城中村改造 全面啟動 正加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式 實(shí)施城市更新行動

• 李波 2023年10月19日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 350 15
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今年以來，城中村改造在中央及各部門重要會議中多次被提及。今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，并召開電視電話會議進(jìn)行部署。各地正按照部署，扎實(shí)開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作。

今年以來，城中村改造在中央及各部門重要會議中多次被提及。今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，并召開電視電話會議進(jìn)行部署。各地正按照部署，扎實(shí)開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作。

多年以來，城中村改造陸續(xù)在各地分散實(shí)施，此次提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，表明在我國集中有序進(jìn)行城中村改造的大幕已經(jīng)拉開。

積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造恰逢其時。城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題，亟需實(shí)施改造。

在超大特大城市中，核心區(qū)域大都市的繁華與周邊城中村現(xiàn)狀呈現(xiàn)強(qiáng)烈反差?！暗罔F坐到頭，回到村里頭”是很多城市城中村的真實(shí)寫照。

我國正加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容。

推進(jìn)城中村改造有助于補(bǔ)齊超大特大城市發(fā)展短板、破解“大城市病”，改善城市環(huán)境、完善公共服務(wù)、提升城市文明程度。

城中村改造惠民生。城市發(fā)展成果應(yīng)該更多惠及城市居民，而城中村臟亂差的環(huán)境與人們對住上好房子的期待相去甚遠(yuǎn)。實(shí)施城中村改造能夠切實(shí)消除城中村安全風(fēng)險隱患，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境。

城中村改造可有效擴(kuò)大內(nèi)需。城中村改造有助于將超大特大城市建設(shè)成宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。居住空間、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共設(shè)施等也隨之升級，有助于激發(fā)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如基建、建材、家居、裝修、物流、家電等多領(lǐng)域的活力。

城中村改造對經(jīng)濟(jì)增長有帶動作用。城中村改造可以引入社會資金，能夠拉動投資，對于整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。

這為房地產(chǎn)等相關(guān)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供契機(jī)。項目建設(shè)投資、建設(shè)、運(yùn)營、管理等各個方面，都將給相關(guān)企業(yè)帶來新機(jī)遇。

城中村改造不是新一輪大拆大建。超大特大城市城中村改造分三類推進(jìn)實(shí)施，第一類是符合條件的實(shí)施拆除新建;第二類是開展經(jīng)常性整治提升;第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布消息稱，城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個月以來，已入庫改造項目162個。城中村改造應(yīng)因地制宜，依據(jù)具體情況，該拆的拆，適宜整治的則進(jìn)行整治。

城中村改造應(yīng)實(shí)現(xiàn)包容發(fā)展。在既有的改造實(shí)踐中，有的城中村改造提升后，原本在城中村生活的人們?nèi)绻€繼續(xù)留在原地生活，需要付更貴的房租以及增加其他居住成本。

城中村由于居住成本低，常常是來城市打拼的外地人首選的落腳地，這些外來人口支撐了城市的繁榮和發(fā)展，并且客觀而言，未來城市的發(fā)展仍需要他們留下來，在實(shí)現(xiàn)自身價值的同時助力社會和城市進(jìn)步。

因此，城中村改造應(yīng)綜合考慮這一群體的居住問題，以及提供更好的社會保障和公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)包容發(fā)展。

城中村改造可以與保障性住房相結(jié)合。各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

一些城市已經(jīng)積累了城中村改造和推進(jìn)保障性住房相結(jié)合的經(jīng)驗，如深圳推進(jìn)城中村保障性住房品質(zhì)化安全改造提升工作，通過城中村統(tǒng)租將城中村改造和保障性租賃住房兩項工作結(jié)合在一起，能夠提供更多高品質(zhì)、可負(fù)擔(dān)的保障性租賃住房。

城中村改造是一項系統(tǒng)工程。未來的城中村改造不會是簡單解決居住空間增量問題，更多是要推動城市高質(zhì)量發(fā)展。一部分集聚了產(chǎn)業(yè)的城中村在改造中應(yīng)做好產(chǎn)業(yè)搬遷和轉(zhuǎn)型升級。

改造后，將根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個體戶創(chuàng)業(yè)需求。因此，城中村改造要兼顧激發(fā)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新能力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

除了居住空間和產(chǎn)業(yè)空間外，還要求在城中村改造中完善教育、文化、休閑、商業(yè)、一老一小服務(wù)等，這些短板都應(yīng)該在城中村改造中給予彌補(bǔ)。

城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確，我國超大特大城市城中村改造將分為實(shí)施拆除新建、開展經(jīng)常性整治提升、實(shí)施拆整結(jié)合三類推進(jìn)實(shí)施。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)顯示，目前我國已入庫城中村改造項目達(dá)162個。北京、上海、廣州、深圳、重慶等多地城中村改造正穩(wěn)步鋪開。

業(yè)內(nèi)人士表示，城中村改造在改善居民生活環(huán)境的同時，蝶變新生的空間也化作了發(fā)展新增量，有數(shù)據(jù)保守估計我國每年城中村改造投入金額將達(dá)8400億元。

城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。

改革開放以來，我國城市化 進(jìn)程表現(xiàn)為：進(jìn)程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設(shè)布局出現(xiàn)無序乃至失控。

城市的擴(kuò)張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

據(jù)介紹，城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題，亟須實(shí)施改造。

今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，目前各地正按照部署，扎實(shí)開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作，住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業(yè)和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;

(2)土地、房屋權(quán)屬狀況方面，存在著土地權(quán)屬混雜、結(jié)構(gòu)失衡、房屋使用性質(zhì)更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質(zhì)量參差不齊、安全隱患大等問題;

(3)規(guī)劃建設(shè)狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實(shí)和建設(shè)管理難度大、公共服務(wù)設(shè)施欠缺、居住環(huán)境差等問題。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。

經(jīng)過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅持政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。

城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

根據(jù)最新發(fā)布的城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒，全國超大城市有8個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢;特大城市有杭州、鄭州等11個。

這些城市城區(qū)常住人口在500萬以上，是國家發(fā)展的重要帶動力量和增長極。同時這些城市也存在著居住成本高、供需不匹配等挑戰(zhàn)。

這些超大特大城市推進(jìn)城中村改造對于房地產(chǎn)市場具有重要意義，在改善住房條件的同時，也能增加部分商品房購房需求。

在21個超大特大城市中，部分城市已出臺城中村改造相關(guān)規(guī)劃。2023年，深圳市啟動了城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升行動，計劃在2023年推進(jìn)4.9萬套(間)城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項目。

過去3年，上海市完成了中心城區(qū)成片舊改185.7萬平方米、受益居民9.2萬戶，2023年至2025年計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目，每年新啟動10個改造項目。

作為“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的“三舊”改造先行城市之一，廣州市發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告。

城中村改造是一項具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進(jìn)程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)在性質(zhì)上有著本質(zhì)區(qū)別，因此也導(dǎo)致城中村改造在內(nèi)容和流程上都與房地產(chǎn)開發(fā)不同。

2023年10月12日消息，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施。一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的將按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理，整治提升的將按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)整治提升和實(shí)施管理。

通過改造，可切實(shí)消除安全風(fēng)險隱患，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動超大特大城市加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，建設(shè)宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。

超大特大城市推進(jìn)城中村改造，將堅持先謀后動，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、落實(shí)征收補(bǔ)償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。

堅持依法征收、凈地出讓，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋征收補(bǔ)償責(zé)任部門、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序等，并依法依規(guī)實(shí)行征收。

堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。

城市政府對城中村改造負(fù)主體責(zé)任，統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動態(tài)平衡;對于整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。

專家認(rèn)為，城中村改造有助于增加民間投資信心，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，進(jìn)而帶動經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇。也有專家指出，城中村改造可以加大城市租賃住房的供給力度，其涉及的基建配套和基建投入，也能拉動和擴(kuò)大內(nèi)需。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對城中村改造行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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