2018年要買房？做了十年老中介揭秘幾點買房子的內(nèi)幕！

• 2018年4月17日 chinairnwz來源：百家號 460 24
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  2018-2023年房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告

  風(fēng)險投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險資本，待其發(fā)育相對成熟后，通過市場退出機制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險收益。全球風(fēng)險資本市場已進(jìn)入新一輪快速...

　　一、為什么中介口碑這么差，市場還有這么多中介?

　　今天大家買房賣房，很多實際情況使得我們必須通過中介才能實現(xiàn)需求。原因不是因為中介的服務(wù)有多么切合客戶需要，而是不找中介沒渠道找到房源。主要因為：

　　1、買家想找到業(yè)主房源要么通過路邊中介找到房源，要么通過網(wǎng)站信息找到中介房源。沒有切實的第二渠道可以幫我們實現(xiàn)買家與賣家的直接對接。

　　2、房屋買賣的前期交易達(dá)成及后期的交易手續(xù)辦理二大核心事項咱老百姓大多做不到自行解決。

　　答案：市場上沒有第二種產(chǎn)品服務(wù)能夠完全替代中介的作用，所以大多只能找中介。

　　二、為什么中介收費這么高，老百姓還得認(rèn)交?

　　買家通過中介買一套房子，少則幾萬，多則幾十萬的中介費支出真不是小數(shù)目，最少是一個普通人一年的薪資收入，而這筆錢用來買什么了呢?讓我們總結(jié)一下：

　　1、買中介手上的出售信息。

　　2、買中介給予的置業(yè)見意。(如得到正向見意還好，但有時得到的可能是反向見意)

　　3、買中介帶著你去看房子，幫你下決心出錢定房子。

　　除以上幾點，沒了，顯然是不合理的。這時有人說過戶手續(xù)不是還要由中介辦理嗎?中介不是提供第三方居間嗎?非也：過戶手續(xù)您還得支付代辦費用，幾千塊是跑不了的。中介所提供的第三方居間在法律上及實際上是沒有任何意義的，真出了問題中介一點責(zé)任都沒有。

　　答案：老百姓認(rèn)交的主要因素有：

　　1、習(xí)慣所致，因為大家都認(rèn)了，我也就跟著認(rèn)吧。

　　2、不認(rèn)中介就不提供成交服務(wù)，我也沒別的辦法能搞定業(yè)主。

　　3、雖然我感到這錢花的不值，但為了能買到我能接受的房子，幾百萬都花了這幾萬也就認(rèn)了。

　　三、國家規(guī)定中介收費那些是合法的，而真正合理的收費應(yīng)該是什么標(biāo)準(zhǔn)?

　　國家有明文規(guī)定中介收費的標(biāo)準(zhǔn)，北京目前普通住宅一般國家規(guī)定最高是成交價2.2%，除此再超收一分錢都是違法的，老百姓大多并不清楚那些中介收費是不合規(guī)的，常見不合法收費項目如下：

　　1、加以0.5%的擔(dān)保費(以前叫《代書費》)，這筆錢完全是個別品牌中介為了提高營業(yè)額自編自設(shè)的一筆故事性費用。(內(nèi)部認(rèn)為能收就收，收完了有懂行的找上門追究再退)

　　2、中介費以外的代辦過戶費，這筆錢國家也有明文規(guī)定最高收費是1000元以內(nèi)，但大多起收就3000元。

　　3、貸款服務(wù)費，一筆住房按揭貸款銀行除評估費及抵押登記費有可能產(chǎn)生不足1000元以內(nèi)的費用，并且大多銀行現(xiàn)在為了競爭也能不收就不收了，中介收多少大多都是自已留著了。

　　答案：真正現(xiàn)實合理的中介收費應(yīng)該是什么標(biāo)準(zhǔn)，個人感覺如下：

　　1、前期幫助買賣雙方實現(xiàn)交易的中介服務(wù)費應(yīng)該不超過1%以內(nèi)是合理的，因為就目前從事中介服務(wù)的人員自身能力及所能提供的服務(wù)質(zhì)量來講，一切均要本著合理為上。

　　2、如果只是提供信息+協(xié)助成交+代辦后期手續(xù)，全整收費1-2萬還是比較說得過去的。

　　3、如果只是協(xié)助成交+代辦后期手續(xù)，3000-5000元就足夠了，再多了就是不合理。想想中介同仁們我們都做了些什么，這世上我們的勞動力有那么貴嗎?我們值那么多錢嗎?

　　有一個硬道理，世上任何不合理的現(xiàn)象都是不可能長久的，終有一天，房產(chǎn)中介的天將會大變，將會回歸以現(xiàn)實為基礎(chǔ)的自身行業(yè)價值。

　　四、買房人當(dāng)下如何才能通過中介買到適合自己的房子?關(guān)鍵點有那些?

　　注意以下幾種情況的出現(xiàn)及應(yīng)對方式：

　　1、當(dāng)通過中介了解某套房子時，為了不被假房源受騙白跑去看房，你在電話里和中介人員溝通時一定要問幾個問題，一是房本準(zhǔn)確面積是多少，二是直接問這房子一定是真的嗎?三是問房本發(fā)證日期的年月日，四是業(yè)主是不是家庭唯一住房。問的過程中要分析中介人員回答的自然不自然，而不是準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，如果此中介對你所問房源非常了解的話他會很自然的回答你所提的問題并給出更加詳細(xì)的介紹，如果是假的或他并不了解的房源，一般應(yīng)答是不太自然的，還有就是直接告訴你先與業(yè)主聯(lián)系一下或回頭聯(lián)系之類的回應(yīng)方式。

　　2、通過中介看完某套您感覺不錯能接受的房子時，就算再想定下來買，也一定要出一個明確的買價給中介，(目前的行情一般照著10萬至20萬往下聊吧，聊不下來對你也沒壞處)讓中介幫您聊價格去，這一點是幫你省錢的關(guān)鍵，要不花那么多中介費確實太虧了，就算中介費省不下來，就當(dāng)借中介之力幫您聊下來房價找點平衡吧。這里千萬注意別相信中介說的明天房子就沒了的傳說，就算真沒了你也得這樣做，買不到只能說你和這套房子沒緣分。

　　3、決定要通過中介買下某套房子時，在與業(yè)主簽約談判達(dá)成一致后，一定要當(dāng)著業(yè)主的面與中介聊中介費用的問題，千萬不要單聊，(這時候大多中介要將你與業(yè)主分開，為什么就別說的太過了)聊的過程中你完全可以還考慮中介要多少中介費，你就根據(jù)你認(rèn)為中介本次服務(wù)值多少中介費來自己衡量可以給多少中介費，在此教你兩點：一是無論你出多少中介費都要堅持你的立場，不到最后不加一分錢，二是中介公司如果不同意你就明說不之有你們一家中介，別的中介也和我說過有這套房，并且同意以我所出的中介費幫我做，(基本上所有的中介面臨這種情況都會交槍)。不是我要幫著你整我們的同行，而是我實在看不下去現(xiàn)在做中介的收費太過份了。

　　4、千萬不要認(rèn)為品牌大中介會有多么的好，前期信息提供方面確實是比一般小中介強的多，但專業(yè)度及后期各項手續(xù)辦理的效率往往比小中介要差很多，因為單子量大，還要分很多人交替服務(wù)完成。關(guān)鍵點還是收費，大中介收費最高，小中介只要你能定下來買房，聰明的買家往往都能省去很大比例中介費。更不要認(rèn)為大中介能給你更多保障，不出問題做點附加服務(wù)還有可能，一但出問題，往往最不負(fù)責(zé)的往往是大品牌中介，因為內(nèi)部需要層層匯報，脫也能脫的你無語無奈。

　　5、房子貴一定有貴的原因，便宜一定有便宜的原因，買一套什么樣的房子才是最適合自己的，只有自己才是最了解自己需求的，千萬別指望別人幫你拿主意，更不要只是單純的可著手上的錢去買房子，大多在北京遠(yuǎn)郊區(qū)買房子為解決自住的人都是后悔的。一定要結(jié)合自身的資金及收入，交通及工作區(qū)域，家庭及成員需要，個人喜好及配套喜好，自身對房況的喜好，自身對周邊環(huán)境的喜好這六大要素來判定你的購房區(qū)域及房型定位。別人的見意終歸只是見意，不是主意，主意一定要自己拿，因為房子買完是你要住的，不是別人，每個人的需求都是不一樣的，要相信自己。

　　五、買房人如何定位適合自己購買的房子?沒有十全十美，適合的就是最好的。

　　買房人主要考慮以下幾點：

　　1、自己手頭上有多少錢可以用于購房，一般是所持資金的80%。

　　2、現(xiàn)在買房最主要的需要是什么，如結(jié)婚，不想再租房，將來要在京定居，買房是必須。

　　3、現(xiàn)在買房主要是自往，還是可以先出租將來再自住，一般馬上需要自住的現(xiàn)在占多數(shù)。

　　4、上班的單位在那里，自己意識中喜歡京城那個區(qū)域，自認(rèn)為那個區(qū)域適合長期居住。

　　5、是全款還是貸款，貸款貸多少合適。

　　6、家里三五年內(nèi)有多少人要住，需要買多大的房最適合。

　　7、房子周邊最好有那些配套，必須有那些配套。

　　8、自己印象中最喜歡什么樣的房子，如戶型，格局，裝修等。

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