2023重點(diǎn)城市寫字樓空置率 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景

• 黃江 2023年9月15日 來源：東方財(cái)富 470 24
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2023年，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴(kuò)租仍然較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴(kuò)租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

今年以來，新增入市的寫字樓項(xiàng)目推動(dòng)市場總存量進(jìn)一步增長，同時(shí)市場數(shù)據(jù)顯示重點(diǎn)城市寫字樓空置率進(jìn)一步攀升，寫字樓市場繼續(xù)承壓。提及新增供應(yīng)，期內(nèi)總體量約13萬平方米的北辰中心亮相，正式從建設(shè)周期全面轉(zhuǎn)向運(yùn)營周期。

此環(huán)境下，多個(gè)寫字樓項(xiàng)目出租率水平連續(xù)下滑。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的20個(gè)項(xiàng)目中，共有12個(gè)項(xiàng)目其出租率相較去年6月底和12月底均出現(xiàn)下滑，商辦運(yùn)營商在項(xiàng)目去化端持續(xù)承壓。其中，廣州代表性項(xiàng)目國金中心寫字樓出租率從去年6月的90.2%下滑至83.3%。

此外，陸家嘴集團(tuán)最新的2023年中期業(yè)績報(bào)告顯示，其在上海的甲級寫字樓期末出租率從2022年底的85%下滑至80%，租金水平從8.15元/平方米/天下滑至8.12元/平方米/天。

疫情政策優(yōu)化之后，北京寫字樓市場租戶問詢量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升的態(tài)勢，但企業(yè)在不確定的經(jīng)營環(huán)境和租賃市場環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復(fù)。

2023商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速回暖

2023年，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴(kuò)租仍然較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴(kuò)租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

在新租需求中，金融占比最高，達(dá)到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機(jī)會(huì)進(jìn)行品質(zhì)升級。

醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)寫字樓升級的需求也在增加。而能源化工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電類國有企業(yè)擴(kuò)租和搬遷活動(dòng)也較為活躍，新租占比明顯提升。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》顯示：

受益于REITs的不斷擴(kuò)容，2023年一季度，北京大宗交易市場出現(xiàn)了多筆成交，且集中在物業(yè)投資領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京物業(yè)投資市場一共有7筆交易，金額達(dá)到51.9億元。盡管交易額環(huán)比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過，目前僅有2筆交易進(jìn)賬，且地產(chǎn)基金貢獻(xiàn)了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業(yè)地產(chǎn)的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價(jià)格將東四環(huán)CBD商圈的綜合體項(xiàng)目蘇寧生活廣場納入囊中，該筆項(xiàng)目也是季度內(nèi)單筆金額最高的成交。

此外，險(xiǎn)資也在持續(xù)加碼不動(dòng)產(chǎn)。2023年一季度，平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其包含北京海淀的一棟寫字樓和一個(gè)園區(qū)辦公項(xiàng)目。而REITs的不斷擴(kuò)容也使得以長租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺區(qū)域則是連續(xù)兩個(gè)季度錄得以長租公寓為目的項(xiàng)目交易。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩認(rèn)為，北京各類大宗資產(chǎn)的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。本季度國家發(fā)布REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容、擴(kuò)募、下調(diào)申請門檻等多項(xiàng)政策，有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇REITs作為退出通道，推升相關(guān)類別不動(dòng)產(chǎn)的投資熱度并加速交易落地。

一季度市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭

在各項(xiàng)政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫。

寫字樓市場方面，“一季度帶看量和問詢量顯著增加，但租賃成交相對緩慢，市場主要需求來自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類型之一。”4月11日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東介紹，在中央商務(wù)區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業(yè)服務(wù)業(yè)公司則彰顯韌性。

在零售物業(yè)方面，2023年一季度上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復(fù)蘇帶給一部分高級餐廳和烘焙連鎖店擴(kuò)張信心，但與此同時(shí)，品牌對于門店選址也更加看重?！?/p>

一季度，上海首店經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新突破。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2022年，上海新設(shè)首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國，其中餐飲業(yè)是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達(dá)到113家、52家，占比62%、29%;娛樂業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計(jì)占比達(dá)9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對國際消費(fèi)者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發(fā)布會(huì)上透露，2023年第一季度上海退稅消費(fèi)“全國第一”。 該行統(tǒng)計(jì)，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費(fèi)達(dá)1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價(jià)達(dá)21.42萬元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國門的重新開放和疫情防控的取消，也帶動(dòng)了旅游人次和酒店業(yè)績的雙重正向效應(yīng)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%;入住率比去年同期增長18.9個(gè)百分點(diǎn)至51.5%，同時(shí)日均房價(jià)也增長了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復(fù)至82%，其中入住率已恢復(fù)至86%，日均房價(jià)已恢復(fù)至95%。

而市場的回暖也反映在了大宗交易的增長上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達(dá)到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對上海投資市場的預(yù)期更加積極。

倉儲物流市場投資情況報(bào)告

其中倉儲物流和物業(yè)投資兩大板塊復(fù)蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉儲物流市場凈吸納量和租金均出現(xiàn)增長。至于物業(yè)投資市場，資本持續(xù)收購不動(dòng)產(chǎn)，REITs的火熱使得一季度北京物業(yè)投資出現(xiàn)多筆交易。

與寫字樓市場不同，在消費(fèi)回暖及產(chǎn)能增加的同步影響下，北京倉儲物流市場租賃活力則是穩(wěn)步增強(qiáng)。

世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年一季度，密云第一個(gè)高標(biāo)倉儲項(xiàng)目交付，為整個(gè)倉儲物流市場帶來了6.9萬平米的新增面積。此外，倉儲物流出現(xiàn)了多筆與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的面積成交，涉及到汽配、醫(yī)藥以及其他制造業(yè)等，季度內(nèi)凈吸納量達(dá)到8.7萬平米，使得空置率環(huán)比回落了0.8個(gè)百分點(diǎn)，下降至15.6%。

數(shù)據(jù)顯示，未來6個(gè)月，北京順義及大興京南等子市場將合計(jì)迎來18.8萬平米的新增供應(yīng)。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹認(rèn)為，后續(xù)倉儲物流充沛的新增供應(yīng)量將會(huì)有效緩解北京市長期供應(yīng)不足的市場狀態(tài)。

《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告

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