寓業(yè)務更關注的是把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)不考慮盈利問題。

為了解決盈利難題，長租公寓在創(chuàng)新方面不斷試水，如REITs為代表的商業(yè)地產(chǎn)證券化金融創(chuàng)新。同時差異化經(jīng)營也開始嶄露頭角。比如自如2018年將推出單身公寓項目，允許租客養(yǎng)貓狗等寵物。泊寓正在設計家庭型公寓，預計2019年推出。

“政府的政策扶持，如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度減輕運營負擔。盈利模式會隨著政策進一步落實而逐步形成。一旦形成大規(guī)模的租客，企業(yè)租金收益可能超過同樣體量房屋銷售的收益?！庇行袠I(yè)專家認為，長租公寓市場剛剛拉開帷幕，未來租房領域一定會誕生獨角獸企業(yè)，而且不止一家。