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北京住房限購政策2019 北京二手房價格走勢

  • 2019年4月1日 ZhouXun來源:互聯(lián)網(wǎng) 943 59
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數(shù)據(jù)顯示,在過去兩年,北京商住房合計網(wǎng)簽只有167.89億,而在調(diào)控前兩年,這一數(shù)字高達1943.99億。與調(diào)控前相比,整體市場成交量全面萎縮,“從平均價格看,商辦市場二手房價格已經(jīng)平均下調(diào)超過35%?!睆埓髠フf。

兩年成交量跌了94%

在嚴格的限購政策下,中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,新政后的第二個月——2017年4月,北京商住房的成交數(shù)量僅為194套,這較之前每個月數(shù)千套的成交量,跌幅超過95%,而成交均價從2017年3月的每平方米51036元,下跌到每平方米40898元,下跌幅度接近20%。

對于兩年之前的那次限購,北京某中介公司的小王至今還記憶猶新,小王所在的門店就在某商住樓盤,當天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關事宜,晚上新政就出臺了,這讓小王特別郁悶,幾名客戶他跟了不少時間了,已經(jīng)到了最后的階段,但隨著限購政策的出臺,客戶全都放棄購買了。

記者注意到,在上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,從2017年4月后,北京商住房的成交量就沒有突破過4位數(shù),有不少月份甚至只有幾十套的成交量,其中最低的為2018年2月,成交量僅為27套。而成交均價最低的是2018年6月,僅為每平方米20084元。

經(jīng)濟學家宋清輝指出,對于北京商住房這個市場來說,房價如此下降,讓很多人始料未及?!坝械耐顿Y者想按原購房價出售房產(chǎn),基本就是有價無市”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:從2017年3月26日開始,北京針對商住公寓類房源限購執(zhí)行24個月,截止今年3月25日,網(wǎng)簽只有6550套,成交量暴跌94%。

房主選擇低價出售或繼續(xù)出租

對于沒能在調(diào)控政策出臺之前脫手出售的投資客來說,低價出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對的一個選擇。

張雪就選擇了繼續(xù)出租。她的商住房在通州臨河里,60平方米的房子一個月的租金是5500元,這比去年高了一點,“如果要帶注冊地址,還要再貴一些”。

盡管商住房出租的價格并不低,但李芳算了一筆賬后,還是放棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層,差不多每平方米35000元,連稅費算下來要支付差不多180萬,每個月租金6500元,一年78000萬,除去物業(yè)、取暖等各類費用,一年的收益差不多是68000元,“27年才能回本,確實不合算。”

不過,記者在一些中介門店獲得的信息顯示,目前有不少客戶都用公司名義購買了商住房?!艾F(xiàn)在注冊公司很容易,購房也對公司沒限制,所以公司買房很方便”。

按照目前施行的標準,房產(chǎn)稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%,土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費,而土地級別收費標準從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說,如果一套商住房的總價為200萬元,那么一年的房產(chǎn)稅為16800元,土地使用稅最高為3000元。

不過也有中介提醒,按照目前的政策來說,2017年6月之前的商住房,可以賣給公司,也可以賣給個人。但2017年6月之后的商住房,就只能賣給公司,不能賣給個人了,“這樣的話,交易的時候會比較麻煩,想買商住房還是二手房比較合適”。

專家解析

整體市場全面萎縮

數(shù)據(jù)顯示,在過去兩年,北京商住房合計網(wǎng)簽只有167.89億,而在調(diào)控前兩年,這一數(shù)字高達1943.99億。與調(diào)控前相比,整體市場成交量全面萎縮,“從平均價格看,商辦市場二手房價格已經(jīng)平均下調(diào)超過35%。”張大偉說。

而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,新的交易風險又會放大,因為開發(fā)商自己都在擔心是否可以拋售,這實際上是把交易風險轉(zhuǎn)嫁到個人購房者身上?!皩τ谫彿空邅碚f,有時候?qū)幙刹毁I或者寧可讓房價漲,也不要隨便去接受一個未來轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。

合碩機構首席分析師郭毅則認為,隨著未來小戶型商住類產(chǎn)品庫存的逐漸減少,此類產(chǎn)品的稀缺性會逐漸體現(xiàn)。郭毅說,未來的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主,注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會越來越少,現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價格并不高,所以還是具有很好的投資價值。

而宋清輝則認為,在“房住不炒”背景下,商住房成交量下跌,成交價持續(xù)下跌的情況屬于正?,F(xiàn)象。

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