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2018年嚴(yán)控基調(diào)不變 北京房貸市場(chǎng)持續(xù)緊繃

  • 2018年2月1日 FanTianQing來(lái)源:騰訊網(wǎng) 378 18
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年初房貸額度寬松,利率松綁已是過(guò)去多年銀行首套房貸利率的調(diào)整規(guī)律。不過(guò),記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在監(jiān)管高壓下,銀行和中介的態(tài)度都頗為謹(jǐn)慎,沒(méi)有出現(xiàn)放松的信號(hào)。

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北京房貸市場(chǎng)情況如何?利率松綁了嗎?

年初房貸額度寬松,利率松綁已是過(guò)去多年銀行首套房貸利率的調(diào)整規(guī)律。不過(guò)在2018年開(kāi)年,銀行寬裕的額度沒(méi)有出現(xiàn),反而等來(lái)了更為嚴(yán)格的一系列樓市調(diào)控政策和監(jiān)管表態(tài)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在監(jiān)管高壓下,銀行和中介的態(tài)度都頗為謹(jǐn)慎,沒(méi)有出現(xiàn)放松的信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在經(jīng)歷了過(guò)去一年的快速退燒后,樓市2018年將保持平穩(wěn),但嚴(yán)控的基調(diào)不會(huì)變。

銀行房貸利率未松動(dòng)

僅一年時(shí)間,8.5折的首套房貸利率在市場(chǎng)上幾乎絕跡,經(jīng)過(guò)2017年的數(shù)度上調(diào)后,市場(chǎng)預(yù)期也從“利率什么時(shí)候降”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄蔬€會(huì)不會(huì)升”。在日前的走訪中,多位銀行個(gè)貸經(jīng)理透露,現(xiàn)在來(lái)咨詢的客戶大多只會(huì)問(wèn)“房貸利率上浮了多少”。

不過(guò),博弈心理依然存在。一家總部位于華北地區(qū)的城商行個(gè)貸經(jīng)理表示,有的客戶從2017年下半年就開(kāi)始觀望,寄希望于銀行額度會(huì)重新寬松,尤其是在年初時(shí)刻,但實(shí)際情況是“令人失望的”。

這種情況普遍存在于各大銀行。據(jù)調(diào)查,2018年開(kāi)年,多數(shù)銀行房貸利率沒(méi)有變化,仍以上浮5%-20%為主流,國(guó)有銀行上浮相對(duì)較少,股份制銀行上浮偏多。一家總部位于華中地區(qū)的股份制銀行信貸經(jīng)理表示,在本輪樓市調(diào)控之前,該行房貸業(yè)務(wù)做得就不多,所以對(duì)政策收緊更為敏感,到2017年下半年,支行一個(gè)月都接不了幾單。還有一家總部位于東南沿海省市的股份制銀行,部分支行已經(jīng)大半年沒(méi)有接過(guò)房貸申請(qǐng)了。

與房貸利率相比,稍有放松的是放款速度。在兩家國(guó)有銀行和兩家股份制銀行的個(gè)貸經(jīng)理被問(wèn)到多久能放款時(shí),都給出1-2個(gè)月的范圍,快的能在1個(gè)月內(nèi)。但他們也同時(shí)強(qiáng)調(diào),這個(gè)時(shí)間是無(wú)法保證的,最終以實(shí)際放款為準(zhǔn)。影響放款的因素包括房源所在區(qū)域,例如北京朝陽(yáng)區(qū)交易量大,可能有2017年積壓的存量還沒(méi)完成抵押登記,“主要是這個(gè)環(huán)節(jié)需要排隊(duì)”。

中介收斂更為明顯

如果說(shuō)銀行的謹(jǐn)慎是一貫風(fēng)格,不少中介的收斂則是一個(gè)明顯變化。此前不乏有房屋中介毫不避諱地表示與銀行有合作關(guān)系,能幫助購(gòu)房者在材料有限的情況下獲得銀行“額外的”信貸額度,甚至有中介以自有小金庫(kù)為購(gòu)房者解急,同時(shí)收取更高利息。

在最新的調(diào)查中,中介明顯“乖順”了許多。一家在北京地區(qū)有至少20家連鎖點(diǎn)的中介內(nèi)部人士表示,現(xiàn)在只提供房源,最多是將較為熟悉的銀行推薦給購(gòu)房者,讓購(gòu)房者更詳盡地了解申貸流程,但房貸利率、額度和放款時(shí)長(zhǎng)等完全由銀行來(lái)定。另一家連鎖點(diǎn)相對(duì)較少,但此前頗為“張揚(yáng)”的中介客戶經(jīng)理也表示,“中介無(wú)法幫購(gòu)房者從銀行拿到什么好處,一切按照銀行標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房者自身資質(zhì)決定”。

值得一提的是,很多購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生房貸利率上漲購(gòu)房成本增加的感覺(jué),多位受訪的銀行和中介人士對(duì)此進(jìn)行了糾正。據(jù)北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù),2017年12月,北京一手住房平均價(jià)格是3.78萬(wàn)元/平方米,比2016年12月下降了0.9%;二手房成交的平均價(jià)格是5.91萬(wàn)元/平方米,比2016年12月下降了1.2%,比最高點(diǎn)的2017年3月下降了13%。

“假設(shè)購(gòu)買一套70平方米的二手房,以平均價(jià)格計(jì)算,2017年12月時(shí)房屋總價(jià)為413.7萬(wàn)元,均價(jià)比一年前降了至少5萬(wàn)元,比2017年3月最高點(diǎn)時(shí)大降了50萬(wàn)元?!边@意味著,購(gòu)房者需要貸款的總額也大幅下降。一位中介人士表示,有的地段房?jī)r(jià)下滑超過(guò)20%。

2018年嚴(yán)控基調(diào)不變

事實(shí)上,雖然銀行和中介的態(tài)度都非常謹(jǐn)慎,但新增房貸數(shù)據(jù)還是流出了一絲開(kāi)年的暖意。據(jù)“賺賺金融”統(tǒng)計(jì),1月京城房貸市場(chǎng)交易量環(huán)比漲幅10%,一方面由于各家銀行放款審批的速度有所提升,另一方面也是購(gòu)房人在經(jīng)過(guò)去年底的博弈后陸續(xù)開(kāi)始入市。

這一數(shù)據(jù)與2017年的連環(huán)下降形成對(duì)比。北京銀監(jiān)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年個(gè)人住房貸款一至四季度月均新發(fā)放金額分別為268.5億元、204.2億元、147.9億元和87.3億元,呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

2018年樓市調(diào)控還將延續(xù)高壓態(tài)勢(shì)。年初以來(lái),先是銀監(jiān)會(huì)將“繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化,嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為”列為今年十大任務(wù)之一,而后北京住建委也嚴(yán)厲表示,延續(xù)去年“3·17”新政逢漲必查、逢炒必辦的嚴(yán)格執(zhí)法原則,重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為,一經(jīng)查實(shí),將嚴(yán)懲不貸,并公示曝光和聯(lián)合懲戒。

監(jiān)管對(duì)違規(guī)行為懲處力度也有所加強(qiáng)。某股份制銀行和某國(guó)有銀行近日分別因部分個(gè)人非房貸類信貸資金用途把控不力和消費(fèi)貸款用于購(gòu)房被開(kāi)出罰單。此外,北京地區(qū)去年3月以來(lái),共有500多家違規(guī)經(jīng)營(yíng)的中介機(jī)構(gòu)被注銷備案、300多家違規(guī)經(jīng)營(yíng)的中介門(mén)店被關(guān)停、240家門(mén)店自行關(guān)停,總數(shù)達(dá)到1000多家。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,今年整個(gè)信貸的方向依然是去杠桿,以收緊為主。專家分析稱,未來(lái)調(diào)控思路或有三個(gè)特點(diǎn):一是強(qiáng)化聯(lián)合執(zhí)法的工作,會(huì)針對(duì)不同業(yè)務(wù)打出調(diào)控和調(diào)整組合拳;二是落實(shí)精準(zhǔn)打擊政策,尤其是強(qiáng)調(diào)了“露頭就打”的內(nèi)容,這一點(diǎn)具有很大的指向性;三是鞏固調(diào)控成效是關(guān)鍵,對(duì)于各類影響市場(chǎng)調(diào)控效果的做法,都會(huì)納入到管控體系中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示,相比2017年房地產(chǎn)調(diào)控以抑制樓市高燒、降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)為主,從四季度開(kāi)始到2018年,房地產(chǎn)調(diào)控將以落地各種政策為主,其中租賃是最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)一直到2018年3月全國(guó)兩會(huì)前后,租賃的各種配套政策都將是房地產(chǎn)兩會(huì)內(nèi)容的最關(guān)鍵核心。

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