數(shù)千億元資金將涌入住房租賃市場

• 2018年3月23日 ZhangHongYuan來源：證券日報 1183 76
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，受多方利好影響，將有數(shù)千億元資金涌入住房租賃市場。

近期，北京、上海、成都、武漢等地陸續(xù)出臺新一輪住房租賃方面的扶持政策，多家銀行和房企也相繼發(fā)布租賃住房業(yè)務(wù)方面的發(fā)展規(guī)劃。

有數(shù)據(jù)顯示，2017年，長租公寓企業(yè)一度達(dá)到了144家。彼時，創(chuàng)業(yè)系公司和中介系公司長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模尚未如此壯大，業(yè)內(nèi)將其生意稱為“二房東”模式。究其根本，鑒于融資渠道受限，資本尚未大量涌入。

但自2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，股權(quán)融資不再唱“主角”，資產(chǎn)證券化、債券等融資大門打開。據(jù)不完全統(tǒng)計，短短幾個月，房企獲批的REITs、CMBS、ABN、公司債等融資規(guī)模已達(dá)500億元。

5萬億元市場藍(lán)海之下，市場份額得靠“搶”。不難看出，政策加持，地產(chǎn)系公司加入租賃市場等多重因素，加速了長租公寓行業(yè)的發(fā)展。

房企“圍獵”長租公寓

兩年前，“租購并舉”住房制度剛剛祭出時，住宅租賃市場還是創(chuàng)業(yè)系、中介系公司的天下。一年前，加快“規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展”政策加持下，地產(chǎn)系公司開始入局。直至現(xiàn)在，三分之一的房企在搶道布局，多家標(biāo)桿房企更是將其上升至“主航道”業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高位。

有研究機(jī)構(gòu)曾測算，以人口和房價兩個指標(biāo)為樣本，在人口達(dá)500萬以上、商品住房銷售均價排名前30位的城市中，24座屬于一、二線城市，6座三線城市，主要是東南沿海發(fā)達(dá)城市和內(nèi)地部分省會城市。這些城市限購嚴(yán)格，為租房市場留下相對穩(wěn)定空間，是長租公寓重點(diǎn)布局城市。

值得注意的是，這些城市也是全國性房企投資布局的重點(diǎn)城市，其中部分城市更是逐步加大拍賣長租公寓用地的城市。一級市場拿地擴(kuò)張欲望之下，萬科、龍湖、保利、招商蛇口、碧桂園等房企花重金涌入這一行業(yè)。

在這份“熱情”之下，有的創(chuàng)業(yè)系公司開始離開，地產(chǎn)系公司攜帶大量資金強(qiáng)勢入局，以“輕重資產(chǎn)結(jié)合”方式定下擴(kuò)張大計。

于是，資本扎堆登上了舞臺，房企紛紛為加快長租公寓規(guī)?；l(fā)展拋出儲備“糧食”計劃。

據(jù)記者觀察，除了外資新派、央企保利和招商蛇口外，民企性質(zhì)的長租公寓類REITs產(chǎn)品和專項(xiàng)公司債也加入到新型融資渠道中來。不難看出，發(fā)展租賃市場，資產(chǎn)證券化、專項(xiàng)公司債等融資渠道的打通，可以說是配套機(jī)制，讓原始投資人得到了資金回籠的機(jī)會。

龍湖30億元專項(xiàng)債“落袋”

據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，受多方利好影響，將有數(shù)千億元資金涌入住房租賃市場。

花樣融資的背后，資金率先“落袋”者并不多，很多房企動輒數(shù)百億元的融資都停留在獲批階段，尚未成功發(fā)行，還沒法成為企業(yè)擴(kuò)張和運(yùn)營長租公寓的資本助力。

將長租公寓作為主航道業(yè)務(wù)，并清晰提出三年內(nèi)成為行業(yè)前三名的龍湖地產(chǎn)率先拿到了融資。

3月21日，作為業(yè)內(nèi)首個將長租公寓提升到戰(zhàn)略級業(yè)務(wù)的公司，龍湖集團(tuán)發(fā)行第一期30億元的五年期住房租賃專項(xiàng)公募債券，債券票面利率5.6%，這也標(biāo)志著全國首單住房租賃專項(xiàng)債券的成功發(fā)行。

事實(shí)上，早在2017年12月28日，龍湖集團(tuán)便率先獲得上海證券交易所預(yù)審核通過，并獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)授予發(fā)行總規(guī)模不超過50億元公募住房租賃專項(xiàng)債券。債券分期發(fā)行，募集資金將主要用于集團(tuán)在上海、成都等一、二線城市的長租公寓項(xiàng)目建設(shè)。

據(jù)記者了解，此次發(fā)行，中誠信證評給予龍湖主體和債券信用評級均為最高評級AAA，展望均為穩(wěn)定，反映了龍湖集團(tuán)償還債務(wù)的能力極強(qiáng)，違約風(fēng)險極低，并肯定了龍湖集團(tuán)領(lǐng)先的區(qū)域市場地位、強(qiáng)勁的品牌實(shí)力、日益成熟的商業(yè)物業(yè)以及穩(wěn)健的財務(wù)政策等因素對集團(tuán)信用質(zhì)量的支持。

“冠寓”這一高品質(zhì)長租公寓品牌是龍湖地產(chǎn)的長租公寓品牌。截至2017年底，龍湖冠寓已進(jìn)入全國17個一線及領(lǐng)先二線城市，開業(yè)房間超過1.5萬間。此外，“冠寓”社區(qū)，是依托地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等優(yōu)勢主業(yè)形成的有效聚合力的長租公寓社區(qū)，目前冠寓開業(yè)超過6個月的項(xiàng)目平均出租率超過90%。

龍湖集團(tuán)表示，此次債券發(fā)行為住房租賃服務(wù)類企業(yè)提供了針對性融資解決方案，緩解了住房租賃行業(yè)的融資難點(diǎn)，有助于整個長租公寓領(lǐng)域的健康、可持續(xù)發(fā)展。同時，也令公司的融資管道進(jìn)一步拓展，助力龍湖“冠寓”加速推進(jìn)，進(jìn)一步鞏固其在住房租賃市場上的領(lǐng)先地位。

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