住房預(yù)售制該取消了嗎？住房預(yù)售行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2021年11月9日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 470 24
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對于房地產(chǎn)的“取消預(yù)售”的聲音越來越大，根據(jù)房產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺顯示，我國超過9成以上的人群都是贊同“全面取消預(yù)售制”，包括了剛需購房者、投資人群、以及各類需要房產(chǎn)的人群都同意的。不少的購房者都說其實等兩年時間沒有太大的問題，關(guān)鍵是開發(fā)商能不能有資金周轉(zhuǎn)兩

住房預(yù)售制該取消了嗎

對于房地產(chǎn)的“取消預(yù)售”的聲音越來越大，根據(jù)房產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺顯示，我國超過9成以上的人群都是贊同“全面取消預(yù)售制”，包括了剛需購房者、投資人群、以及各類需要房產(chǎn)的人群都同意的。不少的購房者都說其實等兩年時間沒有太大的問題，關(guān)鍵是開發(fā)商能不能有資金周轉(zhuǎn)兩年時間，這才是最大的問題，因為有很多房地產(chǎn)開發(fā)商收了錢，結(jié)果浪費了，對于購房者來說受到的傷害是無比巨大的。如今，我們發(fā)現(xiàn)“預(yù)售制”已經(jīng)不再適合市場了，對于買房人來講，也對商品房預(yù)售制抱有怨言，這是因為這幾年，樓市大環(huán)境改變了，不斷有房企倒閉或者跑路的現(xiàn)象，很多采用預(yù)售制交易的購房者，最后發(fā)現(xiàn)自己買的房子變成了一堆爛尾樓，買房的錢打了水漂，維權(quán)也不知何時有結(jié)果。

去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺。

一般而言，通過預(yù)售制或者定金鎖定的資金，占到了開發(fā)商全部資金的30%到40%，如果取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房交易的話，開發(fā)商就必須到金融市場上去融資，需要支付額外的利息，開發(fā)商本身債務(wù)就重。

住房預(yù)售行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

商品房預(yù)售資金是房企自身造血的重要來源,也是我國商品房預(yù)售制的重要補充。其主要目的是地方政府對居民預(yù)付房款專款專用、防止房企挪為他用,而造成施工項目“爛尾”。據(jù)統(tǒng)計，近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發(fā)布相關(guān)政策65次(不包含應(yīng)對疫情暫時紓困的政策)，其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

住房預(yù)售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預(yù)期會推動房價屢創(chuàng)新高。中國房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險：風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。

經(jīng)過將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預(yù)售制度”，同時出現(xiàn)的實際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發(fā)商跑路等問題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個客觀存在的爭議極大的問題。

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