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專家預(yù)測:未來樓市將巨變!暴漲還是暴跌?

  • 2018年9月13日 chinairnwz來源:互聯(lián)網(wǎng) 1481 98
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  • 2018-2023年寫字樓市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

    2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進,舊泡沫將被逐步刺破,經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

  攬才:二線城市全面爆發(fā)

  2017年開始,我國二線城市紛紛敞開了大門,主動打破了戶籍枷鎖,招賢納才,甚至連貴為直轄市的天津,都放下身段加入了這場沒有硝煙的搶人大戰(zhàn)。2018年的這5個月里,全國就有超過35個城市發(fā)布了40多次人才引進政策。

  二線城市為何在此時全面開啟搶人大戰(zhàn)。

  深層次的原因主要有以下三方面:

  1、一線城市人口規(guī)模限制。近年,北京、上海、廣州陸續(xù)出臺了2017年-2035年城市總體規(guī)劃。到2035年,北京常住人口控制在2300萬人以內(nèi),上海為2500萬人以內(nèi)。也就是說未來17年,北京只能增長130萬人,上海只能增長82萬人。由于人口增量極為有限,所以,北京上海的人才引進只能是面向高端國際人才,而不能大量的接納國內(nèi)高校畢業(yè)生。所以,諸多二線城市看到了這個千載難逢的契機,主動的張開了懷抱。

  2、產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移。多年來,一線城市良好的就業(yè)機會成為各類人才爭相涌入的地區(qū),但是,隨著一線城市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化轉(zhuǎn)型和淘汰落后產(chǎn)能,無法容納更多的人力。而與之相對應(yīng)的是二線城市正好處在承接轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)和城市規(guī)??焖贁U張的紅利期,人才的渴求必不可少。

  3、人口危機日益嚴峻。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2017年我國出生人口比上年減少了63萬,人口出生率比日本還要低。從2011年2017年,7年時間內(nèi)我國勞動年齡人口減少了約4000萬。2015年,我國65歲以上老人占比為10.5%,已經(jīng)達到國際老齡化社會標(biāo)準(zhǔn)7%的1.5倍。高層正是看到了我國人口危機的嚴重性,所以,在今年全國兩會后的政府機構(gòu)改革時,取消了國家衛(wèi)生和計劃生育委員會,同時在十九大報告中,首次刪除了“堅持計劃生育的基本國策”的內(nèi)容。

  城市間的角力與比拼,背后依托的是經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)實力的博弈,而提升產(chǎn)業(yè)競爭力的核心就是人才的集聚。伴隨著一線城市的優(yōu)化,二線城市的擴張,以及提早到來的人口危機,城市的比拼就直接體現(xiàn)在了人才的爭奪之上。毫無疑問,2018年,或許正是中國二線城市全面崛起的元年!

  狂歡:三四五線的躁動與不安

  當(dāng)下,三四五線城市正沐浴在房價翻倍的全民狂歡之中。2018年初,中國社科院公布的全國261個城市房價排名中,前50名里,有28個是三四五線城市,第50名的衢州房價已高達10286元。2018年一季度,全國200個縣城新建商品房銷售均價已經(jīng)超9000元/平。

  來自某地產(chǎn)研究院的報告顯示,2018年初至5月15日,一線和二線城市新建商品住宅累計成交面積同比下降分別為-41%和-6%,三四線城市則同比上升13%。交易量的持續(xù)擴大,表明三四五線城市不僅房價紛紛過萬,而且還在繼續(xù)上漲中。

  2015年,全國房地產(chǎn)投資增速從年初的10.4%一路下滑到1%,商品房積壓問題開始暴露,這是由于過去幾年,三四五線城市開發(fā)商瘋狂拿地增加供給,而這些城市人口持續(xù)流出導(dǎo)致去化嚴重不足引起的。而另一方面是,截止2012年末,全國城鎮(zhèn)各類棚戶共有4200萬戶。一邊是天量商品房積壓,一邊是大量的棚戶區(qū)居民有住房需求卻沒錢改善,棚改貨幣化就此應(yīng)運而生,架起了去庫存和人造需求的橋梁。

  2015年起,棚改貨幣化大力推廣,貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)從2014年的9%快速提高到2018年的60%。2018年5月14日,央行宣布4月末,投放于棚改貨幣化的抵押補充貸款余額為3.0446萬億,2018年至2020年三年棚改年均投放將達1.5萬億,三年總計約4.5萬億。天量的貨幣投放,人造的住房需求,創(chuàng)造出史無前例的房地產(chǎn)高潮,盛況空前。

  契機:2020年,樓市見分曉

  根據(jù)住建部的普查數(shù)據(jù),三四五線城市在2013-2014年,已經(jīng)改造完成了各類棚戶區(qū)、危房、不成套住房820萬套。2015-2017年,完成了1800萬套。到2020年底之前,全國4200萬套棚戶將全部改造完成,每年1.5萬億的棚改貨幣投放將會結(jié)束,三四五線城市的房地產(chǎn)高潮終將退去,高企的房價必將走向持續(xù)性的下跌。

  就是說,2020年或許是三四五線城市房價的高點!當(dāng)然,這里不包括環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深的一些三四線城市。

  而在一二線城市卻又是另外一番景象,在房住不炒的不斷重申下,一線城市量價仍舊低迷,二線熱點城市在住建部約談之后,紛紛升級限購政策,房價難有起色。

  2018年是房價分化的一年,是一二線深度調(diào)控,三四五線補漲的一年。

  總體來說,二線城市未來樓市身價還是有可能超出想象。

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