只看不買 一線城市樓市銀十平淡開局 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與轉(zhuǎn)型

• 李波 2023年10月8日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 819 50
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國慶長(zhǎng)假通常也是樓市傳統(tǒng)“銀十”的序幕。在假期之前，多個(gè)城市陸續(xù)優(yōu)化了樓市調(diào)控措施，假期樓市表現(xiàn)如何?從一線城市樓市長(zhǎng)假期間的表現(xiàn)或可窺見一斑。

國慶長(zhǎng)假通常也是樓市傳統(tǒng)“銀十”的序幕。在假期之前，多個(gè)城市陸續(xù)優(yōu)化了樓市調(diào)控措施，假期樓市表現(xiàn)如何?從一線城市樓市長(zhǎng)假期間的表現(xiàn)或可窺見一斑。

中指研究院最新公布的數(shù)據(jù)顯示，中秋國慶假期期間，北京新建商品住宅(9月29日至10月6日)簽約116套/1.76萬平方米，日均簽約量較去年假期分別下降48.2%和31.4%。同期，上海新建商品住宅日均成交面積較去年同期下跌45%。

而在長(zhǎng)假前，在利率或限購方面有所松動(dòng)的廣州和深圳，數(shù)據(jù)顯示，9月29日至10月6日期間，廣州網(wǎng)簽新建商品住宅15.7萬平方米，較2022年同期日均增加13.2%。

在優(yōu)化樓市調(diào)控政策方面，廣州的力度可謂最大。隨著廣州多項(xiàng)利好政策的持續(xù)落地，尤其是限購政策松綁，明顯提振了樓市信心，釋放了大量的剛性及改善需求，短期也帶動(dòng)了市場(chǎng)成交的回升。

從假期整體表現(xiàn)來看，訪問量及市場(chǎng)成交活躍度較之前有明顯的回升，但市場(chǎng)分化趨勢(shì)明顯，尤其是限購政策放開后的番禺、黃埔等區(qū)域，市場(chǎng)成交要好于外圍區(qū)域，中心區(qū)域核心板塊的熱度將延續(xù)，但增城、從化、南沙、花都等外圍區(qū)域市場(chǎng)成交仍維持較冷趨勢(shì)。

不過，深圳同期新房住宅成交336套/3.45萬平方米，與節(jié)前一周相比成交套數(shù)減少42%，成交面積減少41%?！半m然看房的人也不少，但真正出手的購房者卻不多?！?/p>

深圳羅湖區(qū)一處新房項(xiàng)目的銷售經(jīng)理告訴記者。記者走訪深圳多個(gè)在售新盤發(fā)現(xiàn)，多個(gè)新樓盤均推出花樣繁多的促銷活動(dòng)。最低折扣力度低至88折，可謂“滿城皆是特價(jià)房”。

自8月底深圳跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，房貸利率等政策也相繼調(diào)整，樓市熱度雖有所回升，但實(shí)際成交的情況并不如預(yù)期?！百彿空邔?duì)更寬松的政策預(yù)期濃厚，所以目前市場(chǎng)沒有特別強(qiáng)烈的反應(yīng)。”

福田園嶺一位資深二手房中介經(jīng)理告訴記者。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，市場(chǎng)對(duì)于深圳后續(xù)跟進(jìn)政策的呼聲與預(yù)期一直未減，加之中秋國慶雙節(jié)超長(zhǎng)假期的大規(guī)模出游與返鄉(xiāng)，市場(chǎng)在短期內(nèi)確實(shí)有重回觀望的勢(shì)頭。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市政策的操作空間在收窄，邊際效應(yīng)明顯減弱。即使是迫切要買房的人，遇到開發(fā)商優(yōu)惠，如“一口價(jià)”房源降價(jià)了50萬，但房?jī)r(jià)還很高，加上房子本身的品質(zhì)沒那么好，也很難讓買家出手購買。這就是當(dāng)前樓市的困局。

中指研究院認(rèn)為，短期來看未來需求端、供應(yīng)端政策均有優(yōu)化空間，需求端如核心城市降低首付比例、放松限購、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等，供應(yīng)端如支持房企盤活存量資產(chǎn)、支持盤活存量閑置地塊、支持超大特大城市城中村改造等。而后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍受下面幾點(diǎn)因素影響：

一方面，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及居民信心恢復(fù)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的前提條件。本輪市場(chǎng)恢復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間，修復(fù)過程緩慢溫和，需保持合理預(yù)期。

另一方面，新房供應(yīng)或成為制約部分核心城市銷售復(fù)蘇的因素之一。短期需求端政策需要優(yōu)化到位，同時(shí)城中村改造系列措施也需快速落地，才能更好地促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)。預(yù)計(jì)2023年全國商品房銷售面積將低于13億平米;若短期政策優(yōu)化到位，同時(shí)城中村改造系列措施快速落地，預(yù)計(jì)2024上半年市場(chǎng)將完成筑底。

全國超過330個(gè)省市(縣)發(fā)布樓市優(yōu)化寬松政策超過千條，且松綁限購、限售成為主流，并逐步從三四線城市向二線熱點(diǎn)城市蔓延。2022年開年以來，各地“穩(wěn)樓市”政策頻出。

2022年前兩個(gè)月，已有至少40地發(fā)布不同程度的樓市寬松政策。近日，多地先后出臺(tái)發(fā)布公積金新政，明確放寬公積金申請(qǐng)發(fā)放政策，包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。

數(shù)據(jù)顯示，2023年元旦假期，三四線城市新房成交量普遍低于2022年元旦假期。例如，東莞2023年元旦假期新房成交面積為0.9萬平米，相比較上一個(gè)元旦假期下跌達(dá)到46.2%。

展望2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)由過去企業(yè)主、被動(dòng)縮表帶來的整體房地產(chǎn)投資行業(yè)收縮，轉(zhuǎn)向需求側(cè)。

中研研究院出版的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示

隨著中央政治局對(duì)地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)的轉(zhuǎn)變以及住建部明確了政策支持方向，后續(xù)核心一二線城市的樓市支持政策有望陸續(xù)落地。重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。

資料顯示，地產(chǎn)ETF(159707)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場(chǎng)16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢(shì)，前十大成份股權(quán)重超8成!同時(shí)，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高，同時(shí)享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF(159707)也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩月持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%;

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);

三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和1個(gè)。

7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個(gè)百分點(diǎn);三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比上漲城市分別有26個(gè)和5個(gè)，比上月均減少1個(gè)。

展望2023年，針對(duì)個(gè)人住房需求的住房金融政策將進(jìn)一步地回暖，房貸的利率有望繼續(xù)降低，各地將出臺(tái)更多的寬松的政策，在有效化解房企風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，來促進(jìn)土地市場(chǎng)的回暖，推動(dòng)整體房地產(chǎn)投資觸底、企穩(wěn)、回升。

房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告在大量的分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，研究了行業(yè)今后的發(fā)展與投資策略，為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)。

未來該行業(yè)發(fā)展空間極大，更多房地產(chǎn)行業(yè)消息，請(qǐng)點(diǎn)擊查看中研研究院出版的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

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