2018成都房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)_2018成都房?jī)r(jià)會(huì)降嗎_在哪里買房好

• 2018年3月1日 chinairnwz來源：9號(hào)健康網(wǎng) 266 9
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國投資...

　　近幾年由于投資客入市買賣房成都房?jī)r(jià)一度暴漲，讓普通市民在想要買房時(shí)望而卻步，進(jìn)入2018一系列相關(guān)購房政策的出臺(tái)為了跟好的調(diào)控樓市，也捉了有關(guān)調(diào)整，那么2018成都房?jī)r(jià)會(huì)降價(jià)嗎?

　　2018成都房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　成都樓市從最初的限購逐步升級(jí)到“限購、限貸、限價(jià)、限售、限商”等，政策升級(jí)的目的是增加炒房成本，盡可能把投資客擠出樓市，讓房?jī)r(jià)的漲幅盡可能變得更小。

　　盡管如此，依然有不少地方房?jī)r(jià)上漲不少。成都房?jī)r(jià)最新消息，時(shí)間回到2016年9月，凱德世紀(jì)名邸東庭開盤推出建面63-113平米的清水房，均價(jià)15000元/平米，且支持公積金貸款。時(shí)隔一年，同樣位于天府一街的香月湖推出建面71-87平米的清水房，單價(jià)19200元/平米?？梢?，成都的房?jī)r(jià)不但沒有降，還直逼兩萬。

　　2018成都房?jī)r(jià)會(huì)暴漲嗎

　　而這樣的數(shù)據(jù)并非個(gè)例。調(diào)控滿一年的成都樓市，“日光盤”、全款購房、捆綁銷售等怪象頻頻出現(xiàn)。購房者的實(shí)際感受是，房?jī)r(jià)不但沒有下降，而且還有不小的漲幅。更讓人匪夷所思的是，房?jī)r(jià)上漲之后，房子反而更難搶了。

　　2018成都01月新房均價(jià) 14472 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 7.94%

　　成都12月新房均價(jià) 15721 元/m2

　　2018成都房?jī)r(jià)即將暴跌?

　　成都房?jī)r(jià)近半年上漲29.8%，僅次于杭州

　　從今年3月底開始，全國各地刮起了一陣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴，從這半年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅看，總體取得了較好的穩(wěn)定房?jī)r(jià)成效。

　　大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，蘇州、深圳、廈門、鄭州、南京、太原、大連等7個(gè)城市，半年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲幅度在10%以內(nèi)，廊坊、北京、田徑、合肥、上海5個(gè)城市的房?jī)r(jià)還出現(xiàn)下跌傾向。重慶、長沙、濟(jì)南、佛山等城市的房?jī)r(jià)，在近幾個(gè)月的表現(xiàn)中也逐漸平穩(wěn)。

　　但成都、杭州、廣州等城市的房?jī)r(jià)仍有上漲趨勢(shì)，成都近三個(gè)月房?jī)r(jià)上漲了14.94%，近半年上漲了29.8%，漲幅僅次于杭州。

　　9月份，成都的平均房?jī)r(jià)為13271/㎡，成都10月的平均房?jī)r(jià)為14700元/㎡，高新區(qū)、錦江區(qū)仍是遙遙領(lǐng)先，破2萬大關(guān)!

　　從這個(gè)形勢(shì)來看，2018年成都房?jī)r(jià)暴跌可能性實(shí)屬不大!

　　2018年的成都樓市又會(huì)怎么樣呢?

　　大環(huán)境影響下的成都房?jī)r(jià)

　　今年7月的成都人才落戶和把二圈層納入中心城區(qū)范圍讓成都正式進(jìn)入“雙核聯(lián)動(dòng)、多中心支撐”的發(fā)展模式。

　　成都老城區(qū)和天府新區(qū)是成都發(fā)展的兩個(gè)核心，加之很多人看好天府新區(qū)的發(fā)展，大部分都選擇落戶到天府新區(qū)，雖然從地理位置上看天府新區(qū)處在二圈層，但有前述原因支撐也導(dǎo)致了天府新區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最快。

　　人才落戶也產(chǎn)生了一批新的購房需求，但新房限價(jià)使很多項(xiàng)目無法如期取得預(yù)售證而導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)也嚴(yán)重不足。這種人為造成的需求和供應(yīng)矛盾也是拉升房?jī)r(jià)的一個(gè)原因。

　　從9月的成都房?jī)r(jià)地圖來看，高新和錦江均價(jià)最高。成都房?jī)r(jià)目前領(lǐng)頭的金融城、攀成鋼房?jī)r(jià)基本3萬出頭 、 東湖和大源房?jī)r(jià)2.5萬左右 ，三環(huán)附近稍成熟一點(diǎn)的板塊房?jī)r(jià)也在兩萬上下。

　　二手房?jī)r(jià)格一路走高

　　從幾個(gè)板塊的二手房小區(qū)對(duì)比去年調(diào)控前后至今的房?jī)r(jià)漲幅來看，從去年10月到現(xiàn)在，二手房漲幅很多都已經(jīng)翻倍了。

　　1、高新區(qū)金融城板塊，該板塊的南苑小區(qū)是08年的盤，4室2廳203.01平米，2016年3月1日成交價(jià)，328萬，1.6萬/平米。到10月份，同戶型成交515萬，單價(jià)2.5萬/平米，最新成交是9月22日，總價(jià)717萬，單價(jià)3.5萬/平米。從去初到現(xiàn)在翻了一倍還不止，比剛調(diào)控時(shí)也上漲了40%。

　　2、錦江區(qū)東湖板塊，翡翠城二期 3室2廳 152.4平米，今年9月26日，成交總價(jià)412萬，2.7萬/平米，同戶型，去年9月6日，成交價(jià)218萬，單價(jià)1.56萬/平米，一年時(shí)間漲幅也接近了90%。

　　3、沙河堡板塊，萬科金潤華府 2室2廳 65平米，去年1月成交83.8萬，單價(jià)1.29萬/平米。去年9月24日，成交90萬，單價(jià)1.39萬/平米。今年9月25日成交價(jià)，160萬，單價(jià)2.4萬/平米，同戶型。去年調(diào)控前漲幅不大，調(diào)控后卻恨勁漲了一下，離翻倍也不遠(yuǎn)了。

　　4、金牛區(qū)西岸觀邸， 3室2廳 92.89平米，今年9月28日成交158萬，單價(jià)1.7萬/平米，同戶型，去年10月6日成交96萬，單價(jià)1萬左右，去年1月份，成交價(jià)大概九千上下，調(diào)控前比較穩(wěn)定，調(diào)控后反而快速上漲了70%。

　　5、天府新區(qū)麓山國際半月灣， 2室2廳 98.12平米，今年9月19日170萬成交，單價(jià)1.7萬，去年9月份，單價(jià)八千多到一萬都有，去年初單價(jià)還只有六七千的樣子。漲幅已經(jīng)不止翻倍了。

　　因?yàn)榻衲?、7月份開始，很多開發(fā)商要求付全款買房，將不少資金不足的人擠向了二手房市場(chǎng)。所以前陣子盛傳有二手房業(yè)主要求眾多買房者排號(hào)價(jià)高者得也就見怪不怪了。

　　新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛

　　因新房受到政府限價(jià)的影響，導(dǎo)致很多開發(fā)商不愿按政府指導(dǎo)價(jià)辦理預(yù)售證，而政府很明確，開發(fā)商不接受指導(dǎo)價(jià)那就別想辦預(yù)售證。這種開發(fā)商與政府博弈的結(jié)果就形成了變相捂盤的結(jié)果。供應(yīng)量少了而需求還很旺盛的情況下使得新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛也是必然現(xiàn)象。

　　也有部分樓盤在售指導(dǎo)價(jià)明顯低于周邊樓盤價(jià)，但開發(fā)商腦洞大開：采用渠道費(fèi)、茶水費(fèi)、關(guān)系費(fèi)、裝修費(fèi)等方式變相加價(jià)，最后的售價(jià)，跟限價(jià)不限價(jià)沒多大區(qū)別。對(duì)購房者而言反而增加了成本，有些費(fèi)用連收據(jù)都沒有一個(gè)，而購房者只能自求多福能順利買到自己看中的樓盤。

　　調(diào)控了，房?jī)r(jià)還一路上漲

　　從2016年10月1日成都開始出臺(tái)調(diào)控措施，此后的政策升級(jí)，限購限價(jià)限貸限售限商一股腦兒上齊了。中心區(qū)除青白江區(qū)以外全部限購2年，新房二手房要求限售3年，限購區(qū)二套房首付6成，個(gè)別區(qū)7成。

　　其實(shí)，成都去年10月份出臺(tái)限購時(shí)，但大部分地區(qū)漲幅不大。但隨著高新區(qū)和天府新區(qū)的限購政策出臺(tái)，原先觀望的購房者開始擔(dān)心自己將被限購而果斷下手。這樣搶一波然后政策補(bǔ)一刀，加之后續(xù)供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)也就一路漲上來了。

　　要知道，同一個(gè)城市，不同的片區(qū)，雖然房?jī)r(jià)有差異，同一個(gè)片區(qū)，房子也因?yàn)樾屡f和品質(zhì)價(jià)格會(huì)有差異，但購房者或者投資者會(huì)不斷尋求洼地，然后填平。同一輪行情中，有些配套后達(dá)的地方，漲幅會(huì)偏大，而落后地區(qū)漲幅則稍低一些，但不至于其他地方翻倍了，我這里不漲或只漲4一點(diǎn)兒，聰明的購房者一定會(huì)很快去將這個(gè)差距填補(bǔ)起來。

　　國慶前二圈層土地拍賣樓面地價(jià)都突破了萬元門檻。有的地方甚至出現(xiàn)面粉貴過面包的現(xiàn)象，比如大面鎮(zhèn)新房由于限價(jià)才1萬左右而，二手房?jī)r(jià)格已達(dá)1.4萬左右。而最近成交的土地樓面地價(jià)已經(jīng)超過新房售價(jià)，導(dǎo)致很多人看漲區(qū)域未來房?jī)r(jià)。

　　全民看好成都后市

　　成都購房者對(duì)成都房?jī)r(jià)，一直是自信心爆棚，一片看漲，理由如下。

　　1、人口基數(shù)大。成都有1600萬人，國家中心城市。和沿海地區(qū)比起來，成都房?jī)r(jià)還不到別人的一半。

　　2、土地供應(yīng)少。土地供應(yīng)少導(dǎo)致地價(jià)高進(jìn)而形成房?jī)r(jià)還會(huì)更高的預(yù)期。

　　3、人為釋放需求。成都做法為借棚戶區(qū)改造大量拆遷，基本上都是貨幣補(bǔ)償，短期內(nèi)形成大量需求，使需求顯得很旺盛。

　　4、新盤被限價(jià)，搶到就是賺到。

　　5、容積率降低。以前成都住宅容積率至少在3左右。以后分區(qū)限定容積率。另外新拍地砍去公共租賃住房和人才公寓占比，新房供應(yīng)縮水嚴(yán)重，后市集體看漲。

　　總之是政府想推高房?jī)r(jià)，開發(fā)商和炒房客主動(dòng)配合，拆遷戶和剛需被動(dòng)加入，形成現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲不停的狀態(tài)。

　　目前在成都購房的活躍群體中，主要有三類人，一是有資格不得不買的剛需，其次是改需，還有部分長線投資的炒房者。但限購和限售政策還是把不少外地投機(jī)炒房客給攔住了，轉(zhuǎn)而投向成都的商業(yè)和類住宅產(chǎn)品。

　　成都2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)：短期趨穩(wěn)，長期緩漲

　　實(shí)際上，國慶前火爆的土拍市場(chǎng)也在國慶后漸漸降溫。國慶前動(dòng)輒樓面地價(jià)過萬的區(qū)域從國慶后拍賣的幾宗地情況來看，降溫不少，還有零溢價(jià)率成交的地，這在以前除了人才公寓外是沒有過的事情。

　　據(jù)6月下旬成都市公布的住宅用地中期規(guī)劃， 2017年-2021年，成都年均城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)量將達(dá)到786公頃(786萬平米)，按2.5的容積率算，約2000萬平米建面，以這幾年的新房平均成交量來看，只能算達(dá)到供需平衡的水平，而且將來大部分的供地將會(huì)集中在二三圈層。

　　2015年的人口普查結(jié)果顯示，成都市主城區(qū)常住人口達(dá)529.54萬人，比2000年增加182.49萬人;近郊的二圈層常住人口為429.63萬人;遠(yuǎn)郊的三圈層常住人口為445.59萬人。

　　成都作為省會(huì)城市又是國家新一線城市，對(duì)周邊的人口吸附能力還是比較強(qiáng)的。長期來看，成都成為2000萬人口的特大城市不會(huì)太遠(yuǎn)。近幾年，成都中心城區(qū)人口增速將會(huì)放緩，而二三圈層人口預(yù)計(jì)會(huì)引來快速增長期，尤其是新劃入中心城區(qū)的二圈層增速會(huì)更快。

　　這一波翻倍暴漲后，隨著調(diào)控政策的深入、嚴(yán)控消費(fèi)貸使得資金進(jìn)入樓市的路子越來越窄以及租賃住房、人才公寓的大量上市會(huì)慢慢熄火，成都將會(huì)迎來一個(gè)兩年左右的房?jī)r(jià)平穩(wěn)期，平穩(wěn)期之后根據(jù)調(diào)控目標(biāo)(房地產(chǎn)長效機(jī)制落地)來看應(yīng)該是一個(gè)長期緩慢增長的過程，去年那種暴漲的機(jī)會(huì)是不可能出現(xiàn)的了。

　　2018在成都哪里買房好

　　新希望144畝地塊(案名未定)

　　2017年9月27日，新希望地產(chǎn)以11000元/平方米的樓面價(jià)一舉拿下龍泉驛大面一宗144畝地塊，容積率2.5，并需無償配建幼兒園和社區(qū)綜合體。

　　宗地附近有恒大綠洲、金科東方雅郡、保利紫薇花園等樓盤入駐。此外，龍泉驛區(qū)第十小學(xué)、龍華小學(xué)校就在宗地對(duì)面。據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，附近二手房成交價(jià)格在16000元/㎡左右。

　　據(jù)悉，項(xiàng)目為城東首個(gè)擁有2萬平園林示范區(qū)的純住宅項(xiàng)目，住宅產(chǎn)品或?qū)⒂懈邔印⒀蠓?、合院等多種形勢(shì)。

　　青秀未遮山

　　青秀未遮山項(xiàng)目效果圖

　　2017年，在成都“中優(yōu)戰(zhàn)略先行試驗(yàn)區(qū)”的八里莊，中鐵建一舉布局415畝大盤項(xiàng)目——青秀未遮山，為八里莊在2017年3000畝土地整改后區(qū)域內(nèi)首個(gè)面世的項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目位于紅星路北端，東2.5環(huán)，綠化率近35%。作為成都鐵路局與中鐵建雙央企打造的項(xiàng)目，青秀未遮山從產(chǎn)品、配套、園林等各個(gè)方面打造“青”奢的生活概念。項(xiàng)目目前呈現(xiàn)了藍(lán)花楹大道、風(fēng)車公園、荷蘭商業(yè)街、馬術(shù)俱樂部、最in菲克城等設(shè)施配套。

　　而青秀未遮山的落地，或?qū)⒅匦露x八里莊的住宅標(biāo)準(zhǔn)。

　　信和御龍山

　　2017年9月，總占地面積約372畝的信和御龍山易主華僑城，雖有著“坎坷”的經(jīng)歷，位居主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的信和御龍山在2018年的新動(dòng)作也是值得關(guān)注的。

　　信和御龍山地處塔子山板塊，配套完善，諸如萬象城、家樂福等商業(yè)配套;沙河、塔子山公園等生態(tài)配套;成都國際學(xué)校、五桂橋小學(xué)等教育配套;臨近地鐵2號(hào)線塔子山公園站、地鐵4號(hào)線萬年場(chǎng)站……

　　據(jù)悉，項(xiàng)目共分為四期開發(fā)，目前將即將推出建面約160-200㎡的躍墅、建面約280-350㎡疊墅。

　　多利綠城桃花源

　　多利綠城桃花源項(xiàng)目實(shí)景圖

　　多利綠城桃花源項(xiàng)目位于郫縣三道堰，占地逾萬畝，集有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和休閑旅游度假居住等功能于一體，是綠城迄今最大規(guī)模的小鎮(zhèn)作品之一。

　　項(xiàng)目是田園、林木、院落、水系組成的川西林盤原生結(jié)構(gòu)，被徐堰河環(huán)繞，林木蔥蘢、水系密布、沃野千里、物產(chǎn)豐富。

　　2017年3月，多利綠城桃花源正式面市。據(jù)悉，當(dāng)年多利聯(lián)合綠城打造項(xiàng)目時(shí)，綠城與藍(lán)城尚未分家，實(shí)際則為藍(lán)城打造，而如今，項(xiàng)目官網(wǎng)顯示多利綠城桃花源已變由綠城打造。

　　峨眉半山七里坪

　　峨眉半山七里坪項(xiàng)目實(shí)景圖

　　由四川金杯集團(tuán)打造的峨眉半山七里坪項(xiàng)目，坐落于眉山市洪雅縣境內(nèi)，占地約18000畝。依托獨(dú)特的自然資源，項(xiàng)目圍繞康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，以森林禪心谷、山地運(yùn)動(dòng)樂園、半山度假酒店群落三個(gè)核心項(xiàng)目為基礎(chǔ)，著力打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)、國際抗衰中心、中藥材種植園、智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)等，不斷強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和硬件配套，逐漸成為世人向往的文旅康養(yǎng)圣地。

　　作為中國首個(gè)國際抗衰老健康產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)，項(xiàng)目現(xiàn)已建成森林養(yǎng)生禪道、溪谷棧道、景觀大道、汽車營地、溫泉度假酒店、童話主題酒店、禪茶酒店等康養(yǎng)旅游配套。

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