63家房企負(fù)債3萬億元 房企多渠道“找錢”

• 2018年4月11日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 477 25
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  2018-2023年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

截至4月10日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，已披露年報(bào)業(yè)績的63家上市房企負(fù)債合計(jì)超過3萬億元，同比增長幅度達(dá)34%。

63家房企負(fù)債3萬億元，逾一半房企負(fù)債率超70%。

截至4月10日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，已披露年報(bào)業(yè)績的63家上市房企負(fù)債合計(jì)超過3萬億元，同比增長幅度達(dá)34%。不過，這63家上市房企的總資產(chǎn)總計(jì)為3.86萬億元，同比增長幅度達(dá)31%，與負(fù)債增長水平相差3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2017年，這63家上市房企的平均負(fù)債率為78.6%，去年則為76.7%，上升了1.9個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，記者注意到，上述已披露年報(bào)的63家房企中，有18家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比超過29%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行公司債，這些債務(wù)還未進(jìn)入集中還款期。另外，近兩年，有些房企采用ABS和永續(xù)債融資，這些債務(wù)并未計(jì)入負(fù)債中。鑒于以上原因，在今年房地產(chǎn)市場下行周期中，要警惕償債壓力。

逾一半房企負(fù)債率超70%

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在這63家上市房企中，超過百億元負(fù)債的房企總計(jì)為35家，占比為56%，超過300億元負(fù)債的房企有19家，占比為30%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、新城控股負(fù)債均超過1500億元，分別為9786.7億元、3048.3億元、2398.4億元和1575.4億元。

從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測算，截至2017年底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占29%，在70%-80%之間占比為25%，60%-70%之間的占比為14%。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為魯商置業(yè)，高達(dá)93.96%。

值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升，信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率攀升至86%。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為83.98%，同比上漲約3個(gè)百分點(diǎn)。

值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債攀升。截至2017年底，據(jù)記者整理數(shù)據(jù)獲悉，上述63家A股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有息負(fù)債總額達(dá)到了1.13萬億元，較2016年增加了2722億元，同比增長32%。

有業(yè)內(nèi)分析師向記者表示，龍頭房企負(fù)債規(guī)模已經(jīng)逼近萬億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。部分中型房企為了規(guī)模擴(kuò)張，2016年拿了很多高價(jià)地，發(fā)行了大量公司債，有些公司債將在今年進(jìn)入還款期，高價(jià)地又受到限價(jià)政策限制，難以入市銷售，資金成本上漲，負(fù)債率持續(xù)走高。

不難看出，通過以上數(shù)據(jù)分析，標(biāo)桿房企負(fù)債端風(fēng)險(xiǎn)看似可控，但多數(shù)房企負(fù)債規(guī)模攀上新高的現(xiàn)象仍難以改變。

房企多渠道“找錢”

在 2017年年末多個(gè)監(jiān)管部門共同推進(jìn)去通道、去杠桿的背景下，2018 年開年，面對資金鏈壓力，房企紛紛拓寬融資渠道，多家房企尋求海外融資渠道。事實(shí)上，每當(dāng)境內(nèi)融資渠道收緊時(shí)，境外債券融資都是房企資金來源的重要補(bǔ)充渠道。但2017年底，長租公寓融資渠道放開后，碧桂園、招商蛇口、泰禾集團(tuán)等房企均拋出了百億元量級的融資計(jì)劃。雖然ABS融資尚難以與傳統(tǒng)的融資渠道抗衡，但已經(jīng)成為房企融資的重要補(bǔ)充渠道。

有消息人士向記者透露，有些中小房企手中的高價(jià)地，已經(jīng)開始涉及民間借貸或者短期過橋貸款等借債。值得關(guān)注的是，民間借貸資金是一把雙刃劍，可以幫助企業(yè)彌補(bǔ)短時(shí)間的現(xiàn)金流缺口，但是如果市場風(fēng)向變化，民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)就會迅速暴露出來。比如2012年至2014年的房地產(chǎn)市場下行周期中就曾出現(xiàn)企業(yè)因?yàn)槊耖g借貸導(dǎo)致現(xiàn)金流危機(jī)而破產(chǎn)的案例，足可見其風(fēng)險(xiǎn)。

有機(jī)構(gòu)表示，按照企業(yè)屬性和資產(chǎn)規(guī)模兩種方式將房企進(jìn)行分類做了杠桿率對比后發(fā)現(xiàn)，房企個(gè)體之間在加杠桿上出現(xiàn)了一定分化。將A股上市公司按照企業(yè)性質(zhì)分類為國企、央企和民企后發(fā)現(xiàn)，2016年至今，央企和國企房企的杠桿率有所提高，而民企的杠桿率有所下降；按照資產(chǎn)規(guī)模分類后發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)規(guī)模高于行業(yè)平均水平（608億元）的房企杠桿率在提升，而資產(chǎn)規(guī)模小于行業(yè)平均水平的房企杠桿率在下降。

事實(shí)上，融資是房企的生命線，杠桿的釋放助推了房企的快速發(fā)展。反之，多數(shù)房企不得不看中銷售目標(biāo)，是因?yàn)橐?guī)模代表著一家房企的“土地談判力、資本融資力和品牌影響力”的綜合能力。換言之，規(guī)模是一種變相的背書，而融資與規(guī)模則是互為促進(jìn)關(guān)系，獲得低成本融資和強(qiáng)化現(xiàn)金回款率已經(jīng)成為房企的“必修課”。不過，當(dāng)前市場格局下，調(diào)控仍在不斷加緊，還債高峰期即將來臨，房企的“儲糧”動作可能更加急迫。

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