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最新 70城房價(jià)公布 穩(wěn)樓市政策效果怎么樣?深圳二手房掛牌量創(chuàng)新高

  • 李波 2022年12月16日 來源:中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1109 71
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根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù),2022年11月份,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降,一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù),2022年11月份,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降,一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

70個(gè)大中城市中,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個(gè),比上月減少7個(gè);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè),個(gè)數(shù)與上月相同。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,11月份,70城新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%,比上月收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn),也是下半年以來環(huán)比跌幅首次收窄。同時(shí),新房價(jià)格環(huán)比下跌城市從58個(gè),下降到51個(gè),下半年以來首次下降。

預(yù)期修復(fù) 房價(jià)跌幅收窄

對于“11月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%,同比漲幅為-2.3%”,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,和此前房價(jià)指數(shù)跌幅擴(kuò)大的判斷相比,此次跌幅收窄的信號值得關(guān)注?!?/p>

這說明人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》以及聚焦信貸支持、債券和放開股權(quán)的‘三箭’齊發(fā),客觀上市場已經(jīng)對房企的預(yù)期有了積極修正?!彼治觥?/p>

分區(qū)域看,11月份房價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所增多,從10月份的10個(gè)增加為16個(gè)。嚴(yán)躍進(jìn)表示,過去一段時(shí)間里房價(jià)一度呈現(xiàn)“跌跌不休”的走勢,而目前此類走勢有所遏制和改變。

“上漲城市數(shù)量增多,背后源于房企定價(jià)策略在調(diào)整,也有助于引導(dǎo)市場預(yù)期的變化。”他談到,這也說明各類穩(wěn)樓市政策是有效的。目前房價(jià)企穩(wěn)的動力,不在于房屋銷售數(shù)據(jù)的提振,而在于房企資金狀況改善。

在李宇嘉看來,11月房價(jià)跌幅收窄的主要原因包括三個(gè)方面:一是保交樓提速,市場對期房的接受度好轉(zhuǎn);二是房企資金面開始緩解;三是需求端紓困力度加大,對改善性需求的釋放和預(yù)期有提振效應(yīng),這對房價(jià)的穩(wěn)定有效果。

“近期,政策開始全面發(fā)力,既有供給端的紓困,也有需求端的激勵(lì)?!崩钣罴畏治?,從供給端來看,“三支箭”積極改善房企資金面,針對民企的融資也在全面紓困,保交樓全面提速。

若資金面好轉(zhuǎn),市場對開發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn),開發(fā)商降價(jià)打折的預(yù)期就會緩減,房價(jià)指數(shù)下跌的狀況就會好轉(zhuǎn);從需求端來看,包括降低按揭利率,熱點(diǎn)城市啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),調(diào)整和退出限購政策、鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)促銷等等,也會利好開發(fā)商內(nèi)源融資,提高造血功能,利好價(jià)格穩(wěn)定。

關(guān)注剛需和改善型需求

對于價(jià)格跌幅收窄,以及熱點(diǎn)城市的銷量保持穩(wěn)定,李宇嘉認(rèn)為“剛需、改善型購房者會在一定的心理價(jià)位入市”。他分析,由于廣深滬二手房價(jià)跌幅較大,深圳下跌0.3%,廣州下跌0.5%、上海下跌0.5%,拖累了一線城市跌幅繼續(xù)擴(kuò)大,與新房的態(tài)勢非常相似。

但二手房價(jià)快速下跌后,探到了部分需求的心理價(jià)位。即便是深圳跌幅較大,近期二手房交易量也升到了2000套以上。

實(shí)際上,滿足剛需、改善型需求正是穩(wěn)樓市的關(guān)鍵。就在近日發(fā)布的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》(以下簡稱《綱要》)中,再度強(qiáng)調(diào)了要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,并明確“支持居民合理自住需求,遏制投資投機(jī)性需求”。

由此可見,在這一趨勢下,樓市的健康發(fā)展依然不能偏離真實(shí)的剛需和改善型需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,房地產(chǎn)內(nèi)需的保障要有更廣的視角和更細(xì)的分類。例如,從市場化和保障類的角度,可區(qū)分為市場化領(lǐng)域和保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等內(nèi)容。

從需求的階段劃分,包括了購房需求和房后需求,包括《綱要》提及的養(yǎng)老居住需求、家庭裝修需求、智能家電需求等?!?/p>

房企要深入分析,測算這些需求的總規(guī)模,以及其對于供給端的影響和要求,基于此創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。唯有這樣,才能真正把握積極做好轉(zhuǎn)型,探索出新發(fā)展模式?!彼劦?。

李宇嘉則詳細(xì)拆解了目前樓市的潛在需求。他分析,從七普數(shù)據(jù)看,目前加裝電梯的樓棟占比只有20%,3億新市民大多數(shù)沒有擁有產(chǎn)權(quán)住房,而以廣東珠三角為例,7800萬人口中一半人租房,而且大部分租在居住體驗(yàn)感較差的城中村。因此,未來圍繞居家、社區(qū)生活、設(shè)施升級換代、二次裝修等需求的潛力還很大。

據(jù)李宇嘉判斷,現(xiàn)階段比較旺盛的需求是“中產(chǎn)換房需求、低收入上車需求”,因此《綱要》更多強(qiáng)調(diào)租購并舉、住房保障、公積金等,目的是讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求,先租再買、漸次遞進(jìn),從而在未來升級到商品房需求。因此,要讓供應(yīng)匹配需求,需求牽引供給,供需才能在高位上平衡,房地產(chǎn)才能穩(wěn)定。

同時(shí),李宇嘉提醒,老百姓對住房消費(fèi)存在潛力,但收入是關(guān)鍵。因此,要進(jìn)一步紓困中低收入人群、加強(qiáng)社會保障、完善分配格局,提高居民收入水平,才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定包括住房在內(nèi)的消費(fèi),提振內(nèi)需。

深圳二手房掛牌量創(chuàng)新高

據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),11月深圳市二手住宅過戶量為2168套,環(huán)比上漲25%,這個(gè)漲幅在過往半年里最高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有廣州,無錫、南京、蘇州、濟(jì)南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“帶押過戶”模式。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示,截至11月7日,深圳全市共有41101套在售二手房源,較上周增加1100套,在售二手房源數(shù)量持續(xù)增加。此外,數(shù)據(jù)還顯示,上周深圳二手房錄得量為587套,環(huán)比上升0.2%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會預(yù)計(jì),二手房交易量筑底企穩(wěn)態(tài)勢進(jìn)一步夯實(shí),有望重回600套關(guān)口。

北京二手房網(wǎng)簽量為9663套,同比去年上漲25.7%,雖然環(huán)比下降15.3%,主要是受到國慶假期與疫情反復(fù)的雙重影響。

上海二手房市場延續(xù)8月以來的降溫態(tài)勢,10月份上海二手房成交量回落至1.6萬套,較9月下降11%。

央行決定自2022年10月1日起,下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn),5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%,第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變;

財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合提出自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以不同程度的退稅優(yōu)惠,有利于居民賣舊換新,促進(jìn)二手房交易。

5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房成交量環(huán)比增長約4%

國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,一線城市房價(jià)在2020年年末和2021年年初都出現(xiàn)集體上漲的行情。各地的二手房調(diào)控多從2021年開始,在慣性作用下,短期內(nèi)二手房價(jià)格可能還會上漲一段時(shí)間,但除少數(shù)熱點(diǎn)城市外,大多數(shù)城市二手房價(jià)格上漲不具有可持續(xù)性,主要原因在于信貸收縮。

二手房成交量依然是處于較低的水平,但是這種現(xiàn)在現(xiàn)象,在進(jìn)入到2022年開始就得到了好轉(zhuǎn)。近日有報(bào)告指出,進(jìn)入到今年2月以來,全國5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市中,二手房成交量環(huán)比增長約4%,市場的實(shí)際修復(fù)力度十分明顯。二手房市場熱度達(dá)到近半年的最高點(diǎn)。

對于樓市的前景,還是比較樂觀的,業(yè)內(nèi)人士指出,按照現(xiàn)有走勢,樓市將繼續(xù)迎來修復(fù),在多重因素影響下,二手房市場將出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的走勢。

當(dāng)前周期最為集中的政策調(diào)整,與前期以城市為主體,“因城施策”的調(diào)節(jié)不同,通過央行、財(cái)稅等多部門協(xié)同,一系列政策直指“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”,加速房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù),使行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。

想要了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)情況,可以查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年中國二手房行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。

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