中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)經(jīng)營模式及行業(yè)存在的問題分析

• 馮少杰 2024年1月9日 來源：中研網(wǎng) 577 32
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中國房產(chǎn)證抵押貸款經(jīng)營模式分析

目前房產(chǎn)證抵押貸款的主要經(jīng)營模式——房產(chǎn)金融平臺負(fù)責(zé)對有房產(chǎn)金融需求的客戶進(jìn)行客戶拓展和初級風(fēng)控審核;授信后，將合格借款人推介給資金提供機構(gòu)，以撮合雙方的借貸需求。期間房產(chǎn)金融平臺還提供下戶面簽、辦理入抵、貸后管理等服務(wù)。

中國房產(chǎn)證抵押貸款經(jīng)營項目案例分析

平安銀行的房產(chǎn)證抵押貸款經(jīng)營項目分析：

以平安銀行認(rèn)可的房產(chǎn)抵押作為擔(dān)保向銀行申請授信，銀行在規(guī)定的抵押率范圍內(nèi)，給予小微企業(yè)一定額度的授信產(chǎn)品，抵押率最高達(dá)80%。

適用對象

適用于擁有有效房產(chǎn)抵押物的所有小微企業(yè)、小微企業(yè)主及個體工商戶。

授信額度

單戶最高可達(dá)2000萬元人民幣。

授信期限

授信期限最長達(dá)10年。

產(chǎn)品特色

抵押率高：住宅(含別墅)最高抵押率達(dá)80%;商用房、商住房最高抵押率達(dá)60%;標(biāo)準(zhǔn)廠房最高抵押率達(dá)50%。

還款靈活：等額本金、等額本息、凈息還款任意選擇及搭配。手續(xù)簡便、審批快捷、流程簡化。

具體項目

背景：王先生為某工業(yè)自動化設(shè)備有限公司的法人代表，公司主營工業(yè)自動化設(shè)備及配件的技術(shù)開發(fā)、購銷及售后服務(wù)，年銷售規(guī)模近2000萬元，利潤率9.6%。因公司擴(kuò)大規(guī)模，增設(shè)了生產(chǎn)線，導(dǎo)致企業(yè)采購環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金缺口。同時，企業(yè)的一批原材料應(yīng)付貨款即將到期，亟需對外付款。

王先生在公司經(jīng)營的當(dāng)?shù)孛掠幸惶幾≌慨a(chǎn)，評估價值為185萬元。王先生表示愿意抵押給銀行進(jìn)行融資。

融資方案：平安銀行受理王先生的授信申請，并根據(jù)客戶需要，為王先生提供了快速審批通道服務(wù)，僅用一天時間，王先生的授信申請就得到了批準(zhǔn)：給予其授信額度148萬，抵押率80%，期限一年，授信期限內(nèi)，額度可循環(huán)使用。

運用“房易貸”產(chǎn)品，辦理速度快，解決了客戶燃眉之急。從客戶提出申請到審批通過，僅用了一周時間。貸款及時到賬，使王先生如期支付了應(yīng)付貨款。目前企業(yè)經(jīng)營狀況良好，利潤符合預(yù)期。

（點擊查看《2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險報告》完整報告目錄）

三、中國房產(chǎn)證抵押貸款運營存在的問題

1、房地產(chǎn)抵押評估產(chǎn)生的問題

房地產(chǎn)的抵押評估指的是房地產(chǎn)評估機構(gòu)以提供給金融機構(gòu)的抵押房地產(chǎn)做為評估對象，通過一定的估價程序和方法所進(jìn)行的房地產(chǎn)價格評估，在進(jìn)行評估時根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況可采取多種估價方法，可以根據(jù)相似房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行參照評估，但是盡管是本著公正合理的原則進(jìn)行估價的，有時也會產(chǎn)生很多因為評估價格造成的糾紛。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評估時常遇到的問題有：

(1)房地產(chǎn)所有權(quán)的問題

又稱為權(quán)屬問題，主要表現(xiàn)在房產(chǎn)的實際面積是否與房產(chǎn)證的證載面積相符，房產(chǎn)的位置是否與受益人的確認(rèn)相符等，這些方面如果情形不相符就會引起糾紛，影響房產(chǎn)的市場價格。

(2)評估時點的問題

房地產(chǎn)抵押評估是對一個基準(zhǔn)點的市場價格的評估，所以進(jìn)行抵押評估的時點的價值與貸款到期日房地產(chǎn)的市場價值是絕對不一致的，因為評估的時間價值差異就會產(chǎn)生問題。

(3)沒有履行告知義務(wù)

抵押人由于沒有將房地產(chǎn)取得的來龍去脈告知金融機構(gòu)，造成金融機構(gòu)無法獲得相關(guān)的信息而產(chǎn)生問題，如土地使用證取得了但還有沒結(jié)清的出讓金，房產(chǎn)證取得了但是工程尚未竣工驗收，房產(chǎn)證和土地證上的所有權(quán)人不一致等。

(4)抵押房地產(chǎn)的用途方面的違規(guī)操作

房屋的實際建設(shè)規(guī)劃和法律的規(guī)定用途不符，房屋受到外界的影響以后隨意改變房屋的法定用途等這些違規(guī)操作，會造成房地產(chǎn)價格的虛高。

(5)附帶租賃約定的房地產(chǎn)抵押問題

房屋所有權(quán)人與承租人簽訂了固定期限的租賃合同，并取得抵押貸款，延誤了金融機構(gòu)行使抵押權(quán)。

(6)將還建房屋做為抵押房產(chǎn)

房屋的所有權(quán)人將提供給原來的土地使用人的房屋做為了抵押物，實際上這套房產(chǎn)應(yīng)該是土地開發(fā)費的一部分，如果抵押人不能如期償還債務(wù)，就會延誤抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)。

2、評估人員的技術(shù)及職業(yè)道德產(chǎn)生的問題

現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)普遍不高，采用的估價方法取得的抵押價值就會有失公允和專業(yè)性，從而帶來問題。如果評估人員專業(yè)水平較差，有時就會套用不合理的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行評估，再加上沒有房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的實際經(jīng)驗，對房地產(chǎn)市場沒有全面系統(tǒng)的了解，房產(chǎn)的評估價值就會有所偏差。

房地產(chǎn)的評估價值是會直接影響貸款額度的，如果評估人員不秉承客觀、獨立、公正的原則，喪失職業(yè)道德，一味向委托方的利益妥協(xié)，再加上評估態(tài)度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有的都不進(jìn)行實地勘察，簡化評估流程，就會增加評估價值的主觀因素，與房地產(chǎn)的公允價值不符，金融機構(gòu)的信貸人員由于是非房地產(chǎn)評估專業(yè)人員，如果憑評估報告闡述的結(jié)果發(fā)放貸款，就會產(chǎn)生一定的問題。

3、金融機構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和審批貸款額度產(chǎn)生的問題

信貸人員在發(fā)放貸款之前，應(yīng)該前往房地產(chǎn)的實地進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對房屋的位置、結(jié)構(gòu)、裝飾情況、內(nèi)部配備等情況與掌握的書面資料進(jìn)行核對，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對現(xiàn)場不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導(dǎo)產(chǎn)生虛假的抵押價格和錯誤的抵押判斷，對于很多房產(chǎn)證上未列明的事項，如基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境污染等因素只有進(jìn)行了實地勘察才能了解和掌握。

信貸人員要對貸款的重要影響因素，如抵押比例、利率、還款方式、貸款期限等進(jìn)行認(rèn)真的審批，要設(shè)立問題防范標(biāo)準(zhǔn)來保證貸款發(fā)放的安全性。一般是得到評估機構(gòu)的評估價值以后，金融機構(gòu)再核實抵押人的信用情況、財務(wù)情況、變現(xiàn)能力等信息，從而確定抵押利率和抵押比例，但是房屋的變現(xiàn)能力是很預(yù)測的，再加上市場波動較大的情況下房產(chǎn)的價值也會起伏，這就造成了在審批環(huán)節(jié)的一定問題。

4、抵押貸款時產(chǎn)生的問題

抵押人取得貸款后如果房產(chǎn)的市場價格波動很大，迫于壓力會違反約定不再繼續(xù)還款，這就給金融機構(gòu)的資金回籠帶來了問題;如果抵押人無力償還貸款，金融機構(gòu)只有進(jìn)行房產(chǎn)拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無法進(jìn)行房產(chǎn)的強制處置，金融機構(gòu)就會蒙受損失;有的抵押人申請抵押貸款時是為了開發(fā)房產(chǎn)，得到貸款后不?？顚Ｓ茫灾掠诘狡诤蠓慨a(chǎn)不能按時完工而造成無力償還，貸款金額太大金融機構(gòu)無法收回。

5、地產(chǎn)估價中遇到的問題

在現(xiàn)今的中國房地產(chǎn)評估市場中，存在著抵押評估方法單一、缺少專業(yè)資評人才、 缺乏理論實證研究、政府給予重視不夠等問題。

在抵押評估方法方面，中國目前使用的是估值點的市場價值減法計算，抵押價值理論一般運用于歐洲存在顯著差異，評估者對市場價值的理解是片面的，在估價報告中，抵押價值評估的目的和用途是單一的，常表現(xiàn)為在某一點給出一個估值結(jié)果。這樣靜態(tài)的、單一的的估價方法對金融機構(gòu)抵押價值變現(xiàn)帶來隱患?，F(xiàn)實情況是，相對貸款前的抵押評估結(jié)果而言，抵押資產(chǎn)變現(xiàn)率普遍低下，大宗房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)變現(xiàn)率僅在30%-50%之間。參照國際評估準(zhǔn)則中的規(guī)定，評估師必須在市場環(huán)境下進(jìn)行評估操作，在評估報告中， 必須充分揭示且分析影響不動產(chǎn)抵押價值的當(dāng)前市場風(fēng)險和未來變現(xiàn)風(fēng)險，在保證價值結(jié)果的前提下給銀行提供能夠量化的風(fēng)險提醒。

在專業(yè)人才方面，因中國房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，許多現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估師都是由之前的土地估價師、會計師轉(zhuǎn)行成為房地產(chǎn)評估師的，雖然這些老一輩們有充足的評估經(jīng)驗，但依然沒有經(jīng)過專業(yè)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，再者加上資產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)人數(shù)不足，擁有專業(yè)資格證的人少之又少，中國房地產(chǎn)評估業(yè)面臨著人員老齡化和較大的專業(yè)資評人士缺口。

在理論實證研究方面，我國對于房地產(chǎn)評估的理論研究依然處于起步狀態(tài)，相關(guān)文獻(xiàn)數(shù)量和質(zhì)量都處于較低水準(zhǔn)，理論主要來源于國外，但是許多中國學(xué)者多是生搬硬套，并沒有和我國實際情況相結(jié)合，沒有形成明顯的中國特色，因此，在研究方面也是亟需人才。

在政府政策方面，對比國外成熟的房地產(chǎn)評估規(guī)章制度及規(guī)定等文件，我國政策在房地產(chǎn)評估方面給予重視不夠，在一些文件中還存在模糊表述等問題。政策上也對房地產(chǎn)評估沒有給予較大的支持，使得本來就起步晚的中國房地產(chǎn)評估業(yè)前路更加艱辛。

如需要完整報告，請點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險報告》。本報告由中研普華的資深專家和研究人員通過長期周密的市場調(diào)研，參考國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外專業(yè)研究機構(gòu)提供的大量權(quán)威資料，并對多位業(yè)內(nèi)資深專家進(jìn)行深入訪談的基礎(chǔ)上，通過與國際同步的市場研究工具、理論和模型撰寫而成。全面而準(zhǔn)確地為您從行業(yè)的整體高度來架構(gòu)分析體系。讓您全面、準(zhǔn)確地把握整個蕎麥袋泡茶行業(yè)的市場走向和發(fā)展趨勢。

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