2017年三四線城市房價(jià)飆漲真相:一場棚改運(yùn)動(dòng) 放款2.6萬億!

• 2018年4月21日 YaoEnHua來源：快資訊 584 33
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  2018-2024年中國智慧城市建設(shè)市場潛力現(xiàn)狀及投資吸引力研究報(bào)告

  智慧城市市場體量巨大，應(yīng)用潛力可期。各大運(yùn)營商與諸多IT公司均在該領(lǐng)域展開積極布局。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年，我國智慧城市 IT 投資規(guī)模達(dá)2060億元，較 2013 年同期增長 17.0%；2015 年，...

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一二線城市的漲幅都呈現(xiàn)出了下滑的趨勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一二線城市的漲幅都呈現(xiàn)出了下滑的趨勢(shì)。

但一直不被我們所關(guān)注的三四線城市的房價(jià)卻開始持續(xù)飆升，幅度均在10%以上。

一邊穩(wěn)步下滑，一邊火速上漲，令人瞠目。在這背后，究竟隱藏著什么樣的真相?或許，這是一個(gè)與棚改有關(guān)的故事。

盡管無數(shù)房地產(chǎn)專家一直不看好三四線城市的房產(chǎn)，過去的2017年，北京漫漫陰跌，大量三四線城市房價(jià)卻妖艷的大幅上漲，有的甚至翻了一番。

筆者春節(jié)回到西部的四線城市老家，發(fā)現(xiàn)去年過年時(shí)房價(jià)僅4000元/平，但現(xiàn)在普遍漲到6000元-7000元/平。

在親戚們聚會(huì)的飯桌上，圍繞房子的討論較往年大幅提高，有兩三套房子的親戚喜笑顏開，只后悔自己以前買房買少了。

筆者的其他同事也發(fā)現(xiàn)他們老家房價(jià)漲了許多。老家在石家莊的小李說，石家莊下面的五線縣城都一萬多了，六線鄉(xiāng)鎮(zhèn)正在奔萬，七線村莊還能在5000以下買到...

老家房價(jià)不斷上漲，不少人心思活動(dòng)起來了。近日，安居客一份返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，有近六成人群有回家買房的意愿，這些人群大多來自三四線城市，70%在一二線城市工作。

老家縣城的房子瘋漲起來，是價(jià)格到頭還是剛起步?三四線老家的房子還能買嗎?

01老家房價(jià)暴漲的秘密

三四線城市一向沒有大量人口流入，也沒有很多產(chǎn)業(yè)支撐，房價(jià)已多年不漲，為何過去一年突然就暴漲了呢?這里面還有一個(gè)重要原因:政府的“去存庫”。

“去庫存”這個(gè)詞我們很熟悉了。但他們是如何去庫存的，估計(jì)大家都不太明白。筆者發(fā)現(xiàn)，棚改是里面一個(gè)重要的推手。

2017年5月31日，中國政府網(wǎng)發(fā)布一個(gè)文件:《國務(wù)院關(guān)于開展第四次大督查的通知》，這個(gè)文件名字太普通，以致很多人都沒有注意到。

但這個(gè)通知對(duì)于去庫存有個(gè)重要表述:加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，推動(dòng)庫存較大的三四線城市去庫存，推進(jìn)600萬套棚戶區(qū)住房改造，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加快居住證制度全覆蓋情況。

專業(yè)人士看出了里面的門道:把棚戶區(qū)改造說是去庫存的手段，在中央、國務(wù)院的文件中還是首次。利用棚戶區(qū)改造去三四線城市庫存是已經(jīng)成為中央最新、最重要手段。

什么叫棚改?就是改造棚戶區(qū)，而棚戶區(qū)指城里面年久失修的危房片區(qū)。在近兩年中，棚改中出了有兩個(gè)重要專業(yè)名詞:PSL、棚改貨幣化。

?什么是PSL?

棚改要拆掉舊房，給拆遷戶們補(bǔ)償錢或新修房子，錢從哪里來?此前資金來源一直是一大難題。

后來，央行來解決錢的問題了。央行創(chuàng)設(shè)PSL(抵押補(bǔ)充貸款)工具，通過國開行等機(jī)構(gòu)發(fā)放棚改貸款。看不懂PSL這個(gè)專業(yè)名詞沒關(guān)系，你只要明白這是央行在放水就行。這個(gè)工具創(chuàng)設(shè)之后，PSL增長曲線是這樣的。如圖:

PSL和各級(jí)財(cái)政撥款，是棚改的主要資金來源。

?什么是棚改貨幣化?

危房改造中產(chǎn)生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前模式拆房還房。棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發(fā)錢給拆遷戶，你自個(gè)兒拿去買房吧。市場有了新資金，也產(chǎn)生了大量需求，大量的庫存房就這樣賣出去了。

近幾年來，棚改貨幣化安置得到大力推廣， 2014年所占比例僅9%， 2016年則進(jìn)一步躍升至48.5%，2017年比例達(dá)到50%，按照計(jì)劃，2018-2020年，安置比例將達(dá)到60%。

券商的研究員春節(jié)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，政府對(duì)拆遷戶們非常大方，棚改的力度和補(bǔ)貼力度都相當(dāng)驚人，比如溫州2017年中提出的棚改補(bǔ)貼政策下，補(bǔ)償金比原來提升了30-50%。

一些研究員們這樣描述他們看到的情景:“好幾個(gè)親戚家住市郊，院子已經(jīng)成為一片瓦礫，不過大家都喜氣洋洋的，租住在附近的樓房里，等待著好幾套回遷房、門面房。村里有人家的兒女給父母買了院子，正好趕上拆遷，院子拆了，拿到幾百萬補(bǔ)貼....?！?/p>

這些財(cái)大氣粗的拆遷戶們，他們拿著資金繼續(xù)投入到房地產(chǎn)當(dāng)中，這些資金成了房價(jià)上漲的推手。

三四線城市是棚改主戰(zhàn)場，全國棚戶區(qū)規(guī)模中三四線城市占比高達(dá)87%?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2017年貨幣化安置去庫存超3億平方米，帶動(dòng)銷售約21%。

中國指數(shù)研究院最近也調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多三四線城市房地產(chǎn)市場在過去一年里的優(yōu)異表現(xiàn)均離不開棚改貨幣化帶來的需求增長，購買力提升，帶動(dòng)成交量，價(jià)格走高。

02判斷要不要在老家買房:看這些因素

考慮是否在老家買房 ，必須了解一下2018的房地產(chǎn)政策是怎樣的。

住建部部長王蒙徽表示，2018年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。同時(shí)，去庫存任務(wù)再深入，步入縣域去庫存的新階段。簡單說:繼續(xù)去庫存，重點(diǎn)在縣級(jí)。

棚改政策呢?2017年12月底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區(qū)580萬套”，超出原來市場預(yù)期的500萬套，增幅高達(dá)16%。

你的家鄉(xiāng)今年會(huì)大力推進(jìn)棚改嗎?

2018各省的棚改計(jì)劃已經(jīng)陸續(xù)公布，貓姐查詢到，這些省份今年還會(huì)大力推進(jìn)棚改。

2018年山東省計(jì)劃棚戶區(qū)計(jì)改造69.9萬套，改造力度目前位居全國第一。近期，山東公布了2018年各市的計(jì)劃棚改量:

新疆今年的棚改力度也不小。

另外再給大家畫一個(gè)重點(diǎn): 2018年浙江省計(jì)劃改造棚戶區(qū)危房23.7萬套，其中溫州高達(dá)92815套，占比高達(dá)全省的40%!2018年溫州的房價(jià)會(huì)如何表現(xiàn)呢?大家可以想象一下。

在剛剛過去的2017年，這些地區(qū)棚改推進(jìn)力度比較大，你的家鄉(xiāng)在里面嗎?

03我們要不要在老家買房?

看了上面的這些數(shù)據(jù)，筆者覺得，2018年老家的房子上漲壓力還是挺大的。比如山東、新疆、湖南、江西、安徽等省份。

2018年棚改目標(biāo)調(diào)高16%。多家機(jī)構(gòu)已據(jù)此調(diào)整2018年樓市銷售預(yù)測。華創(chuàng)證券默默的將2018年樓市銷售面積預(yù)期增速由原來下降4.6%上調(diào)至與2017年持平。平安證券則表示:棚改目標(biāo)預(yù)期將小幅提振2018年三四線樓市銷售，將2018年商品房銷售面積增速上調(diào)2%。

在2018年，我們肯定還能看到三四線城市房價(jià)繼續(xù)火爆的新聞。但三四線城市的火爆，能延續(xù)多久呢?

國泰君安分析認(rèn)為，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷(棚改貨幣化)的一次性刺激，屬于“透支需求，延緩供應(yīng)”的一次性刺激，短期能推動(dòng)房價(jià)和銷量的上漲。但長期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，這個(gè)拉動(dòng)效應(yīng)將會(huì)逐漸減弱。

這個(gè)短期能持續(xù)幾年?估計(jì)專家們也很難精準(zhǔn)預(yù)測到。

從近期地方兩會(huì)的情況來看，一些省份的棚改新開工目標(biāo)已經(jīng)較2017年有所降低。

04如何買?

如果你是投資在老家買房，建議謹(jǐn)慎考慮。很多城市房價(jià)上漲幅度已很高。伴隨著去庫存逐漸完成，你得小心自己成為最后的接盤俠，搞不好會(huì)套牢。

如果你的老家處在棚改貨幣化的開始，這時(shí)候投資買房也可以，但是需要注意判斷房價(jià)高點(diǎn)，及時(shí)出貨變現(xiàn)。

如果你是自住，還是可以的。三四線城市生活舒適，壓力小。春節(jié)前筆者回家，看到老家的親戚朋友大多住100多平米寬敞明亮的大房子里，下班后喝茶釣魚，生活滋潤，遠(yuǎn)勝過在帝都住蝸居、擠地鐵常加班的自己，心里不禁又羨慕了一番。如果你打算未來回家鄉(xiāng)發(fā)展，不妨買個(gè)房子。

買給父母家人改善居住，也可以考慮?？h城生活方便，生活設(shè)施和醫(yī)療條件都比村鎮(zhèn)好，買給父母住也是不錯(cuò)的選擇。

三四線房價(jià)的大漲，很多人羨慕又焦慮，只怕錯(cuò)過了這次財(cái)富盛宴。筆者一位親戚看到去年漲了這么多，一直想把自己已有的房產(chǎn)去銀行做抵押，貸出資金來再買第二套房。三四線城市房子流動(dòng)性本來不是那么好，如果房價(jià)下跌，流動(dòng)性更低，這種加大杠桿的方法無疑是刀口舔血，十分危險(xiǎn)。

怎么買?

?在縣城買房盡量選地段好、學(xué)位好、交通好的房子，即使將來房價(jià)回落，這樣的房子依然是最保值的。

?三四線城市商業(yè)沒那么發(fā)達(dá)，請(qǐng)勿購買商鋪、寫字樓，除非真的是熱門的檔口。

如果，你在三四五線城市的親戚朋友正考慮買房，把本文轉(zhuǎn)發(fā)給他們，相信他們會(huì)做出正確的選擇。

三四線城市房價(jià)飆漲，憑什么支撐這么高的房價(jià)?憑愛嗎?

三四線城市房價(jià)飆漲,憑什么支撐這么高的房價(jià)?憑愛嗎?滿滿的愛,可能這份愛，只有三四線城市的人才能真正的體會(huì)到。

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