2018年廣州購房是商業(yè)貸款好還是公積金貸款好？ 貸款時要是還不上會怎樣？

• 2018年5月9日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 858 53
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  2018-2023年中國物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與投資發(fā)展趨勢預(yù)測報告

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　　在現(xiàn)如今的房價壓力下，貸款買房成為多數(shù)人選擇的購房方式。而一般來說，買房貸款常見的貸款方式有兩種：一是住房公積金貸款；二是商業(yè)貸款。那么請問，廣州購房貸款中是商業(yè)貸款好還是公積金貸款好？

　　一、面對的房屋類型不同

　　1、住房公積金貸款只能用于購買70年產(chǎn)權(quán)的住宅時使用，除此之外的商辦房等類型的房屋是不能申請公積金貸款的。因此大家買房申請貸款時請一定要注意這一點。

　　2、商業(yè)貸款面對的房屋類型較為寬松，除了住宅之外，公寓也可以申請。

　　二、貸款利率的不同

　　這是因為公積金貸款不是以盈利為目的的政策性貸款，因此它的利率相對較低。而商業(yè)貸款就不同了，商業(yè)銀行貸款是以贏利為目的，利率相對高一些。

　　三、貸款額度不同

　　一般來說，如果商業(yè)貸款和公積金貸款購置同樣的一套房子，那么商業(yè)貸款的首套房子可以貸到70％。而純公積金貸款的首套則最多可貸款到80％。

　　四、貸款流程不同

　　1、公積金貸款

　　公積金貸款的流程一般是：資質(zhì)審核、房屋核驗——網(wǎng)簽——評估——面簽——初審——簽借款合同——繳稅——過戶——出房產(chǎn)證——抵押——放款。

　　2、商業(yè)貸款

　　商業(yè)貸款的流程一般是：資質(zhì)審核、房屋核驗——評估——同貸——網(wǎng)簽——繳稅——過戶——出房產(chǎn)證——抵押——放款。這樣對比來看，公積金貸款和商業(yè)貸款明顯是有很大區(qū)別的。

　　五、還貸方式不同

　　另外商業(yè)貸款可以選擇的還貸方式非常多，在提前還款的上也更為自由、靈活。一般商業(yè)貸款在滿一年后，每年都可以提前還款。相比之下，公積金貸款的還貸方式較為單一，以等額本息和等額本金兩種方式為主。此外，公積金貸款只有一次提前還款的機會。

　　六、審批時間和機構(gòu)不同

　　1、商業(yè)貸款大約需要20個工作日出審批結(jié)果。而公積金貸款則大約需要40個工作，這主要是因為公積金審核完之后還要交給銀行再審查一次。

　　2、商業(yè)房貸主要通過銀行審批，決定權(quán)在銀行。公積金房貸則需要通過公積金管理中心審批，決定權(quán)在公積金管理中心，銀行只是執(zhí)行機構(gòu)。

　　七、面對的人群不同

　　商業(yè)貸款是公開性的，只要符合貸款的條件則都可以進行貸款。而公積金貸款需滿足公積金按月足額繳存6個月以上，具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入才可以進行申請貸款。相對商業(yè)貸款而言，公積金貸款的要求更高些。

　　廣州買房貸款時要是還不上會怎樣？

　　后果一：會產(chǎn)生罰息

　　若名列前茅次逾期未還，銀行會通知并提醒你按時還款。如果連續(xù)三次沒有還貸，銀行會開始催你按時還款，甚至上門催款。同時在你的借口合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%的罰息，直到還完本息位置。

　　后果二：影響正常生活消費

　　一旦因為房貸斷供被銀行起訴，借款人很可能會被拉入黑名單，這會嚴(yán)重影響你以后的生活和出行，更甚者還會影響子女入學(xué)問題。

　　后果三：產(chǎn)生不良個人記錄

　　房貸逾期還款會讓你的信用報告留下不良記錄，該記錄會保留五年時間。在這五年內(nèi)，借款人基本不可能再從銀行申請到貸款。

　　后果四：房子會被銀行低價拍賣

　　如果你真的沒錢還貸，銀行就有權(quán)拍賣你的房子，拍賣價遠低于當(dāng)初購房的價格。如果有人買了你的房子，銀行會扣除房貸本息，在扣除預(yù)先墊付的律師費、訴訟費、保全費、法院執(zhí)行費用等，較后能到你手里的只有少得可憐的錢。

　　后果五：資不抵債，銀行有權(quán)向你追債

　　若房子拍賣后仍然不能償還銀行貸款的本息，那銀行就有權(quán)向你追債，直到把欠銀行的本息還清為止，你都不能再購買任何房產(chǎn)。

　　一：如果只是暫時沒錢還貸，可以考慮向親朋好友借款周轉(zhuǎn)還貸。

　　二：如果是工作變動導(dǎo)致一段時間內(nèi)沒經(jīng)濟來源還貸，可以在銀行催款時積極配合，并向銀行表明自己的情況，申請延期還貸，降低每月還款額度。

　　三：向銀行申請暫停還本金，只還利息，一般銀行都是可以接受的。

　　四：如果真的沒錢還房貸，可以在征得銀行同意后，將房子轉(zhuǎn)讓出售，所得款項歸還貸款，并由新購房者履行還款義務(wù)。

　　廣州還房貸有幾種方式？

　　還房貸有兩種方式：等額本息還款法和等額本金還款法。前者是將房貸本金和利息分?jǐn)偟矫總€月還，每個月還款額是固定的；后者是將本金平均分配到每個月，再算上當(dāng)期利息，還款額逐月遞減。

　　選擇哪種還款方式更好呢？有人算了一下，發(fā)現(xiàn)等額本息比等額本金總利息要多出不少，覺得等額本金更劃算。表姐百度之后同樣這樣認為。這種想法大錯特錯，選擇等額本金，你可能額外損失了半套房。

　　我們來舉個例子就明白了。假定貸款100萬，分30年還，按照當(dāng)前4.9%的房貸利率計算，等額本息還款總利息91萬，每月固定還款5307元；而等額本金還款總利息73.7萬，首月還款6861元，然后逐月遞減，較后一個月還款2789元。

　　等額本金比等額本息少還17.3萬的利息，而且越還越輕松，難道不是較好選擇嗎？No！

　　首先，錢是越來越貶值的，10年前的100元和今天的100元購買力完全不一樣，等額本金首月還款比等額本息多出1500元，在錢最值錢的時候還6861元，在30年后錢很不值錢的時候還2789元，那不是傻嗎？最聰明的做法應(yīng)該是錢最值錢的時候盡量少還款，錢不值錢的時候多還款。而且等額本金表面上越還越輕松，但這種輕松是以前期咬牙多還1000多元為代價的。多還1000多元不但讓房奴的生活過得更加緊巴巴，同時缺少資金積累，應(yīng)對突發(fā)事件的能力也降低了，大大的不劃算。

　　其次，等額本息雖然要比等額本金多還17.3萬的利息，但這筆多出的錢完全可以通過投資理財賺回來，一點都不會吃虧。等額本息每月固定還款5307元，等額本金首月還6861元，隨后逐月遞減，第138個月才和等額本息持平，還款額5307元，也就是說所謂的“越還越輕松”在11年零6個月之后才開始。這11年零6個月里等額本金共還款839611.81元，等額本息共還款732366元，即等額本金多還了107245元。假設(shè)用這10多萬元在剩下的18.5年里做投資，按照銀行理財年化5%計算，本金利息共得264471.6266元，除去107245元本金，獲利157226元，幾乎將多付的17.3萬利息彌補回來了。

　　如果你稍微有點投資能力，不買銀行理財，搞點P2P什么的，穩(wěn)定年化8%以上不是難事。換成8%的年化計算，18.5年后，獲利338120元，除去多付出的17.3萬元利息，比起等額本金，你還賺了20萬元！

　　公積金還房貸有什么方式？

　　廣州公積金的用途越來越多，使用條件放寬，可以用來交房租，看病、物業(yè)、裝修，當(dāng)然最根本的還是還房貸。不過，就算是公積金還款，也是有竅門的。那么廣州公積金還房貸有什么方式？

　　一、什么是年沖和月沖？

　　首先，提取住房公積金歸還貸款，一般被大家稱作“沖還貸”，沖還貸可以選擇兩種歸還方式——“年沖”和“月沖”，它倆有哪些區(qū)別呢？

　　1、年沖

　　一次性還款法是直接用公積金賬戶上的全部余額，來沖抵貸款本金。公積金中心有規(guī)定，年沖還款必須優(yōu)先歸還公積金貸款本金。也就是說，在還完全部的公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分。

　　其實，“年沖”說白了就是一種提前還款方式，可以節(jié)省不少公積金貸款的利息。

　　2、月沖

　　逐月還款法，與年沖不同，是指按月將公積金賬戶上的資金從銀行取出來還房貸。如果使用月沖法，你每月都可以提取一次住房公積金，用于歸還當(dāng)月房貸本息。如果提取的住房公積金金額不足時，借款人應(yīng)及時補足還款金額。

　　另外，提取住房公積金也可歸還商業(yè)性住房貸款。

　　二、哪種方法更劃算？

　　雖然，年沖產(chǎn)生的貸款利息總額低于月沖產(chǎn)生的貸款利息總額，但并不是說年沖更好，適合自己的才是較好的。而哪種更適合，得根據(jù)你自己每月收支和當(dāng)前的財務(wù)狀況來決定。

　　1、使用年沖法

　　還貸初期的壓力較大，但一年后，隨著貸款本金的一次性沖抵，月供負擔(dān)也將大幅減少。一般來說，公積金賬戶余額較多，并且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購房者適合選擇年沖還款。

　　2、使用月沖法

　　只需每月扣款還貸，適合收入較穩(wěn)定但手頭閑置資金并不多的人。因為大多數(shù)小伙伴的公積金并不高，不足以完全覆蓋全部的房貸，一般采用公積金＋商貸進行還款，這類人一般會選擇月沖，每月使用公積金額度還一部分貸，剩下的再通過商貸來補充還款。

　　但這并不代表月沖法不能提前還款，你完全可以把每月節(jié)省下來的現(xiàn)金積攢到年底，然后一起沖抵本金，并且，建議你可優(yōu)先歸還商貸本金，因為商貸利息是高于公積金貸款的。

　　三、辦理沖貸款需要哪些材料？

　　辦理沖貸款需要前往所在城市的公積金管理中心。

　　雖說各個城市辦理沖貸款所需資料有點小差別，不過這幾樣?xùn)|西一般來說都是必不可少的：住房公積金賬號；身份證；戶 口簿；婚姻關(guān)系證明；借款人最近一次的貸款還款憑證；借款人的儲蓄還款賬戶；借款人留存的《借款合同》原件。

　　如果還款人變更了，還需要帶上原所有委托人的借款合同、身份證、戶 口簿和原《委托書》。

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