杭州樓市走向何方 二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌：值得入手了嗎？ 2018年杭州房?jī)r(jià)最新消息

• 2018年5月10日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 790 48
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  2018-2023年中國(guó)精裝房行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略報(bào)告

  在過去的2017年，總體房地產(chǎn)政策不斷加碼，精裝修政策也相繼出臺(tái)，已蔓延到三四線城市。目前，全國(guó)累計(jì)發(fā)布精裝修政策28次，涉及到18個(gè)省，僅2017年就有7個(gè)省市發(fā)布精裝修政策，包含湖北、河南2...

　　杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)（新房）

　　杭州05月新房均價(jià) 25771 元/m2 環(huán)比上月增長(zhǎng) ↑ 2.42%

　　杭州04月新房均價(jià) 25162 元/m2

　　杭州當(dāng)前在售樓盤 166 個(gè)

　　杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)（二手房）

　　杭州5月二手房均價(jià) 20607 元/m2

　　杭州4月二手房均價(jià) 20884 元/m2

　　環(huán)比上月下跌 1.33% ↓，同比去年同期下跌 9.14% ↓

　　先來分析2017年杭州房?jī)r(jià)上漲的原因，2017年杭州房?jī)r(jià)上漲與拆遷有著密切的關(guān)系，2016年，杭州提出“主城區(qū)城中村改造五年攻堅(jiān)行動(dòng)”，計(jì)劃從2016年起，用5年時(shí)間基本完成178個(gè)主城區(qū)城中村改造，將主城區(qū)城中村打造成配套完善、生活便利、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的新型城市社區(qū)。

　　2017年1月，杭州主城區(qū)城中村改造攻堅(jiān)行動(dòng)被列入了《杭州市城市建設(shè)“十三五”規(guī)劃》。作為全面實(shí)施“十三五”規(guī)劃和市區(qū)城中村改造的攻堅(jiān)之年，2017年杭州市委市政府提出了更高的目標(biāo)。以列入“雙清”專項(xiàng)行動(dòng)的征遷項(xiàng)目為例，就比2016年增加50%，將完成省、市重點(diǎn)征遷“清零”項(xiàng)目170個(gè)。其中重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目41個(gè)、重大民生項(xiàng)目40個(gè)、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目50個(gè)、城中村改造項(xiàng)目39個(gè);拆遷8787戶，非住宅拆遷343家。這也是歷年來拆遷量最大的一年。

　　拆遷量那么大，需求突然激增那么多，市場(chǎng)短期哪有那么多房子供應(yīng)呢，從去年以來，杭州的供應(yīng)面積明顯小于簽約面積，嚴(yán)重供不應(yīng)求，所以房?jī)r(jià)不漲都難。

　　所以，2017年杭州市再次祭出土地出讓新政調(diào)控樓市，針對(duì)高溢價(jià)土地，推出取消預(yù)售、限價(jià)、競(jìng)報(bào)自持比例、配建養(yǎng)老設(shè)施等措施。以防止杭州房?jī)r(jià)過快上漲。杭州2016年到2017年初的調(diào)控措施一道又一道，房?jī)r(jià)為什么依然在上漲?關(guān)鍵是市場(chǎng)普遍看好，需求的突然激增。

　　至于2018年，小編長(zhǎng)期來看還是以漲為主，畢竟現(xiàn)在杭州發(fā)展的速度越來越快，2017年上半年，杭州信息經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值1409億元、增長(zhǎng)22.5%，占GDP比重24.8%、對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)超50% 。

　　未來，杭州進(jìn)入亞運(yùn)會(huì)時(shí)間，各項(xiàng)城市建設(shè)高速推進(jìn)，改觀后的城市建設(shè)也將對(duì)于房?jī)r(jià)造成一定的影響，源源進(jìn)來的高收入外來人才，自然會(huì)增加租房買房的需求。通貨膨脹一直都存在，杭州市區(qū)面積本來就很小，未來自然是寸土寸金。

　　除此，杭州房?jī)r(jià)大漲的這兩年，發(fā)生了一個(gè)重要的事件——G20，由此，加重了亞運(yùn)會(huì)對(duì)于杭州房?jī)r(jià)的利好預(yù)期。開發(fā)商也好，房東也好，對(duì)杭州房?jī)r(jià)的后市信心很強(qiáng)。在討論未來行情時(shí)，這可能是個(gè)重要因素。

　　杭州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　余杭房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　余杭05月新房均價(jià) 14540 元/m2

　　蕭山房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　蕭山05月新房均價(jià) 26285 元/m2

　　西湖房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　西湖05月新房均價(jià) 33750 元/m2

　　江干房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　江干05月新房均價(jià) 45250 元/m2

　　拱墅房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　拱墅05月新房均價(jià) 48000 元/m2

　　下城房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　下城05月新房均價(jià) 60020 元/m2

　　之江房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　之江05月新房均價(jià) 25500 元/m2

　　2018年杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　隨著素有“人間天堂”美譽(yù)之稱的杭州，在近年陸續(xù)舉辦了G20峰會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)等大型活動(dòng)，加上政策的扶持，杭州可以說，成為了一個(gè)新興亮點(diǎn)城市，受到來自世界的各方面關(guān)注，所以在熱點(diǎn)中央，房?jī)r(jià)會(huì)隨著熱點(diǎn)在不斷發(fā)熱上升，這是一個(gè)必然性。

　　為此杭州出現(xiàn)了第一次房?jī)r(jià)調(diào)控政策，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)樓市，但并沒有壓制好買房與炒房客的熱情，依舊還是不斷上升，固然才有了二次調(diào)控：3月28日晚，全國(guó)樓市新政輪番轟炸之下，杭州也來了次“半夜雞叫”，祭出史上最嚴(yán)調(diào)控，不僅認(rèn)房認(rèn)貸，還認(rèn)工作認(rèn)單身認(rèn)縣市，可謂是刀刀見血!這已經(jīng)是3月以來杭州的第二次調(diào)控加碼，月初就已經(jīng)發(fā)布過本地限第三套，外地需兩年社保的限購(gòu)新政，引起了不小的震動(dòng)，為何短短26天內(nèi)連續(xù)釋放重磅“雙響炮”?

　　這也就很好說明在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉鞘姓{(diào)控中，房?jī)r(jià)依舊穩(wěn)步增長(zhǎng)。當(dāng)然個(gè)別地方還是有回落的，但按大部分地區(qū)來說，杭州房?jī)r(jià)還是處于歷史高水平。

　　同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及交通的便利，更好的為樓市打輔助，所以便利與配套完善的經(jīng)濟(jì)模式，也成為現(xiàn)在房?jī)r(jià)助力上升的關(guān)鍵。

　　其他原因就不講了，單一個(gè)G20峰會(huì)的成功舉辦，就足于展現(xiàn)了杭州在中國(guó)乃至世界的先進(jìn)發(fā)展水平和人文環(huán)境，所以在房?jī)r(jià)調(diào)控中，2018年回落是低概率，回暖才是高概率，這也是體現(xiàn)現(xiàn)在全國(guó)樓市的一個(gè)趨勢(shì)。

　　2018年杭州房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?

　　不管怎么說，杭州的發(fā)展這么快速，未來的房?jī)r(jià)肯定是呈上升趨勢(shì)的，小編預(yù)估2018年杭州房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的。

　　但住建部和國(guó)土部聯(lián)手放大招!提出：“房子是用來住的，不是用來炒的”方針，又注入了一劑“強(qiáng)心針”。難道說，房?jī)r(jià)漲幅真的要受到控制了!

　　2018年杭州房?jī)r(jià)會(huì)保持現(xiàn)有水平，可能略有上漲，絕不會(huì)暴跌

　　因?yàn)樽陨砺殬I(yè)的原因，平時(shí)接觸到最多的便是浙江較為富裕的群體，每次被他們邀請(qǐng)去喝茶聊天時(shí)，房地產(chǎn)是一個(gè)避不開的話題，所以在回答的開頭先說說我這群投資者們的觀點(diǎn)：

　　遠(yuǎn)期不看好，但現(xiàn)在錢很難出去，境內(nèi)也沒有特別好的投資標(biāo)的，房子先拿著唄

　　這是一個(gè)杭州本地富人群體的共同觀點(diǎn)，可能有人會(huì)說xxx說房子肯定要跌，那你先問問他自己賣了沒，賣了幾套。不看好和出手賣是兩件事情。

　　這個(gè)觀點(diǎn)我本人也非常贊同，問題不在于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌，而在于賣了房，這錢拿去干什么，四周一望，并不能干什么，其他投資還不如買房，除非有渠道把錢弄出去。中國(guó)樓市是一個(gè)政策市，2016年是全國(guó)范圍內(nèi)的普漲，早已脫離了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的基本面，人人都說有泡沫，但背后的泡沫是誰(shuí)帶來的呢，就是信用擴(kuò)張，俗稱“大放水”

　　ZF放水是想將水輸入實(shí)業(yè)，但不好意思，大部分去了金融業(yè)(房子就是一種極具金融屬性的產(chǎn)品)，所以為了限制這些多余的流動(dòng)性，就必須將“水”鎖在樓市，才有了2016的普漲

　　而杭州很“幸運(yùn)”，G20和阿里巴巴都在杭州，市區(qū)內(nèi)的大手筆拆遷讓市場(chǎng)上多了更多的錢，所以再推一波，但這是錦上添花，不是本因，本因是上面的意志，不要搞錯(cuò)。

　　再簡(jiǎn)單說一下我所目及的各層級(jí)人士對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際行動(dòng)：

　　最富那層，持房觀望，目光主要放在移民和境外家族信托;

　　較富裕的，全款買房，主力資金想著在境內(nèi)增值，部分思考拿錢出去;

　　中產(chǎn)，最矛盾的一部分人，想貸款買又怕房子跌，進(jìn)退維谷

　　2018杭州哪個(gè)區(qū)買房升值大

　　杭州樓市十大區(qū)域，購(gòu)房者到底應(yīng)該怎么選?小編專門整理了杭州市區(qū)的板塊庫(kù)存，希望大家可以有的放矢的選擇適合自己的樓盤。

　　區(qū)域供應(yīng)：

　　余杭蕭山為供應(yīng)大戶 上下城、濱江供應(yīng)緊張

　　根據(jù)焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，2018杭州在售120余盤預(yù)計(jì)還有6萬(wàn)多套的供應(yīng)量，而100來個(gè)新盤以及地塊預(yù)計(jì)今年將有1000多萬(wàn)方的房源將會(huì)入市。其中余杭、蕭山板塊不管是在售樓盤量還是后續(xù)的供應(yīng)量占比依舊比較大，仍是2018年的供應(yīng)主力。而上城、下城、濱江依然是不管是續(xù)銷房源還是后續(xù)的板塊供應(yīng)，都捉襟見肘，板塊內(nèi)房源供應(yīng)緊張。

　　杭州熱門小區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　竹海水韻

　　伊薩卡國(guó)際城

　　和家園(南區(qū))

　　保利東灣(西區(qū))

　　東廈東港

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　　杭州房?jī)r(jià)未來幾年走勢(shì)會(huì)怎樣？

　　杭州目前庫(kù)存很少，日成交量很高，去化速度很快，通俗地說，就是開發(fā)商房子不愁賣，全市兩萬(wàn)多套的庫(kù)存，每星期能賣四千多套，也就是去化速度兩個(gè)月，這個(gè)速度下，開發(fā)商可以要求你全款看房，注意是交了全款才給看。

　　這兩年開始的棚改貨幣化，大部分拆遷戶拿到了大額的現(xiàn)金補(bǔ)償，不再有回遷房，總不能抱著錢無家可歸，所以市場(chǎng)上出現(xiàn)了一大批豪客，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的迅速崛起。

　　但反過來我們要注意到，大部分拆遷戶已經(jīng)置業(yè)完成了，而杭州未開工的宅地項(xiàng)目依然很多，而接下來，政府的工作重點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移到城區(qū)的工廠拆遷上，也就是說有更多的土地供給出現(xiàn)，這就意味著供給的快速增加。

　　而需求方面，杭州雖然是人口快速流入的城市，但短期內(nèi)城市的就業(yè)環(huán)境不可能發(fā)生大的改變，也許程序員能順利找到工作，但其他專業(yè)的人才就不一定真的順利了，杭州的企業(yè)數(shù)量和企業(yè)定位還完全不能和一線城市比較，普通白領(lǐng)的工資也和一線城市有巨大差距。人如果不容易留下來獲得一份可以有一定收入的工作，那么整體的購(gòu)房需求就不會(huì)快速上升。拆遷戶的需求是短期不可持續(xù)的，長(zhǎng)期可持續(xù)的需求還是要靠新增人口和本地改善需求。首次置業(yè)門檻的提高也是影響人口流入的一個(gè)重要原因。

　　另外，很多人在談到杭州房間時(shí)會(huì)提到2022年的亞運(yùn)會(huì)，亞運(yùn)會(huì)的影響主要在于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，特別是軌道交通方面，會(huì)推動(dòng)更多人進(jìn)入杭州區(qū)域，而在房?jī)r(jià)較便宜的遠(yuǎn)郊區(qū)置業(yè)，比如地鐵通到海寧（舉個(gè)比較極端的例子，海寧是嘉興的縣級(jí)市），那就很有可能促使一些人在海寧買房而在杭州工作。但反過來說，北京對(duì)就業(yè)人員的吸納能力遠(yuǎn)高于杭州，如果人來了，找不到好工作，也留不下來。所以亞運(yùn)會(huì)對(duì)于購(gòu)房需求的影響我認(rèn)為主要影響的是軌道交通和新高架或快速路覆蓋的區(qū)域。

　　綜上，供給是在增加的，需求回歸平穩(wěn)，首次置業(yè)和改善需求的門檻越來越高，房?jī)r(jià)快速上漲的動(dòng)力已經(jīng)沒有了。我建議那些想知道房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降的人觀察兩個(gè)數(shù)據(jù)，庫(kù)存和日銷售量，用庫(kù)存量除以日銷售量就得到去化時(shí)間。2014年房?jī)r(jià)為什么降？那時(shí)庫(kù)存20多萬(wàn)套，每天平均只能賣1，200套，去化周期2-3年。開發(fā)商根本承受不了那么長(zhǎng)的資金回籠周期。所以引發(fā)了一波降價(jià)潮。房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市還是有很大區(qū)別的，沒有那么玄幻。

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