工行 農(nóng)行 建行宣布：上線 存量房貸利率調(diào)整 多家銀行上線查詢功能

• 李波 2023年9月14日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 977 61
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9月25日，存量首套房貸利率調(diào)整將迎來(lái)批量調(diào)整。當(dāng)前，廣大的購(gòu)房者正時(shí)刻關(guān)注著各家商業(yè)銀行的“一舉一動(dòng)”。隨著調(diào)整時(shí)間節(jié)點(diǎn)的逐漸臨近，近期，已有部分銀行開(kāi)通了“存量房貸利率調(diào)整”線上查詢功能，借款人可以通過(guò)手機(jī)銀行APP以及小程序等渠道，提前了解自身房貸情

9月25日，存量首套房貸利率調(diào)整將迎來(lái)批量調(diào)整。當(dāng)前，廣大的購(gòu)房者正時(shí)刻關(guān)注著各家商業(yè)銀行的“一舉一動(dòng)”。

隨著調(diào)整時(shí)間節(jié)點(diǎn)的逐漸臨近，近期，已有部分銀行開(kāi)通了“存量房貸利率調(diào)整”線上查詢功能，借款人可以通過(guò)手機(jī)銀行APP以及小程序等渠道，提前了解自身房貸情況、是否符合調(diào)整資格等。

“是否屬于首套房貸?”“存量房貸利率能不能下調(diào)?”當(dāng)前，這些購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)話題都可以在“存量房貸利率調(diào)整”板塊中進(jìn)行查詢。

多家銀行上線查詢功能

9月12日，建設(shè)銀行在手機(jī)銀行APP、“建行智慧個(gè)貸”小程序等渠道上線“存量房貸利率調(diào)整”功能，借款人可通過(guò)此功能查詢到自身的房貸情況以及首套或二套認(rèn)定狀態(tài)。

“我是今年1月9日在建行辦理的二套住房貸款，執(zhí)行的房貸利率水平是LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+105基點(diǎn)，當(dāng)前的年利率為5.35%?！?/p>

家住北京市的卓女士表示，“我簡(jiǎn)單估算了一下，調(diào)整后，我的年利率可以下調(diào)0.6%，一年的利息差有3900，雖然不算多，但能每個(gè)月省頓飯錢(qián)也是不錯(cuò)的?！?/p>

卓女士告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，根據(jù)北京市目前推出的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，自己在建設(shè)銀行辦理的住房貸款可以認(rèn)定為首套房貸。但她在點(diǎn)開(kāi)該行的“存量房貸利率調(diào)整”模塊時(shí)，并未顯示是“首套房貸”。

“如您認(rèn)為目前實(shí)際住房情況按當(dāng)前政策可認(rèn)定為首套房貸，您可準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。我行將于2023年9月25日起，接受您的重新認(rèn)定申請(qǐng)，并為您提供線上提交證明材料的服務(wù)。”建設(shè)銀行手機(jī)APP顯示。

《金融時(shí)報(bào)》記者了解到，接下來(lái)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行也即將上線“存量房貸利率調(diào)整”查詢功能。

具體來(lái)看，9月14日，工商銀行將在手機(jī)銀行正式上線首套或二套房貸認(rèn)定情況查詢功能，借款人可在“存量房貸利率調(diào)整”欄目查詢，具體路徑為：下載中國(guó)工商銀行APP-登錄/注冊(cè)-貸款-存量房貸利率調(diào)整。

農(nóng)業(yè)銀行此前官宣，將在掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、95599、“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務(wù)，借款人可于9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關(guān)事宜。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來(lái)，銀行陸續(xù)上線“存量房貸利率調(diào)整”查詢功能，將有利于提高銀行后續(xù)業(yè)務(wù)辦理效率，縮減時(shí)間成本，最大程度將存量首套住房貸款利率的調(diào)整落到實(shí)處。

中小銀行陸續(xù)加入調(diào)整隊(duì)伍

當(dāng)下，存量首套房貸利率調(diào)整的“隊(duì)伍”正在不斷擴(kuò)容。在6家國(guó)有大行率先“官宣”降低存量首套住房貸款利率的具體實(shí)施方案后，多數(shù)股份制銀行以及部分城商行、農(nóng)商行正在陸續(xù)跟進(jìn)。

《金融時(shí)報(bào)》記者注意到，截至發(fā)稿前，已有北京銀行、上海銀行、蘇州銀行、江蘇銀行、重慶銀行、湖北銀行、常熟農(nóng)商行等數(shù)30家中小銀行發(fā)布調(diào)整公告并披露了降低存量房貸利率的實(shí)施細(xì)則。

整體來(lái)看，無(wú)論是調(diào)整范圍、幅度、時(shí)間還是申請(qǐng)方式，中小銀行調(diào)整存量首套住房貸款利率的各項(xiàng)細(xì)則與國(guó)有大行基本保持一致。

從申請(qǐng)時(shí)間及調(diào)整方式來(lái)看，9月25日，對(duì)于符合條件的存量首套個(gè)人住房貸款，銀行將統(tǒng)一進(jìn)行貸款利率的批量調(diào)整，無(wú)需客戶提交申請(qǐng)。

“原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸，我行將主動(dòng)于2023年9月25日起，采取變更合同利率的方式進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，新的利率自調(diào)整當(dāng)日生效，無(wú)需客戶申請(qǐng)?！敝貞c銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

然而，綜合各家銀行公告來(lái)看，在三種情況下，客戶需要主動(dòng)進(jìn)行申請(qǐng)：一是原貸款發(fā)放時(shí)，執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，而現(xiàn)如今屬于“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸;二是當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸;三是不良貸款歸還積欠本息的存量房貸。

從調(diào)整規(guī)則來(lái)看，各家銀行均以三個(gè)時(shí)間段來(lái)劃分貸款的具體調(diào)整幅度，分別為2019年10月8日(不含當(dāng)日)前、2019年10月8日(含當(dāng)日)至2022年5月14日(含當(dāng)日)、以及2022年5月15日(含當(dāng)日)。

根據(jù)公告，對(duì)于部分提前還貸的客戶，符合條件的也可以享受房貸利率下調(diào)的利好?！皩?duì)提前還貸的客戶，只要還未結(jié)清貸款，凡是符合條件的，都可進(jìn)行利率下調(diào)?！?/p>

中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部工作人員隋云飛表示，對(duì)于已提出提前還款申請(qǐng)、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷(xiāo)提前還款申請(qǐng)，凡是符合條件的，也可以納入此次調(diào)整范圍。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年住房貸款行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

什么是認(rèn)房不認(rèn)貸 利好哪些人群?

據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)，8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”是指，如果名下有房，再買(mǎi)房就算二套;特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買(mǎi)房都會(huì)認(rèn)定為二套。

這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。分析稱(chēng)，對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賣(mài)一套房再買(mǎi)就算二套房，這非常不合理。

那么什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”指的是商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。

假設(shè)小王已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一套市值200萬(wàn)的房子，并通過(guò)商業(yè)銀行辦理了住房貸款。他的家庭目前還欠銀行100萬(wàn)的貸款。

現(xiàn)在小王一家打算購(gòu)買(mǎi)第二套房子，市值300萬(wàn)。根據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，銀行將不再考慮小王家是否有住房貸款記錄，而只關(guān)注他們名下是否有房產(chǎn)。

由于小王名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，即使他家之前的住房貸款還沒(méi)有還清，銀行會(huì)將這次購(gòu)房視為第二套房，按照第二套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。

如果小王將這套市值200萬(wàn)的房子賣(mài)掉，那么再購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)的這套房子就可以視為首套房。

據(jù)易居研究院梳理，此前在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同)降至33%。按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。

房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。

平安證券分析，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”具體利好兩類(lèi)購(gòu)房群體，將切實(shí)降低其首付比例與房貸利率：

1)本地置換，名下住房出售后新購(gòu)住房按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平;2)異地購(gòu)房，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查購(gòu)房當(dāng)?shù)刈》壳闆r，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執(zhí)行信貸政策。

平安證券認(rèn)為，核心城市有望跟進(jìn)執(zhí)行，短期銷(xiāo)售預(yù)計(jì)隨之提振：實(shí)際執(zhí)行層面，因城施策背景下此前多數(shù)城市已作出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年超過(guò)65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，但當(dāng)前仍有包含北京上海在內(nèi)至少多個(gè)核心城市嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，三部委發(fā)文后預(yù)計(jì)核心城市購(gòu)房信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。

由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”切實(shí)降低特定群體購(gòu)房門(mén)檻與成本，短期相關(guān)需求釋放有望對(duì)銷(xiāo)售形成提振。

以杭州為例，杭州2022年11月11日?qǐng)?zhí)行購(gòu)房新政，對(duì)于在杭州市無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房，按首套房貸政策執(zhí)行。

根據(jù)中指披露數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后三周杭州商品房銷(xiāo)售額較前三周累計(jì)增長(zhǎng)235.2%，政策執(zhí)行11月當(dāng)月銷(xiāo)售額較10月增長(zhǎng)113.4%。

國(guó)金證券研報(bào)指出，廣州打響了一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸的“第一槍”，在銷(xiāo)售持續(xù)承壓背景下，預(yù)計(jì)高能級(jí)城市將有更多寬松政策出臺(tái)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。寬松政策主要利好重點(diǎn)布局一線和強(qiáng)二線城市的主流房企，一線本地房企同樣因此受益。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2022-2027年住房貸款行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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