“十二五”高端住宅行業(yè)運行情況及“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展成就

• 2019年4月28日 WuZhiCong來源：互聯(lián)網(wǎng) 227 7
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“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展回顧

一、“十二五”高端住宅行業(yè)運行情況

圖表：2011-2016年我國高端住宅成交量分析

數(shù)據(jù)來源：中研普華

二、“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展特點

1.區(qū)域位置。高端住宅一般主要位于城市核心區(qū)，商務(wù)、金融、科技等產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源少有的地段。這些區(qū)域都具有較高的認可度，符合高端客戶杜宇好地方等地域文脈的認知及與國際接軌的心理特征。

2.自然景觀資源。高端住宅獨有的景觀優(yōu)勢和市場少有性，使其附加值大幅提高。

3.精細化設(shè)計。精細化造就少有，更是人性化的延伸和體現(xiàn)。戶型設(shè)計：戶型平面營造根據(jù)客戶群的生活習慣和個性的要求專門定造，布局功能更加完善和細化，講究空間感和舒適度，各類設(shè)計細節(jié)到位，可以滿足功能性需求。精裝修住宅、公共區(qū)域、園區(qū)景觀、地下車庫等目之所及之處皆無功能和設(shè)計盲點，精細化設(shè)計滲透每個環(huán)節(jié)，處處彰顯人性關(guān)懷。如大堂入口處設(shè)寵物清潔間;車庫內(nèi)車輛導(dǎo)流、行進方向?qū)б曄到y(tǒng)，超寬、超高車位預(yù)留比，行車路線考慮電梯廳出入口等設(shè)計，車庫電梯廳人性化裝修設(shè)計，公共空間感應(yīng)式安防門，車庫自然采光通風一集景觀結(jié)合等;垃圾處理、暫存、轉(zhuǎn)運的較好管理方式。

4.高檔的裝修標準。建筑立面裝飾材料用料應(yīng)該高檔，一般以石材較為廣泛，其次為面磚，涂料應(yīng)用范圍較小。精裝修住宅、公共區(qū)域(如會所、大堂、架空層等)的裝修檔次、品位高。園區(qū)苗木應(yīng)選擇名貴、樹形好、成活率高的品種;園區(qū)硬質(zhì)鋪裝材料應(yīng)高檔。景觀后期養(yǎng)護也很關(guān)鍵，高成活率才能保證高品質(zhì)的園區(qū)景觀效果。

5.精湛的施工工藝。對施工單位施工質(zhì)量提出了嚴格要求，建筑的精細化除了設(shè)計方面，更多的體現(xiàn)在了施工方面，如石材的收邊、對縫、紋路對應(yīng)等等。因此信譽和施工質(zhì)量過硬的施工單位應(yīng)該作為合作伙伴的優(yōu)選。

6.完善的公共服務(wù)設(shè)施。功能豐富的會所和架空層，滿足小區(qū)簡易餐飲類供應(yīng)、業(yè)主閱覽室、洗衣、繳費、存款、寵物寄養(yǎng)店等日常服務(wù)，會客辦公等商務(wù)辦公服務(wù)，以及健身、SPA、娛樂等休閑功能需求。賦予大堂☆級酒店式裝修和服務(wù)功能標準：體現(xiàn)人性化的入口寵物清理間，臨時會客區(qū)，訪客等候區(qū)，衛(wèi)生間，前臺☆級酒店服務(wù)態(tài)度等。地下車庫：電梯入口候車區(qū)，垃圾桶或垃圾暫存站(方便業(yè)主取車時順便扔掉垃圾，不需到首層)。

7.構(gòu)建智能化家庭、數(shù)字化社區(qū)。提高住宅高新技術(shù)含量和居住環(huán)境水平，提高居住區(qū)的安全性、實用性和物業(yè)管理水平，讓業(yè)主真正體驗到科技發(fā)展給人們帶來的實用、便利性和安全、尊貴感。安全防范系統(tǒng)：園區(qū)周邊防范系統(tǒng)、數(shù)字化樓宇可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。物業(yè)管理系統(tǒng)：物業(yè)服務(wù)網(wǎng)站(家政服務(wù)、信息發(fā)布、水電費收繳、網(wǎng)上購物、視頻點播等)以及智能家電控制系統(tǒng)(燈光控、自動窗簾、暖氣空調(diào)的遠程控制等)電梯智能化系統(tǒng)：限層?？?、戶內(nèi)叫梯，與對講聯(lián)動系統(tǒng)等。

8.人性化的物業(yè)服務(wù)。對高端住宅而言，品質(zhì)與管理應(yīng)并重，完善的設(shè)備與物業(yè)管理，是高端樓盤的重要一環(huán)。良好的智能化系統(tǒng)，通過計算機系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對安全、通訊、視頻、資訊等方面進行全方位的物業(yè)管理，人性化服務(wù)更到位，讓業(yè)主真正體驗到自己的尊貴地位。稱得上高端住宅的物業(yè)，應(yīng)該是現(xiàn)代城市建設(shè)文明的結(jié)晶和創(chuàng)造作品，又彰顯物業(yè)的文化價值。高端住宅遠非是凝固的建筑物，應(yīng)該成為充滿文化韻味的有生命的藝術(shù)品。

三、“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展成就

從高端住宅供給量及近期成交量看，高端住宅呈現(xiàn)供需兩旺局面，在信貸新政和央行降息的雙重刺激下，這種局面在未來的一段時間仍將持續(xù)。

2016年堪稱豪宅“井噴”的一年，不僅一二線城市豪宅成交勇創(chuàng)新高，三四線城市豪宅市場在2017年也“異軍突起”，成交量不斷走高。縱觀全國樓市，改善型需求的釋放越發(fā)明顯，投資意愿增強。而2016年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化以及土地價格的上漲也將進一步加大豪宅供應(yīng)量，或?qū)⒋偈?017年步入真正“豪宅年”。

一線城市豪宅成交創(chuàng)新高

回望2016年，一線城市豪宅市場表現(xiàn)尤其搶眼。北京豪宅市場熱度攀升，“量價”成交都創(chuàng)下新高。2016年全年北京單價“10萬元+”豪宅已經(jīng)成交566套,是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和250套的2倍還多;累計成交金額首次突破200億元,達到203.05億元，是2015年豪宅成交額的3倍多。至2017年，北京豪宅市場行情仍在上漲。

此外，上海、深圳、廣州等其他三個一線城市同樣如此，截至三季度末，三大城市千萬豪宅成交套數(shù)分別達到9112套、3306套和1042套，較2015年全年成交量相比，分別超出1552套、460套和39套。

二三線豪宅“異軍突起”

現(xiàn)如今，豪宅，已不再是一線城市的專利，二三線城市豪宅市場在2017年“異軍突起”，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。

傳統(tǒng)的豪宅城市，如杭州、廈門，豪宅成交狀況仍持續(xù)保持高位運行態(tài)勢。權(quán)威機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年三季度末，杭州單價超過3.5萬元/平方米的高端住宅成交量超過3700套，已經(jīng)超過2015年全年3123套水平。此外，廈門前三季度千萬豪宅成交量已經(jīng)達到498套，比2015年全年多了110套。

2017年下半年樓市或許將迎來真正的“豪宅年”

值得關(guān)注的是，部分熱點二三線城市豪宅成交巨幅放量。數(shù)據(jù)顯示，同比變化最大的是合肥，三季度末豪宅成交量為120套，同比大漲700%。此外，南京和鄭州豪宅成交套數(shù)達到593套和167套，同比增幅也分別達到驚人的219%和519%。而近期備受關(guān)注的昆明豪宅市場，也在2017年實現(xiàn)了放量，同比增幅超過300%

熱點城市豪宅大幅放量 房價上漲是主因

熱點二線城市千萬級別豪宅成交大幅放量，是多個方面原因共同促成的結(jié)果，諸如改善型需求的釋放，以及投資意愿增強等等。在2016年10月份之前，政策環(huán)境寬松，利率為歷史最低水平，極大刺激改善型需求有效釋放，使得高端物業(yè)成交大幅放量。

投資需求的增加，也在一定程度上對豪宅成交起到了助推作用。在避險情緒增加的情況下，很多購房者實際上會積極持有高端物業(yè)，導(dǎo)致一些千萬元級價格的豪宅項目會更容易受寵。

2016、2017年高價地頻出2017下半年或成真正“豪宅年”

2016年，熱點城市土地市場陷入癲狂狀態(tài)，高總價、高樓面價、高溢價率的三高地塊頻出，這將導(dǎo)致未來豪宅供應(yīng)量持續(xù)放大。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國300城土地市場共推出住宅用地33610萬平方米，同比下降10%，成交面積27612萬平方米，同比下跌4%。但出讓金卻不跌反升，全國300城住宅用地成交金額為22357億元，增幅達40%。

想要了解更多關(guān)于高端住宅行業(yè)專業(yè)分析請關(guān)注中研普華研究報告《2017-2022年高端住宅行業(yè)供需分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告》

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