房地產(chǎn)信托方式及案例分析——股權(quán)型信托

• 陳博 2023年10月18日 來源：中研網(wǎng) 670 39
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房地產(chǎn)開發(fā)公司在遇到項目資本金段全的情況下，該如何運用信托平臺解決資本金問題呢？備選方案包括：其一，信托公司以信托資金入股項目公司，成為項目公司股東，入股項目公司的資金被評判為項目資本金則不存在法律瑕疵。在信托期限屆滿或信托期限內(nèi)滿足約定條件時，由約

房地產(chǎn)開發(fā)公司在遇到項目資本金段全的情況下，該如何運用信托平臺解決資本金問題呢？備選方案包括：其一，信托公司以信托資金入股項目公司，成為項目公司股東，入股項目公司的資金被評判為項目資本金則不存在法律瑕疵。在信托期限屆滿或信托期限內(nèi)滿足約定條件時，由約定的項目公司股東或其他第三方按照約定價款收購信托持股。其二，信托公司以信托資金很少一部分入股項目公司并成為項目公司股東，然后將剩余信托資金以股東借款的形式進入項目公司，如果這部分資金劣后于銀行貸款或其他債務的償還，則一般可以被認定為項目資本金。房地產(chǎn)信托股權(quán)業(yè)務模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后"股權(quán)變現(xiàn)退出"的保障問題，為此必須密切關(guān)注兩個方面：其一，信托公司在項目公司所處的"控制"地位，以便對于信托資金及銀行后續(xù)貸款資金的使用和其他重要事項擁有決定權(quán)，從而確保資金的合理運用與項目的按期完成；其二，房地產(chǎn)項目本身是否具備良好的市場前景，以便在"股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出"等機制無法實現(xiàn)的情況下，信托公司通過拍賣等處置程序進行股權(quán)變現(xiàn)，從而確保信托資金的正常退出。另外，目前市場上冠以"基金"的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多數(shù)是股權(quán)投資類信托產(chǎn)品。并且，股權(quán)投資類信托產(chǎn)品主要分為：單一項目型、多層面操作型、類基金型，等等。

案例：A公司Y項目股權(quán)投資集合資金信托計劃

1.項目背景

1)項目公司情況

A公司成立于2011年3月，注冊資本5，000萬，是B公司為開發(fā)Y項目而設立的項目公司。目前A公司股東為B公司和C公司，B公司2006年7月注冊（注冊資金2億元），是經(jīng)國家工商總局核準成立的一家創(chuàng)新型投資控股集團企業(yè)，C公司于2010年10月注冊，隸屬于B公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。B公司持有C公司41.93%的股權(quán)。B公司持有A公司49%股權(quán)，C公司持有A公司51%股權(quán)，股東按占股比例全部以貨幣方式全額出資。

本項目地塊位于甲市房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃區(qū)。項目周邊配套設施完善。項目公司對項目地塊進行規(guī)劃，該地塊由11棟高層住宅、14層花園洋房、1棟連排別墅及商業(yè)配套設施組成，總建筑面積為17.77萬平方米；高層18-26層，攻11棟，房源約1，133套，建筑面積約為11.9萬平方畝；洋房5-6層，攻14棟，房源約600套，建筑面積約為4.94萬平方米，另有商業(yè)配套9230平方畝。

2011年3月，A公司與所在開發(fā)區(qū)國土資源局簽署了國有建設用地使用權(quán)出讓合同，獲得了開發(fā)區(qū)84，317平方畝國有建設用地使用權(quán)，用于開發(fā)花園洋房和大型會所等精品樓盤。除本次土地購入外，A公司無合并、分立、收購或出手重大資產(chǎn)、資產(chǎn)置換、債務重組等情況。A公司目前經(jīng)營上述地塊項目的開發(fā)建設，截止2011年8月，公司尚無對外投資、持股、參股情況。

2)項目所在地情況

該項目土地較為方正，無明顯高差，且四周無日照遮擋物，適宜房地產(chǎn)項目開發(fā)。該土地狀態(tài)良好，不存在任何污染。此地塊與該區(qū)政府機關(guān)所在地相鄰，屬于開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域。

3)財務狀況

2011年8月，A公司注冊資金到位5，000萬元人民幣，股東借款40，782，023元，共收到現(xiàn)金90，782，023元，共有貨幣資金5，748，952元。該公司預期現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，各項財務指標良好，預計經(jīng)營較為穩(wěn)健。項目公司無任何對外擔保及未決訴訟情況。

A公司重大經(jīng)營行為主要包括：（1）購入開發(fā)區(qū)項目用地：繳納土地出讓金全款6，933萬元；繳納契稅346.65萬元；繳納耕地使用稅等相關(guān)費用168.35萬元。（2）前期費用：主要包括設計費等3，639，621元。（3）管理費用：共發(fā)生3，375，934元。（4）銷售費用：主要用于售樓處裝飾、機場路戶外廣告、報廣宣傳得呢個，共發(fā)生3，502，042元。

2011年8月，B公司資產(chǎn)總額2.02億元，負債總額15萬元，資產(chǎn)負債率良好。

保證人C公司償債能力較強，具備為信托計劃提供連帶責任保證的能力。

4)項目投資完成進度及預測

本項目泥分期建設，首先開發(fā)一期，總建筑面積約7.2萬平方畝，采取高層住宅和花園洋房相結(jié)合的方式，開發(fā)目的定位于銷售資金的快速回籠及提升項目價值，并將銷售回款繼續(xù)投入項目二期的建設，二期總建筑面積約10.5萬平方米。

項目建設期確定為2年1個月，自2011年12月起，至2014年1月止。項目的工程建設和市場銷售重疊進行。

5)項目實施進度計劃

項目總投資7.15億元，項目方已投入9，000萬元，已支付完畢全部土地價款和前期費用。

預計項目可實現(xiàn)銷售收入8.87億元，扣除成本、稅金后預計利潤17，217.05萬元。

預計本項目資產(chǎn)運營能力強，稅后凈利潤1.72億元，各項盈利指標如下：

營業(yè)利潤率=凈利潤/營業(yè)收入*100%=19.4%

總投資凈利潤率=凈利潤/項目總投資*100%=24.08%

預計本項目凈利率及總投資凈利率較高，償還能力和市場競爭能力較強。

2.信托計劃方案

1)信托計劃簡介

i.控制項目公司股權(quán)。

ii.B公司為信托計劃資金本金及預期收益的安全退出提供不可撤銷連帶責任保證。

iii.項目公司股東（包含原股東B公司）在信托資金退出之前放棄對股東借款（包括已有股東借款及后續(xù)股東借款）的受償權(quán)。

3.案例簡評

a)風險控制

該信托采用了動態(tài)的銷售回款設置約定，使得信托計劃風險可控性提高。

本信托計劃具有多重保障，嚴格的管理措施（如委派董事信托公司選派的董事對公司的重大事項具有一票否決權(quán)，印信保管、賬戶的監(jiān)管）能夠幫助防范項目風險。

受托人實際控制項目公司80%的股權(quán)，取得剩余20%股權(quán)質(zhì)押，降低了信托計劃的風險概率。

b)原股東保證

i.股東方承諾信托計劃退出前，放棄對項目公司債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

ii.股東方B公司實力較強，具備較強的擔保能力。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在遇到項目資本金段全的情況下，該如何運用信托平臺解決資本金問題呢？備選方案包括：其一，信托公司以信托資金入股項目公司，成為項目公司股東，入股項目公司的資金被評判為項目資本金則不存在法律瑕疵。在信托期限屆滿或信托期限內(nèi)滿足約定條件時，由約定的項目公司股東或其他第三方按照約定價款收購信托持股。其二，信托公司以信托資金很少一部分入股項目公司并成為項目公司股東，然后將剩余信托資金以股東借款的形式進入項目公司，如果這部分資金劣后于銀行貸款或其他債務的償還，則一般可以被認定為項目資本金。房地產(chǎn)信托股權(quán)業(yè)務模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后"股權(quán)變現(xiàn)退出"的保障問題，為此必須密切關(guān)注兩個方面：其一，信托公司在項目公司所處的"控制"地位，以便對于信托資金及銀行后續(xù)貸款資金的使用和其他重要事項擁有決定權(quán)，從而確保資金的合理運用與項目的按期完成；其二，房地產(chǎn)項目本身是否具備良好的市場前景，以便在"股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出"等機制無法實現(xiàn)的情況下，信托公司通過拍賣等處置程序進行股權(quán)變現(xiàn)，從而確保信托資金的正常退出。另外，目前市場上冠以"基金"的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多數(shù)是股權(quán)投資類信托產(chǎn)品。并且，股權(quán)投資類信托產(chǎn)品主要分為：單一項目型、多層面操作型、類基金型，等等。

案例：A公司Y項目股權(quán)投資集合資金信托計劃

1.項目背景

1)項目公司情況

A公司成立于2011年3月，注冊資本5，000萬，是B公司為開發(fā)Y項目而設立的項目公司。目前A公司股東為B公司和C公司，B公司2006年7月注冊（注冊資金2億元），是經(jīng)國家工商總局核準成立的一家創(chuàng)新型投資控股集團企業(yè)，C公司于2010年10月注冊，隸屬于B公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。B公司持有C公司41.93%的股權(quán)。B公司持有A公司49%股權(quán)，C公司持有A公司51%股權(quán)，股東按占股比例全部以貨幣方式全額出資。

本項目地塊位于甲市房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃區(qū)。項目周邊配套設施完善。項目公司對項目地塊進行規(guī)劃，該地塊由11棟高層住宅、14層花園洋房、1棟連排別墅及商業(yè)配套設施組成，總建筑面積為17.77萬平方米；高層18-26層，攻11棟，房源約1，133套，建筑面積約為11.9萬平方畝；洋房5-6層，攻14棟，房源約600套，建筑面積約為4.94萬平方米，另有商業(yè)配套9230平方畝。

2011年3月，A公司與所在開發(fā)區(qū)國土資源局簽署了國有建設用地使用權(quán)出讓合同，獲得了開發(fā)區(qū)84，317平方畝國有建設用地使用權(quán)，用于開發(fā)花園洋房和大型會所等精品樓盤。除本次土地購入外，A公司無合并、分立、收購或出手重大資產(chǎn)、資產(chǎn)置換、債務重組等情況。A公司目前經(jīng)營上述地塊項目的開發(fā)建設，截止2011年8月，公司尚無對外投資、持股、參股情況。

2)項目所在地情況

該項目土地較為方正，無明顯高差，且四周無日照遮擋物，適宜房地產(chǎn)項目開發(fā)。該土地狀態(tài)良好，不存在任何污染。此地塊與該區(qū)政府機關(guān)所在地相鄰，屬于開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域。

3)財務狀況

2011年8月，A公司注冊資金到位5，000萬元人民幣，股東借款40，782，023元，共收到現(xiàn)金90，782，023元，共有貨幣資金5，748，952元。該公司預期現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，各項財務指標良好，預計經(jīng)營較為穩(wěn)健。項目公司無任何對外擔保及未決訴訟情況。

A公司重大經(jīng)營行為主要包括：（1）購入開發(fā)區(qū)項目用地：繳納土地出讓金全款6，933萬元；繳納契稅346.65萬元；繳納耕地使用稅等相關(guān)費用168.35萬元。（2）前期費用：主要包括設計費等3，639，621元。（3）管理費用：共發(fā)生3，375，934元。（4）銷售費用：主要用于售樓處裝飾、機場路戶外廣告、報廣宣傳得呢個，共發(fā)生3，502，042元。

2011年8月，B公司資產(chǎn)總額2.02億元，負債總額15萬元，資產(chǎn)負債率良好。

保證人C公司償債能力較強，具備為信托計劃提供連帶責任保證的能力。

4)項目投資完成進度及預測

本項目泥分期建設，首先開發(fā)一期，總建筑面積約7.2萬平方畝，采取高層住宅和花園洋房相結(jié)合的方式，開發(fā)目的定位于銷售資金的快速回籠及提升項目價值，并將銷售回款繼續(xù)投入項目二期的建設，二期總建筑面積約10.5萬平方米。

項目建設期確定為2年1個月，自2011年12月起，至2014年1月止。項目的工程建設和市場銷售重疊進行。

5)項目實施進度計劃

項目總投資7.15億元，項目方已投入9，000萬元，已支付完畢全部土地價款和前期費用。

預計項目可實現(xiàn)銷售收入8.87億元，扣除成本、稅金后預計利潤17，217.05萬元。

預計本項目資產(chǎn)運營能力強，稅后凈利潤1.72億元，各項盈利指標如下：

營業(yè)利潤率=凈利潤/營業(yè)收入*100%=19.4%

總投資凈利潤率=凈利潤/項目總投資*100%=24.08%

預計本項目凈利率及總投資凈利率較高，償還能力和市場競爭能力較強。

2.信托計劃方案

1)信托計劃簡介

i.控制項目公司股權(quán)。

ii.B公司為信托計劃資金本金及預期收益的安全退出提供不可撤銷連帶責任保證。

iii.項目公司股東（包含原股東B公司）在信托資金退出之前放棄對股東借款（包括已有股東借款及后續(xù)股東借款）的受償權(quán)。

3.案例簡評

a)風險控制

該信托采用了動態(tài)的銷售回款設置約定，使得信托計劃風險可控性提高。

本信托計劃具有多重保障，嚴格的管理措施（如委派董事信托公司選派的董事對公司的重大事項具有一票否決權(quán)，印信保管、賬戶的監(jiān)管）能夠幫助防范項目風險。

受托人實際控制項目公司80%的股權(quán)，取得剩余20%股權(quán)質(zhì)押，降低了信托計劃的風險概率。

b)原股東保證

i.股東方承諾信托計劃退出前，放棄對項目公司債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

ii.股東方B公司實力較強，具備較強的擔保能力。

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