西安二手房降價(jià) 讓價(jià)空間可達(dá)5%-10%

• 2018年9月12日 WuYaNan來(lái)源：騰訊網(wǎng) 486 25
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  2018-2023年中國(guó)公共建筑裝修行業(yè)供需趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  公共建筑裝修行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析公共建筑裝修未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘公共建筑裝修行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供...

新房搶不到，二手房買(mǎi)不起，這可謂上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大奇觀。

新房搶不到，二手房買(mǎi)不起，這可謂上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大奇觀。

上半年的西安一房難求，二手房業(yè)主更是漫天要價(jià)，誰(shuí)知，近期，在經(jīng)歷上半年的連續(xù)瘋漲之后，西安二手房市場(chǎng)卻突然顯出疲態(tài)，房源量明顯增加，而需求則大幅下滑，成交量更是銳減，不同區(qū)域價(jià)格也出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)。

“業(yè)主急售房”房源增加，讓價(jià)空間可達(dá)5%-10%

上周在走訪(fǎng)全市多個(gè)區(qū)域后，記者發(fā)現(xiàn)，最近西安二手房市場(chǎng)開(kāi)始上演反轉(zhuǎn)劇情，一些急于出手的業(yè)主無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位，看似堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)。

西安市東元路一處中介門(mén)店的工作人員給記者介紹說(shuō)，手頭的確有降價(jià)出售的房源。像附近50㎡左右的電梯房，房產(chǎn)證等手續(xù)齊全的話(huà)，前幾個(gè)月報(bào)價(jià)都在60萬(wàn)以上，現(xiàn)在碰到誠(chéng)心想買(mǎi)的有業(yè)主58萬(wàn)就愿出手，而且這個(gè)價(jià)格還是可以貸款的。

趙利偉在房產(chǎn)中介從業(yè)多年。他表示，現(xiàn)在二手房的議價(jià)空間明顯比上半年大，只要買(mǎi)家誠(chéng)心要，多數(shù)房主都愿意讓價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)付款方式不同，協(xié)商的優(yōu)惠不太一樣，一次性付款因?yàn)榉恐骺梢员M快拿到房款，讓價(jià)空間要高于貸款交易。

“其實(shí)愿不愿意降價(jià)主要是看買(mǎi)賣(mài)雙方的態(tài)度?！爆斞欧课莶輬?chǎng)坡店店?yáng)|李周生表示，最近下調(diào)二手房報(bào)價(jià)的現(xiàn)象有所增加，但多數(shù)是在總價(jià)基礎(chǔ)上試探性降2、3萬(wàn)。當(dāng)然，也碰到過(guò)業(yè)主急著出手、買(mǎi)主愿意一次性付款而直降10萬(wàn)，但這種情況相對(duì)少見(jiàn)。

從西安一些二手房平臺(tái)發(fā)布的銷(xiāo)售信息看，“業(yè)主急售”的房源正在大量出現(xiàn)，而這在上半年一房難求、價(jià)格居高不下之時(shí)很難見(jiàn)到。有業(yè)內(nèi)人士介紹，為了迅速成交，有部分賣(mài)家選擇了主動(dòng)讓價(jià)，讓價(jià)空間約在5%-10%。

二手房不好賣(mài)，有中介門(mén)店買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)下滑達(dá)80%以上

西安市高新路是學(xué)區(qū)房比較集中的區(qū)域，置業(yè)需求一直比較旺盛。在該路段一家中介門(mén)店，華商報(bào)記者注意到，櫥窗內(nèi)的樓盤(pán)信息表，已有好幾處房源被人工涂改降價(jià)，云頂園一套房子，從225萬(wàn)降到了220萬(wàn)。中介負(fù)責(zé)人介紹，以往價(jià)格一直居高不下的學(xué)區(qū)房，最近也出現(xiàn)了業(yè)主求售下調(diào)掛牌價(jià)的情形，“帶電梯的二手房基本在兩萬(wàn)二到兩萬(wàn)五左右，有些比之前便宜了一、兩千元?！?/p>

記者采訪(fǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安樓市二手房降價(jià)情況已不屬個(gè)案。不只是主城區(qū)，像曲江這樣的區(qū)域，部分二手房報(bào)價(jià)也有松動(dòng)。該區(qū)一中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，曲江二期一些房齡在5年左右的二手房，自5月份以來(lái)掛牌價(jià)下降數(shù)萬(wàn)元不等;南湖周邊甚至有降了30萬(wàn)的，當(dāng)然這種房子是大平層，原本總價(jià)就很高。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高新路店負(fù)責(zé)人張東告訴記者，上半年市場(chǎng)最火的時(shí)候，跳漲現(xiàn)象很多，一次就漲好幾萬(wàn)。最近隨意報(bào)價(jià)少了，這和房源掛牌時(shí)間變長(zhǎng)，交易量萎縮有不小關(guān)系。

據(jù)房天下二手房匯總的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，西安二手房成交量在3、4、5月都超過(guò)了7000套，直到6月份開(kāi)始銳減至4917套，7月份更降至4744套。西安一房產(chǎn)評(píng)估公司負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，最近幾個(gè)月二手房成交量減少，一部分房源存在有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。

今年西安出臺(tái)的6.24新政，將此前二手房交易“滿(mǎn)二滿(mǎn)五”的政策要求，放寬至“滿(mǎn)二滿(mǎn)三”，邵濤認(rèn)為，相當(dāng)于西安符合條件、可供出售的二手房增加了兩年的供應(yīng)量。

全國(guó)多城二手房市場(chǎng)降溫，西安“量?jī)r(jià)”低位運(yùn)行概率大

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在新房被限購(gòu)限價(jià)的時(shí)候，二手房恐怕才是最真實(shí)的市場(chǎng)。

盡管全國(guó)很多搖號(hào)買(mǎi)房的城市，如杭州、成都、西安都曾傳出過(guò)“成千上萬(wàn)人搶一套房”的消息，但看似火熱的新房市場(chǎng)，其中有多少屬于真正的剛需誰(shuí)也不敢打包票。當(dāng)市場(chǎng)利空因素增多，二手房成交量下滑、降價(jià)出售的時(shí)候，樓市又面臨一輪向上還是向下的考驗(yàn)。

在北京及其他重點(diǎn)城市，最近也出現(xiàn)了二手房降溫的勢(shì)頭。消息顯示，北京二手房市場(chǎng)客源端成交周期達(dá)79.3天，已是2012年以來(lái)最高;剛剛過(guò)去的8月份，廣州二手房成交宗數(shù)環(huán)比下降7.6%，成交量已是連續(xù)5個(gè)月下滑;深圳在7月31日再度升級(jí)了樓市調(diào)控，二手房均價(jià)在7個(gè)月以來(lái)第一次出現(xiàn)下滑;青島二手房交易量連降5個(gè)月，并在8月份出現(xiàn)了兩位數(shù)下滑;杭州新房中簽率屢創(chuàng)新高以后，二手房銷(xiāo)量卻出現(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月下跌。

一二手房倒掛將有所緩解，后續(xù)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力面臨挑戰(zhàn)

每年九、十月份被視為樓市在下半年的一波交易高峰。而從目前市場(chǎng)狀況看，支撐二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)金九銀十的理由卻不夠充分。一方面西安二手房掛牌量增加、成交量下滑。而與此同時(shí)，在價(jià)格上更有優(yōu)勢(shì)的新房去化率也已顯出疲態(tài)。

在剛剛過(guò)去的兩周時(shí)間里，西安有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，但實(shí)現(xiàn)100%去化僅有3個(gè)，剩下的項(xiàng)目去化情況都不理想。部分樓盤(pán)去化率不足50%。去化率最低的項(xiàng)目推出54套可售房源，只賣(mài)出去10套，去化率僅有18%。并且，從公開(kāi)信息看，未來(lái)一段時(shí)間，西安新房供應(yīng)量還會(huì)呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。邵濤表示，如果新房房源的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，難免就會(huì)形成二手房市場(chǎng)被分流的局面。

此前，西安部分區(qū)域的一、二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯。在王建紅看來(lái)，一、二手房的倒掛現(xiàn)象可能會(huì)縮小，但完全消失可能性不大。他表示，新房?jī)r(jià)格由開(kāi)發(fā)商定價(jià)，再經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)控制、確認(rèn)、備案;二手房主要是賣(mài)方報(bào)價(jià)、買(mǎi)房議價(jià)，決定成交價(jià)格的因素較多，市場(chǎng)需求旺盛價(jià)格自然上漲，市場(chǎng)需求萎靡價(jià)格自然下跌。在未來(lái)一段時(shí)期，二手房?jī)r(jià)格將向自身實(shí)質(zhì)價(jià)值回歸，市場(chǎng)可能出現(xiàn)分化。另外，在上半年已經(jīng)釋放了大量購(gòu)房需求的前提下，市場(chǎng)后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力面臨一定挑戰(zhàn)。

二手房稅費(fèi)怎么算？

商品房：

1、契稅1%(90平米以下不含90)1.5%(90平米含到140平米不含140)3%(140平米以上含、買(mǎi)方二套3%)

2、營(yíng)業(yè)稅5.5%(城八區(qū)5.6%、方便滿(mǎn)五年可以免繳)

3、個(gè)稅1%(房本滿(mǎn)5年且賣(mài)房家庭唯一住房、可以免繳)

經(jīng)濟(jì)適用房：

1、契稅和個(gè)稅同商品房一樣

2、綜合地價(jià)款10%

回遷房：

1、契稅、個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅同商品房一樣

2、土地出讓金3%

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