2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期 房企或迎錢(qián)荒重壓

• 2018年1月24日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1103 71
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，滬深兩市共計(jì)36家上市房企披露2017年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，28家房企業(yè)績(jī)預(yù)喜，占比高達(dá)77.8%。

2017年各大房企業(yè)績(jī)?nèi)绾?？今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？

截至1月21日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，滬深兩市共計(jì)36家上市房企披露2017年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，28家房企業(yè)績(jī)預(yù)喜，占比高達(dá)77.8%。剔除數(shù)據(jù)不全4家房企后，從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來(lái)看，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的企業(yè)有25家，占比超過(guò)八成，僅2家虧損。

值得一提的是，這36家房企大多數(shù)是中小房企，但也有銷(xiāo)售規(guī)模直指千億元量級(jí)的房企。顯然，通過(guò)其運(yùn)營(yíng)狀況可折射出房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去一年中的變化趨勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，2017年一季度，全國(guó)樓市經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)快速上漲階段，有些企業(yè)抓住了這一銷(xiāo)售窗口期，后期則是三、四線(xiàn)城市樓市的持續(xù)熱銷(xiāo)，致使房企的銷(xiāo)售額創(chuàng)下歷史新高。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，2017年結(jié)算的項(xiàng)目多是此前房企以較低的拿地成本獲取的土地，尤其是三、四線(xiàn)城市項(xiàng)目土地成本更低，這類(lèi)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售后，又恰逢房?jī)r(jià)上漲，利潤(rùn)空間較高。

近八成房企業(yè)績(jī)預(yù)喜

在已發(fā)布2017年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的36家房企中，僅2家虧損，皆是首虧。此外，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，28家房企2017年業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)喜。

從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，在已公布具體數(shù)據(jù)的30家企業(yè)中，21家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)1億元，占比70%。

記者注意到，區(qū)域性龍頭房企和閩系房企盈利總額排位靠前，凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的房企目前有9家；榮盛發(fā)展2017年度凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在50億元—58億元之間，目前暫列首位；泰禾集團(tuán)凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在20.5億元-23.8億元之間，暫列第二位；陽(yáng)光城凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在20億元-25億元之間，暫列第三位；濱江集團(tuán)緊隨其后。

事實(shí)上，記者在調(diào)查采訪(fǎng)中獲悉，過(guò)去三、四線(xiàn)城市的庫(kù)存幾乎拖住了企業(yè)發(fā)展步伐，嚴(yán)重侵蝕了公司的利潤(rùn)。但2016年以來(lái)，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起，此前被拖住的企業(yè)均回籠了大量現(xiàn)金，有的城市房?jī)r(jià)甚至漲了兩倍。而從全國(guó)房地產(chǎn)新建住房市場(chǎng)來(lái)看，三、四線(xiàn)城市成為了近一年多樓市成交的主力增長(zhǎng)區(qū)。

據(jù)鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2017年13.9億平方米的新房成交量來(lái)自于眾多三、四線(xiàn)城市銷(xiāo)售的增長(zhǎng)。如汕頭、煙臺(tái)、徐州等城市均表現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)。

在徐州和淮安等地，有當(dāng)?shù)厝嗽蛴浾咄嘎叮?016年市場(chǎng)最好的時(shí)候，有廣州等地的炒房團(tuán)來(lái)購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)從每平方米幾千元一躍至每平方米超過(guò)1萬(wàn)元，有的新房小區(qū)漲價(jià)高達(dá)兩倍之多，直至現(xiàn)在，雖然限購(gòu)等一系列政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲的局勢(shì)得到控制，卻依然沒(méi)有大幅下降的跡象，只是轉(zhuǎn)為溫吞上漲而已。

由此看來(lái)，2017年，無(wú)疑是房企豐收年，但2018年，則被普遍預(yù)計(jì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小年”。

今年房企壓力大

“今年壓力很大，2017年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已經(jīng)取得新高，2018年還有增速指標(biāo)壓下來(lái)。目前來(lái)看，預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)將不如預(yù)期，下半年或?qū)⒊霈F(xiàn)一批供應(yīng)潮，屆時(shí)交易量將有所提升?！庇蟹科笠痪€(xiàn)操盤(pán)手向記者表示，至于融資方面，目前在資本市場(chǎng)已經(jīng)看出一些端倪，不少房企重新啟動(dòng)海外融資和信托融資，這些錢(qián)成本很高，但之前借的公司債有的將在2018年進(jìn)入還款期，需要企業(yè)借新錢(qián)還舊債。

有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，資金緊缺適逢調(diào)控年，房企將面臨銷(xiāo)售回款和資金的雙重壓力，日子將不好過(guò)，壓力嚴(yán)重者，或面臨生存危機(jī)。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，2017年三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)的“繁榮”部分原因是一、二線(xiàn)城市溢出的需求，大部分三、四線(xiàn)城市面臨人口流出，老齡化等問(wèn)題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。另外，隨著調(diào)控的深入和信貸的全國(guó)性收緊， 2018年，三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)降溫。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)聲音稱(chēng)，鑒于目前有些城市借道放松落戶(hù)條件搶人才，從而變相放松購(gòu)房資格限制，可能會(huì)刺激當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出現(xiàn)回暖。然而，更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控不放松仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的主旋律，2018年，多數(shù)城市將難以再出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的熱銷(xiāo)局勢(shì)，整體市場(chǎng)保持穩(wěn)定，甚至趨向于降溫仍是大概率事件。

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