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2023公寓行業(yè)市場競爭格局及前景分析

統(tǒng)一經(jīng)營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓有更加長遠的發(fā)展,酒店會有自己的推廣和營銷計劃,從而使它們的發(fā)展具有持續(xù)性。

公寓市場投資前景如何?公寓:公共寓所,分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式,外形一般中規(guī)中矩,每層樓內(nèi)有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等,主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業(yè)公寓指旅店賓館或別墅,可以自用也方便對外租賃,空間大小適當、布局規(guī)范緊湊,經(jīng)濟實用。職工公寓也包含學校宿舍,比較方便實用。

“長租公寓”,又名“白領公寓”、“單身合租公寓”,是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè),將業(yè)主房屋租賃過來,進行裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給需要人士。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式,利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似“二房東”。

公寓行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來,隨著住宅類地產(chǎn)限購措施的日益增多,商住類地產(chǎn)也就是俗稱的“酒店式公寓”便成為了人們投資的熱點項目。酒店式公寓,同地段商住類地產(chǎn)的單價往往只有住宅類地產(chǎn)的一半甚至更低,加之建筑面積較小,使其頗受預算不高投資者的青睞。相較于住宅類地產(chǎn)諸多購房限制(例如社保年限、戶口限制等等),商住類地產(chǎn)則是只要經(jīng)濟條件允許,買一層樓甚至整幢樓成為“層主”、“樓主”都是可行的。投資門檻較低,這個不單單是指經(jīng)濟條件,還有專業(yè)知識、后期管理等等,相較于投資其他商業(yè)地產(chǎn)需要具備一定的專業(yè)能力(房地產(chǎn)知識、理財規(guī)劃等等),商住類地產(chǎn)則要簡單很多,加之經(jīng)銷商往往會提供后續(xù)包租、代管、裝修等附加服務,這些優(yōu)惠條件往往也是投資者選擇此類地產(chǎn)的重要原因。

統(tǒng)一經(jīng)營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓有更加長遠的發(fā)展,酒店會有自己的推廣和營銷計劃,從而使它們的發(fā)展具有持續(xù)性。目前,酒店式公寓的學區(qū)已經(jīng)敲定,消費者自住、投資、教育同時擁有,即買即住輕松實現(xiàn)。

2019年以來,長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”,融資難度加大。相關數(shù)據(jù)顯示,2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起,同比減少15起,投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大,但是單筆融資金額龐大,資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國公寓行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》顯示:

2021年中國城市房屋租賃人口數(shù)量約2.3億人,同比增長4.5%。住房租賃市場規(guī)模高達2.2萬億元左右,同比增長15.8%。目前租房市場已成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。我國租賃公寓市場規(guī)模有逐年增長走勢,其中2021年中國租賃公寓市場規(guī)模1794.8十億元,同比增長16.4%。

從我國租賃公寓市場規(guī)模來看,2021年中國長租公寓市場規(guī)模為132.7十億元,同比增長14.3%;中國非長租公寓市場規(guī)模為1662.1十億元,同比增長16.6%。從中國長租公寓市場規(guī)模來看,其中2021年中國集中式長租公寓市場規(guī)模為44.9十億元,同比增長29.8%;分散式長租公寓市場規(guī)模為87.8十億元,同比增長7.7%。

在集中式公寓品牌中,“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領先的,也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利,也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首,管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓,躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況,有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢,也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務表現(xiàn)。

公寓行業(yè)市場競爭格局及前景分析

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下,長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一,截至2019年,國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來看,2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間,成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年,在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下,長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩,著力于已拓房源的開業(yè)效率和經(jīng)營質(zhì)量。從2019年的開業(yè)情況來看,TOP10企業(yè)的增長情況較好,而頭部企業(yè)更保持了領先優(yōu)勢,其中,萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺,各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展,社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時,國企、央企紛紛涌入住房租賃領域,并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中,近20家房企已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓,搶灘市場。未來,在市場監(jiān)管趨嚴之下,隨著市場競爭有效性的提升,將更考驗公寓項目的硬核運營實力,行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外,未來有望形成以運營和產(chǎn)品為驅(qū)動力的市場競爭格局。

2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年,2019年底中央經(jīng)濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”,長租公寓作為租賃市場重要組成部分,未來仍將處于政策紅利期,市場仍大有可為。

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