房貸利息抵個稅非普通住房或排除在外 你的住房“普通”嗎?

• 2018年9月20日 WuYaNan來源：網(wǎng)易新聞 656 38
• 繁體

• 

  2018-2024年中國裝飾裝潢行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估咨詢報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。裝飾裝潢行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策...

普通住房將會如何界定?在一二線城市房價高漲時期上車的購房群體，是否能享受到這波減稅紅利?

9月6日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議明確了子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人支出等6大專項將納入個人所得稅附加扣除，以確保個稅扣除后的應(yīng)納稅收入起點明顯高于5000元。

引發(fā)關(guān)注的是，普通住房將會如何界定?在一二線城市房價高漲時期上車的購房群體，是否能享受到這波減稅紅利?

房貸利息變身“普通”房貸利息

按照稅改時間表，住房貸款利息、租金等專項附加扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)，在向社會公開征求意見后，依法于明年1月1日起實施。

需要特別指出的是，在8月31日通過的新個稅法中，專項附加扣除中對于房貸利息扣除的措辭是“住房貸款利息或者住房租金”，而在9月6日的國常會上，則變?yōu)椤捌胀ㄗ》抠J款利息”和“住房租金”兩項。

兩點變化引發(fā)關(guān)注。首先，強(qiáng)調(diào)了在住房貸款利息上特意強(qiáng)調(diào)了“普通住房”，另一方面，將住房租金扣除項目單列，相當(dāng)于給予了更多的扣除空間，比如說，對于同時在還房貸與付房租的群體來說，按照此前的扣除方法，只能在房貸利息和房租之間二選一，而按照最新的規(guī)定，可以同時進(jìn)行抵扣。

也就是說，在4個月后，從明年元旦開始，對于那些背著房貸與房租壓力的居民來說，在納稅上就能開始體會減負(fù)效果。

早在2015年，就有消息稱個人所得稅綜合稅制改革正在考慮將個人所得稅抵扣住房按揭貸款利息。隨后在2016年7月，財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康就在三亞透露：房貸抵扣個稅的方案已確認(rèn)。

三年后，這一政策終于落地，不過，最終抵扣標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)定，在考驗政策層的智慧同時，也直接影響到受眾群體的紅利大小。

首先對于購房群體來說，在“房住不炒”的總體方針下，這一抵扣標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置大概率會參照是否首套、是否自住等等。在此基礎(chǔ)上，對于改善性需求產(chǎn)生的換房，是否算首套、是否能享受到這一優(yōu)惠暫時還都是未知數(shù)。

除此之外，對于房租抵扣來說，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何認(rèn)定房租、是否需要個人申報、如何審核租房合同、北上廣深等一線城市房租抵扣標(biāo)準(zhǔn)是否與二三線城市相同等等一系列問題都成為下一步關(guān)注的焦點。

按照財政部副部長程麗華的公開表述，下一步將對扣除的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實施步驟作出具體規(guī)定，并且會初步考慮對專項附加扣除設(shè)置一定限額或定額標(biāo)準(zhǔn)。從中也能看出，并非房貸或者房租越高，享受到的優(yōu)惠會越多，從制度上保證了抵扣的公平性。

你的住房“普通”嗎?

其實，不管住房貸款利息和房租抵扣個稅最終如何執(zhí)行，對于購房者、租房者來說，這都是能夠減輕日常生活負(fù)擔(dān)的好消息。

以小A夫婦為例，在2016年北京樓市大熱起潮時，其在東城購入不足百平米的兩居室，此后房價一路走高，在傳出房貸利率可以抵扣個稅后，他們也曾感慨為何當(dāng)時不能“心再大點”買個更大的。當(dāng)時他們的考慮是，一旦政策落地，在他們夫婦每個月合并七千元的納稅基礎(chǔ)上，確實能減輕不少壓力。

當(dāng)住房貸款抵扣個稅政策終于出臺后，盡管政策強(qiáng)調(diào)了“普通住宅”，小A夫婦仍是松了口氣。“我們趕在2016年北京房價還沒有大漲時候買的，一平米不到四萬三，總價不足400萬，要是按照現(xiàn)在北京認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是滿足普通住宅的條件的?！毙感慨稱，也是因為早上車，沾了單價和總價較低的光。

根據(jù)國家規(guī)定的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，需滿足三個條件：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實際成交價格確定;3、實際成交價格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

僅從第三個條件來看，目前北京執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日公布、并于當(dāng)年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格是按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5，五至六環(huán)之間1.2，六環(huán)以外0.9。就價格紅線來看，五環(huán)內(nèi)為單價39600元/平方米、總價468萬元;五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元;六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

不過，小A夫婦的朋友Z卻“并不走運”。Z于今年4月購入了東五環(huán)邊上一套90平上下的老房子，“都是90年代的老房子，單價、總價與小A夫妻的房子相差不遠(yuǎn)，但位置已經(jīng)是天上地下，畢竟是東五環(huán)外和南二環(huán)的區(qū)別?！盳感慨道，按照目前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，盡管總價相近，但早上車的小A夫妻位于南二環(huán)的房子是普通住宅，而他的則是非普通住宅了。

在Z看來，一旦他的房子因為“非普”而不能享受利息個稅抵扣，而小A夫婦早年沾光低房價、如果還能抵扣個稅的話，他心里難免會覺得不公平。在北京，像是Z這樣的群體應(yīng)該不是孤例。住房利率個稅抵扣過程中，標(biāo)準(zhǔn)究竟該如何制定、是否真能享受到個稅減免紅利成為他們關(guān)注的焦點。

值得關(guān)注的是，在北京上海等一線城市，現(xiàn)有的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)三四年未曾調(diào)整。

以北京為例，普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)最早是在2008年出臺，后來在2011年和2014年10月經(jīng)過了兩次調(diào)整，一直到目前尚未調(diào)整。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2014年10月北京樓市均價為3.7萬/平米，而在2018年9月，最新均價已經(jīng)飆升至5.9萬/平米，整體漲幅超59%，剛需住宅“被豪宅”現(xiàn)象開始涌現(xiàn)。業(yè)內(nèi)聲音指出，2014年實行的舊普通住宅標(biāo)準(zhǔn)對于現(xiàn)階段北京樓市來說已經(jīng)難以適應(yīng)。

除了北京外，上海市也于2005年6月出臺普通住房標(biāo)準(zhǔn)制度并，先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月作了調(diào)整。深圳上一次調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是在2015年10月。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡