蘇州放寬落戶政策 蘇州樓市回暖在即？ 新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

• 2020年3月23日 HaoChenChong來源：互聯(lián)網(wǎng) 1452 96
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近期，江蘇省蘇州市政府出臺人才落戶新政，提出2020年5月1日起，有來蘇州就業(yè)意愿并具有全日制本科學(xué)歷及學(xué)士學(xué)位以上人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后即可申請落戶。

蘇州放寬落戶政策!

近期，江蘇省蘇州市政府出臺人才落戶新政，提出2020年5月1日起，有來蘇州就業(yè)意愿并具有全日制本科學(xué)歷及學(xué)士學(xué)位以上人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后即可申請落戶。

上述落戶條件放松消息一出，有房企應(yīng)聲采取相應(yīng)措施，調(diào)整蘇州地區(qū)現(xiàn)行銷售策略。

蘇州樓市回暖在即?

盧文曦指出，蘇州等強(qiáng)二線城市本身擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政策等相較一線城市更靈活，其看好二線城市今年的市場表現(xiàn)。

實(shí)際上，克而瑞研報(bào)顯示，蘇州等9個(gè)城市近期成交表現(xiàn)已然達(dá)到甚至超過2019年四季度的平均水平。

研報(bào)指出，蘇州樓市的快速復(fù)蘇主要得益于政策支持、人才引進(jìn)和固有需求充裕三大因素。

2月，蘇州出臺的土拍新政對交地、開竣工等履約要求做出調(diào)整，延長土地出讓金繳納時(shí)限，調(diào)整超過市場指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則。新政內(nèi)容有效提振房企購地信心，3月13日，工業(yè)園區(qū)一宅地拍出2.4萬元/平方米樓面價(jià)，近乎持平于青劍湖版塊地王單價(jià)。

此外，前期引進(jìn)的人才持續(xù)釋放購買力，新版人才引進(jìn)預(yù)計(jì)將在未來進(jìn)一步釋放效力。加之蘇州固有潛在購房需求量巨大，從近期市場表現(xiàn)來看，新推項(xiàng)目認(rèn)購率在50%-60%左右，高價(jià)盤去化表現(xiàn)亦不俗。

新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

2020年春節(jié)前后，因疫情的急速蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)休眠，企業(yè)銷售停擺。這點(diǎn)和其他服務(wù)業(yè)，諸如餐飲、旅游面臨的困境基本相同，1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向會員單位并全行業(yè)發(fā)出號召，暫時(shí)停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。

(一)短期關(guān)停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降

疫情的發(fā)展超出想象，對地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關(guān)閉以及開發(fā)項(xiàng)目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發(fā)拿地也將受阻;結(jié)合房企1月銷售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來休眠期不言自明。

圖：TOP100房企銷售額/億元

來源：中研普華研究院

(二)疫情打破高周轉(zhuǎn)，考驗(yàn)房企融資能力

房地產(chǎn)是典型的高負(fù)債行業(yè)，開發(fā)商追求極至高周轉(zhuǎn)。很多地產(chǎn)商都在效仿碧桂園，從拿地、融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)到開盤，六個(gè)月周期，甚至更少時(shí)間。高周轉(zhuǎn)的目的是，最大限度地降低庫存和利息壓力;

現(xiàn)金流是房企賴以生存和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，尤其在因突發(fā)疫情導(dǎo)致行業(yè)銷售幾乎停滯的情況下，銷售回款受阻，現(xiàn)金流壓力大增及負(fù)債水平上升，因此融資能力和融資成本對房企來說至關(guān)重要。由于疫情對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，預(yù)期未來市場資金成本逐漸走低，央行將在一定程度上釋放流動性，未來房企在市場上的融資能力一定程度上影響著房企的發(fā)展腳步。

(三)資金充足的房企有望拿地突圍

從1月房企拿地情況來看，由于春節(jié)錯(cuò)峰，工作日減少，房企拿地力度減小。保利發(fā)展、中國鐵建、萬科等部分資金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影響，銷售回款受阻，房企資金得不到有力補(bǔ)充，未來短期內(nèi)房企整體拿地力度將減小，土地市場或?qū)⒗^續(xù)趨冷，但部分資金充足的房企在這過程中能夠抓住機(jī)遇，以相對較小的競爭壓力拿地補(bǔ)庫存，以求長期發(fā)展。

(四)中研普華總結(jié)

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要關(guān)注現(xiàn)金流，考慮到一季度經(jīng)濟(jì)形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，適當(dāng)放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性大，出臺相關(guān)政策刺激地產(chǎn)保增長。關(guān)注央行政策及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

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