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三四線城市的房價抬高的幕后黑手是誰?

  • 2018年7月5日 HaoChenChong來源:房天下 1454 96
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地產(chǎn)股為何集體暴跌?一則有關(guān)棚改的消息是關(guān)鍵:棚改項目審批權(quán)收回至國開行總行。所謂“棚改”,是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。

地產(chǎn)股為何集體暴跌?一則有關(guān)棚改的消息是關(guān)鍵:棚改項目審批權(quán)收回至國開行總行。所謂“棚改”,是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。

實例說一千道一萬,當(dāng)事人現(xiàn)身說法最真實。先來看一則某地產(chǎn)公司在某中部三線城市2017年初的廣告?!敖衲晔卸繕?biāo)任務(wù)是3.04萬戶,征收房屋430萬㎡,計劃投資265.17億元,動遷15萬人!什么?感覺3.04萬戶、15萬人只是個數(shù)字,和自己沒什么關(guān)系?那咱們拿去年的事實說說話。

2016年棚改推動房地產(chǎn)去庫存7000余套。對!就是這個數(shù)字!是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍?是不是感覺房價又會變動?貼心的我勸你哈,買房莫要猶豫觀望,看準(zhǔn)了買了就ok!”順便備注一下,這座2017年棚改就動遷15萬人的中部城市,城區(qū)人口數(shù)量只有100萬多一點。不消多說,棚改之于當(dāng)?shù)貥鞘械囊饬x已然明了。故事可以從2014年說起。該城市一位居民說三四年前,這座傍水而居的城市房價只有三四千,人均月工資也是這水平,生活很愜意,壓力也不大,“蓋了很多房子,賣不出去,大家也不著急買,房價有一陣子還下降?!?/p>

房地產(chǎn)庫存高企,土地就賣不出去,依賴土地財政的地方政府想必急壞了。有多急呢?一個故事可以證明。去年底,中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經(jīng)濟ke】:“負(fù)債太多了,2016年賣了兩宗地,今年賣了一塊地,老板(指縣委書記、縣長)都快急死了。縣里面除了醫(yī)院沒有抵押,其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去,抵押的土地價格下跌,銀行逼債,政府信用違約,那可麻煩大了。這并非某一個城市的難題,而是全國普遍現(xiàn)象。

撬動怎么辦?必須把手頭的存貨清倉,接著再賣地,賣新房子,要不,這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是,誰來掏錢買單?靠當(dāng)?shù)鼐用窦依锟商筒怀龈嗟腻X。那么,錢從哪里來?誰來撬動這個支點?棚改貨幣化安置的定向?qū)捤?PSL)如期而至。

2015年,國務(wù)院推出棚改三年計劃,要求積極推進棚改貨幣化安置,以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向為貨幣化安置,也就說拆遷之后不給房子給現(xiàn)金,拆遷戶自己再去買房子。恒大集團首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平認(rèn)為棚改是一石三鳥之計:“棚戶區(qū)改造不僅改善民生、改變城市面貌,也創(chuàng)造住房需求、拉動房地產(chǎn)投資,是未來5年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心變量之一”。

中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任毫不諱言:“棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存?!睆拇饲暗膶嵨锇仓酶臑樨泿呕仓檬瞧渲嘘P(guān)鍵,而PSL又是核心環(huán)節(jié),并被不少地方政府視為如意法寶,放大到極致。具體怎么操作呢?還是以上述的中部城市為例,政府規(guī)劃一批棚改項目,向政策性銀行申請專項貸款,國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手,地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款,棚改拆遷戶拿著拆遷款,歡天喜地買新房去,比如上述所說的做廣告的大公司。這里說的政策性銀行主要就是國開行。公開數(shù)據(jù):截止2017年末,國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億。在回應(yīng)幾天前的消息時,國開行說截至5月末,今年發(fā)放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)。

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