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中國需8個一線城市 現(xiàn)在住房空置率到底是多少?

  • 2018年7月3日 ZhouXun來源:秦朔朋友圈 1438 95
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按照國際常見的標(biāo)準(zhǔn),空置率10%以下為較合理區(qū),房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴(yán)重積壓。盡管官方的估算與學(xué)者的測算相差甚遠,但一致的結(jié)論是,中國樓市的空置率已經(jīng)到了危險的地步。

香港“空置稅”要來了?

關(guān)于打擊囤房炒房的探索,各個城市都在繼續(xù)。

6月28日,香港樓市迎來重大消息利空。當(dāng)天,香港行政會議召開特別會議,討論新的房屋政策。行政會議通過了居屋與市價脫鉤,開征物業(yè)空置稅,將賣地表中地皮興建公營房屋等3項政策。第二天,香港特區(qū)行政長官林鄭月娥再次重申港府將對空置一手房征稅。

在這個時間節(jié)點,香港提出空置稅等方案,其背后是港府對房價不可遏制的走高的擔(dān)憂。香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示,香港私人住宅售價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個月,并連續(xù)18個月刷新最高紀(jì)錄。美國咨詢公司Demographia研究發(fā)現(xiàn),在2018年1月份香港繼續(xù)成為全球房價最高的城市,這已經(jīng)是香港連續(xù)8年蟬聯(lián)全球購房難度最高的城市了。

香港房價到底貴到了什么程度?第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)顯示,過去10年間,香港的房價上漲了160%?,F(xiàn)在香港房子的平均售價是24900港元(3182美元)/平方英尺,基本上是倫敦中心區(qū)房價2510美元/平方英尺的1.25倍,是新加坡房價1757美元/平方英尺的2倍。從房價中位數(shù)來看,香港的房價中位數(shù)已經(jīng)是香港家庭的收入中位數(shù)的19.4倍了,而倫敦的房價中位數(shù)目前是收入中位數(shù)的8.5倍。

在此前,港府也推出了一系列針對房價的調(diào)控政策,但并未改變樓價上行的趨勢。和內(nèi)地面臨的情況類似,香港樓市的投機行為十分明顯,瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)(UBS Global RealEstate Bubble Index)將香港列為全球第七大最嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫市場。

針對港府將對樓市開征物業(yè)空置稅,市場反應(yīng)褒貶不一。有分析人士認(rèn)為,如果港府只將征稅范圍框定在一手房,而非目標(biāo)“量價齊升”的二手房,效果可能并不會那么明顯,因為從數(shù)量上說,二手空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上。但樂觀者認(rèn)為,對一手房開征空置稅,未來不排除將向二手房蔓延。而一旦將征稅范圍覆蓋到二手房,影響將立竿見影,讓炒房者顫栗,畢竟,從國際經(jīng)驗來看,空置稅將大大提高物業(yè)的持有成本,如果空置,甚至“持有即貶值”。

很多人擔(dān)心的是,未來內(nèi)地會不會在各種調(diào)控手段技窮的時候,也推出空置稅。

內(nèi)地會跟進嗎?

不會!至少短時間內(nèi)沒有跟進的條件。

“內(nèi)地樓市一個最大的問題,就是我們對房地產(chǎn)的總體底數(shù)都不是特別清楚,所以我們政策的出臺,有點盲人摸象的感覺。”近日,在2018年正和島創(chuàng)變者年會上,如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學(xué)家管清友在接受筆者的專訪時說。管清友2012年加入民生證券,任副總裁、研究院院長,2017年離職創(chuàng)立如是金融研究院,提供“研究+咨詢+投資”一站式金融服務(wù)。

不清楚房地產(chǎn)的基本盤,那么對空置率的計算也就存在非常大的差距。原中財辦副主任楊偉民近日在“2018陸家嘴論壇”演講時表示:“我在中央財辦時,曾經(jīng)請有關(guān)單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調(diào)查,顯示我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高,日本是13%。”

楊偉民沒有指出具體的空置率數(shù)據(jù)。但根據(jù)今年3月,原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露的這項由國家電網(wǎng)主導(dǎo)的空置率調(diào)查顯示,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農(nóng)村房屋空置率14%。

但不少學(xué)者對這個數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑,人口遷移和投機性買房導(dǎo)致的空置矛盾已經(jīng)非常突出。2016年年初,中央黨校教授周天勇測算得出,截至2015年底,我國城鎮(zhèn)已經(jīng)被購買的竣工住宅的空置率約在20%到25%之間,城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500~8800萬套之間。結(jié)合中國城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移和炒房現(xiàn)狀,這個數(shù)據(jù)在很大程度上為公眾所接受。

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