2018-2023年中國房地產信托行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資前景預測報告
地產信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托，但直到1920年以后，美國投資...
要推進房地產稅立法和實施。對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
與2017年的喧囂不同，2018年的中國樓市充斥著危機。
這些危險的信號，既有市場層面的，也有政策層面的，更有大政治周期變化的因素。不論來自于哪一方，都意味著，樓市要發(fā)生變化了。
1、房貸利率上浮，購房成本不減反增
第一個信號是，房貸利率持續(xù)上浮。
雖然部分一二線城市房價出現微調，但從去年開始，房貸利率就開啟上浮步伐，目前一線城市首套房貸利率普遍上浮10%以上，部分股份銀行更是上浮20%。
根據融360的數據，2017年12月，全國首套房貸款平均利率為5.38%，環(huán)比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基準利率上浮10%的水平。
房貸利率上浮，直接影響就是貸款成本增加，增加幅度甚至超過微弱下跌的房價，整體購房負擔不減反增。換句話說，房價下降所帶來的利好，還抵不上房貸利率上浮所增加的成本。
房貸利率為何會上浮?最根本的原因就是市場錢緊，整體的貨幣環(huán)境已經開始收縮，市場上曾經泛濫的流動性正在被逐步收回。如果流動性不復存在，那么支撐房價暴漲的根基，就將失去支撐。
2、暫停抵押貸，切斷樓市資金通道
第二個信號是，樓市資金輸送通道正在被逐漸切斷。
最近的一個案例是，2月28日，中信銀行暫停北京200萬元以上個人住房抵押貸。稍遠一些的案例是，從中央到地方，連續(xù)多次申明，嚴禁消費貸違規(guī)進入樓市。
暫停抵押貸、整治消費貸的用意顯而易見，就是從源頭切斷炒房的資金來源。對于銀行來說，主動收縮抵押貸，還有另一重的目的，那就是避免樓市下跌帶來的負面影響，保障資金安全。
不論是政策施壓所致，還是銀行主動而為，樓市的資金通道只會越來越窄，市場錢緊的局面只會進一步加劇。
3、部分地區(qū)樓市泡沫已有破裂征兆
第三個信號是，樓市泡沫破裂，正在局部地區(qū)變成現實。
環(huán)京樓市，去年風光之時，引得無數人瘋搶;如今，多地跌去兩三成，仍舊無人問津。短短一年多時間，境遇天壤之別。
環(huán)京樓市是典型的炒作市，既無經濟基本面的支撐，也無人口基本面的支持，僅僅只是政策利好和概念炒作，就讓無數人為之瘋狂。
顯然，凡是投資投機比例居高不下的市場，其安全邊際都相對較弱。只要市場有一點風吹草動，這些地區(qū)都會率先下跌，而且一跌不復返。
對比環(huán)京樓市，在國內所有存在類似情形的城市，都要有所警醒：危機已經到來。
4、“防風險”已成政策主基調
第四個信號是，政策主基調已經完全發(fā)生變化。
去年12月，中央經濟會議將“防風險”列為三大攻堅戰(zhàn)之一。
今年1月24日，劉鶴在達沃斯世界經濟論壇2018年會上表示，在中國經濟面臨的各類風險中，金融風險尤為突出。針對影子銀行、地方政府隱性債務等突出問題，爭取在未來3年左右時間，使宏觀杠桿率得到有效控制。
2月2日，人民日報刊文指出“引導居民部門漸進去杠桿,防范房地產市場風險”。
當政策主基調變成“防風險”，樓市必然首當其沖。
5、房地產稅越來越近
第五個信號是，房地產稅的到來。
全國即將進入兩會時間，近日，九三學社《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》備受關注。其中提出，加快房地產稅立法，試點空置稅和遺產稅。
當然，這只是一家之言，但在這個時間節(jié)點，也能說明不少問題。
無獨有偶，早在去年12月，權威人士就在官媒撰文，給出房地產稅的推進實原則：
要推進房地產稅立法和實施。對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
可見，房地產稅差的只是立法。而從動議到立法再到實施，可能也就四五年時間。
6、新政治周期的到來
不同的政治周期，對應著不同的政策取向。
新政治周期的到來，讓“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。無論未來會得到怎樣形式的貫徹，當下對于市場情緒的影響，卻是立竿見影的。
7、“政策市”的未來
中國樓市是典型的政策市。
對于土地財政的需求，對于房地產拉動經濟的依賴，讓房地產成為名副其實的支柱產業(yè)。在這兩大目的支配之下，政策總在“遏制過熱”與“防止過冷”之間搖擺，而最后總會歸于一極。
未來，這種政策思路還會延續(xù)下去嗎?
這要看經濟轉型是否成功，對于投資的過度依賴能否破除，以及投機獲利的市場空間會否允許繼續(xù)存在，而這，可能不是一朝一夕所能改變的。
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