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2018房價走勢最新消息 2018年房價還會上漲嗎 目前國內購房策略

  • 2018年4月26日 chinairnwz來源:百家號 888 55
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2018房價走勢最新消息

  2018年房價還會漲嗎

  一、首先,房價真的在上漲嗎

  首先澄清一個事實:從整個中國而言,房價并沒有上漲,甚至還可能略有下跌。目前較大的誤區(qū)是沒有將中國房地產(chǎn)市場分區(qū)域來看,其實輿論所謂的房價上漲,只是一線城市在瘋漲,而二線尤其是三線以下的城市正面臨著極大的去庫存的壓力,房價不僅沒有上漲,還在逐漸走低,如圖所示。(請注意,下圖的截止時間是16年1月,但我認為不影響我的主要結論,不應該拿近1年來短期的波動來否定5年以來的整體走勢)

  通過這張圖(存銷比)可以發(fā)現(xiàn),一線城市賣得最好,沒毛病,但我們的二三線城市就沒那么走運了,尤其是三線城市,已經(jīng)超出合理值(存銷比≈15)的2倍甚至更多,說白了就是賣不掉了。

  二、房價推手之一:ZF(潛力較大)

  經(jīng)濟增長方面:由于房地產(chǎn)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè),因此一旦去庫存這一問題解決不好,對經(jīng)濟的壓力將是異常巨大的。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2016年11月末,全國商品房待售面積約7億平方米,其中70%分布在三四線城市。目前一線城市火熱、三四線城市卻壓力山大,顯然有違ZF的初衷。因此,加大調控幾乎是必然的,目的很簡單,就是趕人、去庫存,這樣帶來的經(jīng)濟增長才是更貨真價實的,也是ZF更愿意看到的。

  財政收入方面:土地財政是ZF主要的財政收入來源之一,因此有效發(fā)展房地產(chǎn)市場,完全符合ZF的財政利益。

  以上2點是看漲派的主要依據(jù),由于中國ZF對于經(jīng)濟把控的能力有目共睹,因此“跟黨走”確實可以作為房價將繼續(xù)上漲的依據(jù)之一,尤其對于銷存比較高的三線及以下城市來說,更是ZF希望引導的方向。

  三、房價推手之二:百姓(潛力不足)

  自住方面:自住性需求也就是人們常說的“剛需”。根據(jù)住建部部長陳政高于2016年的說法,城鎮(zhèn)的人均住房面積已經(jīng)由1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米,這一數(shù)字已經(jīng)接近發(fā)達國家水平,所以說

  “剛需”一詞是存在疑問的,因為從數(shù)據(jù)上說,中國的城鎮(zhèn)居民并不缺房。

  那么新增需求將主要來自哪里?城鎮(zhèn)化。據(jù)統(tǒng)計,2016年中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到57.35%,確實還有一定空間,不過參考美國、韓國的城鎮(zhèn)化率(約80%),增幅已經(jīng)逐漸趨于見頂了,起碼和前30年的城鎮(zhèn)化率從10%起步是不好比了。

  投資方面:由于貨幣超發(fā)等因素影響,老百姓手上的錢在迅速貶值,投資性需求加大,而在投資性方面,一線城市更具升值空間,因此一線城市連續(xù)出現(xiàn)瘋漲,這與之前提到的數(shù)據(jù)是一致的。然而,

  一線城市房產(chǎn)的投資價值正在被迅速稀釋。

  根據(jù)國際通行的售租比數(shù)據(jù),中國一線城市的售租比已遠高于泡沫警戒線(200:1)的3到4倍,可謂命懸一線。一旦泡沫繼續(xù)放大繼而引發(fā)經(jīng)濟危機,所有人都將面臨重創(chuàng)。目前中央一直在說去杠桿、去金融泡沫,并不是在說大話,在美聯(lián)儲加息的大背景下,一定要對金融風險提高警惕。 (下圖為已經(jīng)非常離譜的租售比數(shù)據(jù),在日本等國家就已經(jīng)是泡沫破滅的邊緣)

  2018房價走勢最新消息

  國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

  1.10月份,隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場調控政策不斷深入,70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。從環(huán)比看,9個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間;天津、上海和成都分別上漲0.1%、0.3%和0.7%。從同比看,13個城市漲幅繼續(xù)回落,回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。

  初步測算,10月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和持平。二線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;

  二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

  一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)13個月回落,10月份比9月份分別回落0.5和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)11個月回落,10月份比9月份回落1.0個百分點;二手住宅價格同比漲幅連續(xù)9個月回落,10月份比9月份回落0.7個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)3個月回落,10月份比9月份分別回落0.7和0.3個百分點。

  融360說房君:三線城市房價漲幅連續(xù)3個月回落,是政策后期發(fā)酵的結果,接下來兩個月也不會有太大波動。

  2.相繼出臺的眾多國家政策加上即將到來的2022年冬奧會,成為了冰雪市場爆發(fā)的雙引擎。能最快將光禿禿的山川變?yōu)榕涮淄晟频难﹫龌蚨燃俅宓耐?資者似乎占有先機——房企是其中最搶眼的群體。

  搶灘巨頭中的先行者之一,萬科冰雪事業(yè)部相關負責人透露,下一步將于崇禮投 資建設一個全新的度假項目——汗海梁滑雪場,“雪道規(guī)劃面積450萬平方米,相當于三個松花湖,垂直落差810米,相關設計設備國內領先。”

  2014年12月18日,萬科松花湖度假區(qū)正式開業(yè),2017年1月,時任萬科董事局主席的王石正式宣布成立冰雪事業(yè)部,目前,其旗下已經(jīng)整合了吉林松花湖、吉林北大壺、北京石京龍三大滑雪場。

  融360說房君點評:房企之所以敢入手冰雪產(chǎn)業(yè),一方面是有政策扶持,另一方面就是隨著人們收入的提升,對于運動消費的認知漸漸變強。

  3.未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力在于住宅產(chǎn)品的溢價率高低?!霸凇孔〔怀础笇枷胂?,房地產(chǎn)市場進入低頻波動長周期。開發(fā)商的住宅產(chǎn)品如果不能有10%-20%的溢價,就會在未來的市場競爭中處于劣勢?!?/p>

  未來開發(fā)商要想在樓市低迷的市場環(huán)境下保持利潤,就要遵循“4321”原則:40%靠拿對土地,30%靠做精準的產(chǎn)品客群定位,20%靠營銷策略,10%靠團隊戰(zhàn)略執(zhí)行。

  2018年購房策略

  對于一線城市的策略:

  無論從ZF意愿、自住需求還是投資性方面,都已經(jīng)看不到任何上漲空間,能夠維持房價穩(wěn)定并避免泡沫戳破就已經(jīng)燒香拜佛了。無視經(jīng)濟規(guī)律、說房價永遠會漲是十分可笑的做法,無論國內還是海外,房地產(chǎn)泡沫破滅都完全是真實發(fā)生過的事件,也會對整個經(jīng)濟形成重大打擊。

  對于二三線城市的策略:

  由于各個城市差異較大,這里沒法給一個統(tǒng)一的說法,需要問題具體分析,比如參考經(jīng)濟、人口結構等各種因素的影響,但總體而言,確實可以作為購房的一個主戰(zhàn)場(在剛需的背景之下可購買,用作投資則未必是最佳途徑,畢竟房產(chǎn)屬于不動產(chǎn),流動性極低)。

  其實在這個圈子里,對于房價,大家一直有一個共識,那就是“短期看政策,中期看土地,長期看人口”。

  無論是土地還是人口,還是貨幣等等,歸根結底就是供需問題,看供過于求還是供不應求。在中國,大力發(fā)展的前提就是完善解決供需問題。

  即使后續(xù)租售同權等政策落實,那其實從政策制定到落實,中間還是有過渡期和緩沖期的,也就是說,2018年仍然是房產(chǎn)的緩沖期和過渡期,這段時間房價仍然會保持穩(wěn)定小幅上漲。

  延伸閱讀:

  中國房價“打不倒”的原因

  房價高漲是這一段討論話題的核心。很多人提供了一系列觀點,包括去庫存,維護外匯,減少地方債等等。甚至還有說房價一定會漲到幾十萬一平米,所以現(xiàn)在房價很正常。

  但是,我感覺這些觀點都有一個基本問題,就是每個人都覺得這是一個解決現(xiàn)有問題的辦法,同時都承認這辦法會帶來更嚴重的問題。但是,似乎沒有人關注這種政府默許的暴漲究竟會向何處去,或者說,下一步的經(jīng)濟將向何處去。

  以下是來自知乎一條點贊過萬的回答,深以為然,特貼上來與讀者分享。

  先請各位思考兩個問題:

  假設中國只有兩個行業(yè),房地產(chǎn)、工廠。

  1,假如你是有錢人,你有1000萬,房價一年漲5%,工廠一年收益20%。

  請問你怎么用這筆錢?

  答:投資工廠。

  這是10年前的中國。

  2,假如你還是有錢人,你有1000萬,房價一年漲20%,工廠一年收益5%。

  請問你怎么用這筆錢?

  答:投資房子。

  這就是現(xiàn)在的中國。

  為什么會發(fā)生這種情況?

  答:很好理解,因為工廠是個競爭市場,開工廠的人越多,工廠的收益就越小,只有一個人做手機,可能工廠收益率200%,這時候有另一個人來做手機,收益率變成100%,然后變成50%,40%,30%,20%,10%……

  突然,大家發(fā)現(xiàn)工廠的收益率比買房要低了,于是有錢人不投資工廠了,改去買房。

  房地產(chǎn)有一個特殊屬性:投資品。所謂投資品,簡單理解,就是當所有人都來買的時候,價格就上漲,當所有人都賣的時候,價格就下降。例如股票,黃金,就是典型的投資品。

  這點和工廠正好相反。

  于是大家開始不再去投資工廠,開始買房,原本房價一年5%,后來10%,20%,30%,40%……

  但是房地產(chǎn)還有個特殊屬性:很多人的剛需。其他投資品,價格高就高了,無所謂,比如黃金,黃金就算賣到100萬一克,跟大多數(shù)普通人也沒什么關系。股票就算漲到1000000點,一股平均100萬,普通人也不是一定要去買股票。

  房地產(chǎn)不可以,房地產(chǎn)真的很多人需要,很多人不想投資,他們是真的需要房子。

  最要命的是,這種屬性給了很多人“房地產(chǎn)風險不大,反正是剛需”的錯覺,更敢買,比起買黃金買股票,房子在很多人眼里風險小得多。

  所以政府必須要穩(wěn)定房價。

延伸閱讀

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