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2018烏魯木齊房價會不會繼續(xù)上漲_2018年烏魯木齊房價預(yù)測_多少錢一平

  • 2018年3月7日 chinairnwz來源:百家號 1041 66
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  隨著各地房價的持續(xù)走高,房價將在2018年大跌的消息是一浪高過一浪,烏魯木齊也一樣,很多人也在說2018房價必然下跌,可是真的會下跌嗎?不可能,2018年烏魯木齊房價必然會有一個持續(xù)上揚的市場。咱們從下邊幾個角度分析一下吧:

  1,各大名企的進疆,從2014年起,內(nèi)地各大房產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛進駐烏魯木齊,萬科綠城就不說了,進來的比較早,綠地、寶能、萬達紛紛進駐。剛剛過去的2017年更是火爆,碧桂園、富力地產(chǎn)紛紛斥資數(shù)十億元高調(diào)進駐烏魯木齊,萬科、恒大更是在烏魯木齊迅速擴張項目。俗話說無利不起早,如果房價要下跌的話,我相信各大房企也不會如此迅速的進駐烏魯木齊。

  2,拆遷,從2017年起,烏魯木齊老城改造和棚戶區(qū)改造擴大到了全市,從城南到城北,從西山到觀園路,幾乎遍地都是拆遷戶,幾乎到處都在拆遷,一時間把烏魯木齊前幾年庫存的房子一搶而空。從拆遷戶到租住戶紛紛加入到了購房大軍的行列。而且,烏魯木齊的老城改造和棚戶區(qū)改造,將持續(xù)數(shù)年,也就意味著在未來的幾年內(nèi)還是有很大的房屋需求的。

  3,招拍掛拿地,從2017年中信地產(chǎn)以地王的態(tài)勢拿下紅光山地塊后,拿地價是一路持續(xù)走高,地王頻現(xiàn)。雖然沒有北上廣深那樣幾百億拿地的情況,可是斥資數(shù)十億拿地已經(jīng)快要成為常態(tài)。拿地價已經(jīng)于17年初有了幾倍的差距,樓面地價更是漲的讓人心驚!這一塊的上漲帶來的最直接的因果就是開發(fā)成本的幾何式增長。房價的上漲成為了必然。

  烏魯木齊房價走勢

  烏魯木齊3月新房均價 8519 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 4%

  烏魯木齊2月新房均價 8522 元/m2

  烏魯木齊當(dāng)前在售樓盤 100 個

  新市區(qū)房價走勢

  高新開發(fā)區(qū)房價走勢

  沙依巴克區(qū)房價走勢

  水磨溝區(qū)房價走勢

  經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房價走勢

  頭屯河區(qū)房價走勢

  米東區(qū)房價走勢

  天山區(qū)房價走勢

  專家表示,烏魯木齊市場明顯是第四季度較為火熱的城市,近期表現(xiàn)較好,同比增幅拉升比較大。在房價降溫的大背景下,烏魯木齊樓市為何依舊如此火熱?

  究其原因,主要有以下幾點:

  被看好的城市發(fā)展前景

  伴隨著“一帶一路”的發(fā)展機遇,新疆就位于這條“路”的中心,可利用國內(nèi)、國際兩大市場、兩大資源,對內(nèi)擔(dān)負(fù)著連接和建設(shè)這條經(jīng)濟帶的重要使命;對外鏈接著亞太經(jīng)濟圈和歐洲經(jīng)濟圈。

  這一戰(zhàn)略的提出時機,對新疆而言,無疑是重大歷史機遇。

  而大交通建設(shè)則促進了烏魯木齊與國內(nèi)外的溝通。2014年蘭州烏魯木齊高鐵開通,新疆正式進入高鐵時代。

  同時庫爾勒的南道路、哈密北屯、吐庫二線等一批鐵路項目將建成投產(chǎn),新疆鐵路營運里程由4393公里增加到6152公里。

  新疆還與哈、吉、塔、巴、蒙5國開展國際道路運輸雙邊合作,開通國際道路客貨運輸線路107條,國際道路運輸企業(yè)達80余家、車輛超7000輛。

  初步建立起以烏魯木齊為中心、以沿邊地區(qū)為節(jié)點、以邊境口岸為前沿、向周邊國家輻射的國際道路運輸網(wǎng)絡(luò)。

  天山北坡城市群、烏昌都市圈等大規(guī)劃,老城區(qū)改造項目等一系列城市發(fā)展的重大利好,讓全世界的目光聚焦烏魯木齊。

  超值的房產(chǎn)價值洼地

  烏魯木齊房價與周邊其他城市相比仍處于價值洼地。環(huán)顧周邊同等量級城市,烏魯木齊房價一直處于與其中心城市地位不匹配的“低谷”狀態(tài)。

  根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會旗下行情平臺發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017年11月,西安商品住宅成交均價已高達10186元/㎡、蘭州9967元/㎡。

  而烏魯木齊商品住宅成交均價卻僅為7154元/㎡,被列為“中等房價”城市。

  品牌地產(chǎn)入駐

  受大環(huán)境利好的影響,全國各大品牌開發(fā)商加速布局烏魯木齊市場。

  由于一些品牌開發(fā)商的設(shè)計理念、精裝修等方面都優(yōu)于西安本地開發(fā)商,因此其房源大多皆可受到廣大購房者的青睞,加之有些開發(fā)商本身就有漲價的動機,這也是驅(qū)動房價上漲的原因之一。

  從2008年綠城進駐烏魯木齊以來,萬科、綠地、恒大、碧桂園、富力、中天、中海、中豪、金科、領(lǐng)地、保利、中城、信達地產(chǎn)等數(shù)十家房地產(chǎn)在烏魯木齊開發(fā)項目。

  拿地成本上漲

  近年來,隨著眾多開發(fā)商入駐烏魯木齊,紛紛搶購有利地段,土地市場的火熱使得優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)越來越稀缺。

  品牌房企倚靠自己雄厚的資金實力和品牌優(yōu)勢,通過收購、并購、合作來拿地的現(xiàn)象越來越普遍,而這一系列行為使得土地獲取成本持續(xù)上漲。地價上漲,房價自然就會漲。

  2017年10月19日,萬科摘得沙區(qū)克西路兩宗土地,樓面價分別為5145.19元/㎡和5148.97元/㎡,平均樓面價5147.08元/㎡,意味著最終開發(fā)成本為:5147元/㎡(買地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(裝修成本)=9647元/㎡

  2017年12月12日,碧桂園進疆,與已經(jīng)進疆的萬科、恒大一起摘下多宗土地,最低樓面價為碧桂園米東區(qū)的土地,最終開發(fā)成本為:2881元/㎡(買地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(裝修成本)=7381元/㎡

  2017年12月19日,富力進疆,一舉摘下七塊熱點區(qū)域會展區(qū)的土地,最低樓面價都達到4113元/㎡,意味著最終開發(fā)成本為:4113元/㎡(買地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(裝修成本)=8613元/㎡

  請注意,上述計算的只是一平米的住宅的建筑成本,營銷成本、人員成本、資金沉淀周期成本、銀行利息等都未計算在內(nèi),開發(fā)商一平米不賣到12000-13000,能賺錢嗎?

  總的來說,2018年烏魯木齊城市發(fā)展開啟了一個新的局面,城市發(fā)展水平便有了一個相對匹配的房價。

延伸閱讀

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