2023年城中村改造行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查分析 43城開展城中村等低效用地再開發(fā)試點(diǎn)

• 陳觀秋 2023年9月18日 來源：中新網(wǎng) 中國證券報(bào) 中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 284 11
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近日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，將在北京市等43個(gè)試點(diǎn)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵(lì)約束機(jī)制。

43城開展城中村等低效用地再開發(fā)試點(diǎn)

近日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，將在北京市等43個(gè)試點(diǎn)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵(lì)約束機(jī)制。低效用地再開發(fā)以城中村和低效工業(yè)用地改造為重點(diǎn)，試點(diǎn)期限原則上為4年。上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個(gè)超大城市全部入圍。特大城市中，武漢、東莞、佛山、南京、青島、長沙、杭州7城入圍。

自然資源部自然資源開發(fā)利用司主要負(fù)責(zé)人表示，長期以來，在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村和老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。有的城中村人居環(huán)境差，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不足，有的產(chǎn)業(yè)用地容積率較低，投入和產(chǎn)出水平不高。

該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，在人口凈流入、新增空間有限、產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地矛盾突出的城市，開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，有利于補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，有利于增加建設(shè)用地有效供給，保障產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地和轉(zhuǎn)型升級(jí)。此次政策將北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西等15個(gè)省(市)的43個(gè)城市納入試點(diǎn)范圍。

該負(fù)責(zé)人表示，各地要積極探索與低效用地再開發(fā)相適應(yīng)的規(guī)劃和土地政策，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃合理確定低效用地再開發(fā)空間單元，編制空間單元內(nèi)實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃，探索土地混合開發(fā)、空間復(fù)合利用、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、跨空間單元統(tǒng)籌等政策。

城中村改造是事關(guān)千家萬戶的重大民生工程，是提升城市功能的重大發(fā)展工程，是增強(qiáng)城市韌性的重大治理工程，對(duì)改善民眾居住條件，優(yōu)化城市功能布局，提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力具有十分重要的意義。

據(jù)了解，城中村是指農(nóng)村耕地被國家收走后，剩下的宅基地被快速發(fā)展的城區(qū)包圍形成的城市中的農(nóng)村聚落，具有建筑密度高、出租現(xiàn)象普遍、外來人口較多、村委會(huì)自治、土地產(chǎn)權(quán)歸集體所有等特征。

同時(shí)，城中村改造是城市更新的一個(gè)類別，由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、功能多樣、利益主體多元，城中村改造一直是土地再開發(fā)和城市更新的重點(diǎn)、難點(diǎn)。與近幾年政策持續(xù)發(fā)力的老舊小區(qū)改造不同，城中村改造已在各城市較早開展，但此前并未形成從中央到地方的完整政策體系和實(shí)施細(xì)則。

城中村改造行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

深圳是城中村改造與保租房結(jié)合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發(fā)《城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統(tǒng)租房”相結(jié)合。改造潛力大，根據(jù)深圳市住房建設(shè)局披露，2021-2027年全市將累計(jì)新增建設(shè)籌集保障性住房100萬套(間)，覆蓋約350萬-400萬人，預(yù)計(jì)到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬人，約占全市常住人口的26%。政企結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)：城中村統(tǒng)租改造由深圳市政府牽頭，聯(lián)合萬科、深圳人才安居集團(tuán)等房企，共同改造、經(jīng)營。部分存在城中村保交付問題的城市也可以將未來的改造資金與安置房保交樓相結(jié)合。部分出現(xiàn)交付問題的安置房多由于原開發(fā)主體企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問題，但并非商品房，即便項(xiàng)目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專項(xiàng)借款。本輪新增城中村改造資金或可幫助盤活存量安置房保交付問題。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個(gè)經(jīng)濟(jì)大省經(jīng)濟(jì)總量占全國的45%，根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，城中村改造對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢性、關(guān)鍵性變化。與此同時(shí)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同步，對(duì)于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場的發(fā)展。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析：

梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵(lì)城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，有序推進(jìn)拆遷改造城市更新，深入開展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤活，打造“兩個(gè)一百平方公里”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。城中村改造產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)保障能力的提升，為加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

廣州市印發(fā)《廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，提出，在“十四五”規(guī)劃中，廣州要加快建設(shè)科技創(chuàng)新強(qiáng)市，并將進(jìn)一步推進(jìn)城市有機(jī)更新提質(zhì)增效。同時(shí)根據(jù)《綱要》，廣州將積極推進(jìn)“三舊改造”，繼續(xù)完善舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊”改造政策體系，提升城市面貌。推進(jìn)183條城中村改造;基本完成395個(gè)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目、27個(gè)舊街區(qū)改造項(xiàng)目，有序推動(dòng)舊樓加裝電梯;實(shí)施306個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目，推動(dòng)舊工業(yè)廠區(qū)向特色園區(qū)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)功能混合開發(fā)轉(zhuǎn)型。

云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬套，其中，城市棚戶區(qū)改造30萬套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實(shí)現(xiàn)增長。

城中村改造或?qū)⒊蔀榉€(wěn)投資與增長的藥引子與抓手。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回暖，國家干預(yù)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點(diǎn)。

據(jù)悉，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。會(huì)議指出，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城中村改造對(duì)于增加優(yōu)質(zhì)房源供給，改善居住條件，提升城市形象都有較大好處。同時(shí)，有助于提升土地資源價(jià)值，升級(jí)城市功能。通過創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品等手段，可以吸引更多社會(huì)資本介入，加快城中村改造。城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。房企可以重點(diǎn)關(guān)注城中村改造中的新機(jī)會(huì)和新要求，找到發(fā)力點(diǎn)和盈利點(diǎn)。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行更好的區(qū)域建設(shè)。特定區(qū)域內(nèi)某個(gè)產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展有賴于當(dāng)?shù)卣郧罢靶缘难酃鈹M定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃，特別是一些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)更需要地方政府制定切實(shí)可行的扶持和培育規(guī)劃。通過區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來確定地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐體系，為招商工作確定方向和框架。

想要了解更多城中村改造行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。報(bào)告對(duì)國內(nèi)外城中村改造行業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展趨勢及其所面臨的問題等進(jìn)行了分析，對(duì)我國城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略規(guī)劃、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃等進(jìn)行了深入探討。報(bào)告同時(shí)還對(duì)我國北京、廣東等地主要城中村改造產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的概況、策略進(jìn)行了分析，揭示了城中村改造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，以及當(dāng)前城中村改造產(chǎn)業(yè)面臨的競爭與挑戰(zhàn)。

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  2022-2027年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

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