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二手房首付金額為什么比新房高?

  • 2018年10月9日 HaoChenChong來源:房天下 1437 95
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買同樣價(jià)格的新房和二手房,二手房的首付要比新房高很多,如果按首套房首付三成來計(jì)算的話,二手房的首付可以達(dá)到成交價(jià)的四成甚至五成。

買同樣價(jià)格的新房和二手房,二手房的首付要比新房高很多,如果按首套房首付三成來計(jì)算的話,二手房的首付可以達(dá)到成交價(jià)的四成甚至五成。

為什么說二手房首付金額更高?

首先要說的是,二手房的貸款首付比例和新房,是沒有區(qū)別的;一般執(zhí)行的是首套房30%首付,二套房40-70%都有可能,各地執(zhí)行不一樣的比例;但買二手房,貸款的比例,不按照成交價(jià)來計(jì)算的,而是按照新的價(jià)格體系,那就是評估價(jià)格來計(jì)算,因此,是二手房評估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。

什么是成交價(jià)?

成交價(jià)就是指買賣雙方商定后的實(shí)際買賣價(jià)格,比如一套房子賣房人報(bào)價(jià)102萬,買房人通過各種方式砍掉2萬,最后以100萬的總價(jià)成交了。這100萬就是房屋實(shí)際的成交價(jià)格,102萬是房主的報(bào)價(jià)。

什么是評估價(jià)?

買房人買二手房向銀行申請商業(yè)貸款時(shí),銀行出于安全考慮,會對二手房進(jìn)行評估。銀行會結(jié)合房屋的實(shí)際情況,包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等,計(jì)算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價(jià)。

二手房成交價(jià)與評估價(jià)、首付有什么關(guān)系?

二手房的貸款額度與評估價(jià)的高低有關(guān)。如果二手房的首付比例為30%,則可貸款額度為評估價(jià)的70%。評估價(jià)越高,能夠從銀行貸款到的錢也就越多。貸款額度與首付款的總和即為二手房的成交價(jià),二手房成交價(jià)格減去可貸款額,即為二手房的凈首付款。也就是或,可貸款額越大,二手房凈首付款就越少。

舉個(gè)例子,二手房成交價(jià)格為100萬,銀行評估價(jià)為80萬,按照首套房30%的首付比例來計(jì)算,二手房的可貸款額為56萬(80萬*70%)。這時(shí)候,買房人要支付的凈首付款就是44萬(100萬-56萬),相當(dāng)于成交價(jià)格的44%,比30%的首付比例,多了14%。

如果二手房評估是100萬,則該二手房的凈首付款為30萬。如果二手房的評估價(jià)為120萬,則首付款為16萬(100萬-120萬*70%)。

當(dāng)然二手房評估價(jià)高于或等于成交價(jià)的情況比較少,通常情況下都是評估價(jià)低于成交價(jià)。評估價(jià)過高或者過低,都不好。評估價(jià)過高,則首付款相對較低,但繳納的增值稅、契稅就變多了,主要是因?yàn)槠醵?、增值稅的繳納,是以評估價(jià)為征收標(biāo)準(zhǔn)。評估價(jià)過低,意味著買房要支付更多的首付款。


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