二套轉(zhuǎn)首套 25日起調(diào)整下調(diào)幅度最大 有人每月少還約1000元 住房貸款行業(yè)相關(guān)政策規(guī)劃分析

• 李波 2023年10月26日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 840 51
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從10月25日起，各家銀行對(duì)符合“二套轉(zhuǎn)首套”要求的存量房貸利率統(tǒng)一進(jìn)行了下調(diào)。這也是中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局要求降低存量首套住房貸款利率通知實(shí)施以來(lái)，利率下調(diào)幅度最大的一批房貸。

從10月25日起，各家銀行對(duì)符合“二套轉(zhuǎn)首套”要求的存量房貸利率統(tǒng)一進(jìn)行了下調(diào)。這也是中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局要求降低存量首套住房貸款利率通知實(shí)施以來(lái)，利率下調(diào)幅度最大的一批房貸。

10月25日一早，不少地區(qū)的房貸客戶就通過(guò)手機(jī)銀行或短信，了解到自己的房貸利率下調(diào)了。

湖南長(zhǎng)沙一市民表示：“我的房貸利率前后比較降了0.65%，每個(gè)月少還將近1000元?！?/u>

此前，各家銀行已經(jīng)在9月份下調(diào)了存量首套房貸利率。從9月25日到10月1日，98.5%符合條件的存量首套房貸利率都完成了下調(diào)，合計(jì)4973萬(wàn)筆、21.7萬(wàn)億元。調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。而10月25日各家銀行調(diào)整的是存量房貸中“二套轉(zhuǎn)首套”的房貸利率。

中國(guó)銀行總行消費(fèi)金融部住房金融團(tuán)隊(duì)主管尹鵬介紹說(shuō)：“這次調(diào)整針對(duì)歷史上房貸被認(rèn)定為二套房貸款，但是當(dāng)前又符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的客戶。10月25日我們一共調(diào)整了7.23萬(wàn)戶，平均利率下調(diào)76個(gè)BP(基點(diǎn))，是高于我們首套房調(diào)整幅度的?！?/p>

除了二套轉(zhuǎn)首套的房貸，此前采用固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸，借款人已向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，10月25日也統(tǒng)一調(diào)整利率。銀行人士提醒，本次統(tǒng)一調(diào)整后，目前還沒(méi)有申請(qǐng)二套轉(zhuǎn)首套的房貸，借款人依舊可以向銀行申請(qǐng)調(diào)整。

住房貸款的概念

住房貸款是銀行及其他金融機(jī)構(gòu)向房屋購(gòu)買者提供的任何形式的購(gòu)房貸款支持，通常以所購(gòu)房屋作為抵押。按貸款款項(xiàng)來(lái)源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。

住房貸款的利率以銀行同期基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，不同銀行的貸款利率略有上浮。銀行開(kāi)辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個(gè)人類兩大類。個(gè)人類住房貸款可分為兩大類：個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)貸款、委托貸款、自營(yíng)貸款和組合貸款。

按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。

等額本息還款法也叫月均法，本金歸還速度較慢，還款壓力較輕，代價(jià)是支付的總利息較多，與等額本金還款方式對(duì)比，總利息差額在中短期(1-5年)的期限不會(huì)十分明顯，在長(zhǎng)期限內(nèi)(20-30年)，總利息差額才明顯。

無(wú)論等額本金還款是等額本息還款，每期的利息計(jì)算方法是一致的，等于剩余本金乘以月利率。選擇什么還款方式，要看個(gè)人還款能力，不可貪圖支付總利息少就選等本金還款法，實(shí)際操作中，不少人還是選擇等額本息還款法。

住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研分析

數(shù)據(jù)顯示，2021年10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。初步統(tǒng)計(jì)，10月社會(huì)融資規(guī)模增量為1.59萬(wàn)億元，比上年同期多1970億元，比2019年同期多7219億元。

10月末，廣義貨幣(M2)余額233.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%，增速比上月末高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.8個(gè)百分點(diǎn)。

央行此次專門公布了個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。從多家銀行了解到，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放大幅增長(zhǎng)，11月首旬各行房地產(chǎn)貸款投放力度進(jìn)一步加大。

2021年，我國(guó)住房公積金繳存額為29156.87億元，同比2020年增長(zhǎng)11.24%;提取額為20316.13億元，同比2020年增長(zhǎng)9.51%。

2021年，中國(guó)住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放額為13964.22億元，同比2020年增長(zhǎng)4.52%。中國(guó)住房公積金個(gè)人住房貸款率為84.18%，較2020年末減少1.13個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

2021年中國(guó)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放額最多地區(qū)為廣東，貸款發(fā)放額為1331.06億元;江蘇地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放額1184.31億元，位居全國(guó)第二;上海地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放額1151.65億元，位居全國(guó)第三。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款率最多地區(qū)為貴州省，個(gè)人住房貸款率高達(dá)98.21%。

2021年我國(guó)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款310.33萬(wàn)筆，同比2020年增長(zhǎng)2.50%;2021年中國(guó)住房公積金個(gè)人住房貸款余額68931.12億元，同比2020年增長(zhǎng)10.62%。

2021年，中國(guó)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款數(shù)量最多地區(qū)為江蘇省，共發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款26.76萬(wàn)筆;其次是廣東地區(qū)，發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款數(shù)量25.4萬(wàn)筆;然后是山東地區(qū)，發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款數(shù)量25.02萬(wàn)筆。

2021年中國(guó)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款余額最多地區(qū)是廣東省，貸款余額6155.81億元;江蘇地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款余額為5815.48億元，貸款余額位居全國(guó)第二;上海地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款余額為5580.86億元，貸款余額居全國(guó)第三。

貸款者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，所購(gòu)房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像建房期在10年以內(nèi)的2手房，其各方面條件較好，銀行愿意對(duì)這類房齡的住房貸款加快審批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年齡較久，銀行可控的貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此銀行對(duì)這類房屋的貸款審批十分謹(jǐn)慎。

對(duì)于貸款買房的申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，如工作收入、工作穩(wěn)定性、儲(chǔ)蓄存款、資產(chǎn)情況等也是銀行考量的因素，也是自身貸款年限申請(qǐng)時(shí)間的衡量因素。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的貸款方案。

而經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差的借款人，需注意自身經(jīng)濟(jì)條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽(yù)資質(zhì)等方面較好，這類人群有可能會(huì)獲得最高8成20年的貸款。

住房貸款行業(yè)相關(guān)政策規(guī)劃分析

2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

2023年8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)調(diào)整利率。

中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

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