提高房貸首付及利率有望成為宏觀調(diào)控撒手锏

    東方證券房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師王樹娟認(rèn)為，信貸資金是推動房價(jià)上漲的最主要源泉，若能有效限制信貸資金流入住房市場，可對房產(chǎn)投資產(chǎn)生明顯的抑制作用，央行和銀監(jiān)會聯(lián)手推出房貸新政策，目的正在于此。

    《通知》指出，商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以下的，貸款首付款比例不得低于２０％；對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的，貸款首付款比例不得低于３０％；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于４０％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的１．１倍，而且貸款首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。

    《通知》對商業(yè)用房購房貸款也進(jìn)行了規(guī)范，要求利用貸款購買的商業(yè)用房必須已竣工驗(yàn)收，商業(yè)用房貸款首付款比例不得低于５０％，期限不得超過１０年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的１．１倍，對以商住兩用房名義申請貸款的，首付款比例不得低于４５％。

    王樹娟認(rèn)為，與提高首付相比，第二套住房貸款利率不得低于同期基準(zhǔn)利率的１．１倍這一規(guī)定，是打擊住房投資行為的撒手锏。比如，以５年期房貸利率計(jì)算，購買第二套住房采用新的利率為８．６１３％，相比原來６．６５６％的房貸利率來說，一次性提高將近２個(gè)百分點(diǎn)，這與央行每次加息０．２７個(gè)百分點(diǎn)相比，等于一次性加息的７次半，調(diào)控力度明顯加大。

    房貸新政出臺后，北京樓市出現(xiàn)退房現(xiàn)象

    據(jù)北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場總監(jiān)常淑娟介紹，購買第二套住房首付比例的增加，令房屋預(yù)訂者始料不及，部分在售樓盤出現(xiàn)了多例退房退款現(xiàn)象，房貸政策變化帶來的資金壓力成為此次退房現(xiàn)象的直接導(dǎo)火索，尤其是在有二次置業(yè)意向的預(yù)訂人群中產(chǎn)生了激烈的反響，二手房市場也不例外。

    以千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為例，今年十一黃金周期間因二次置業(yè)貸款受阻而引發(fā)的退單率達(dá)到８％，退單主要集中在房價(jià)每平方米１萬至２萬元之間的中高檔物業(yè)。常淑娟認(rèn)為，中高檔的樓盤有較好的投資升值價(jià)值，很多已經(jīng)買過房的人紛紛開始二次置業(yè)，而這往往都需要借助銀行貸款，因此，在新政策發(fā)布之際，中高檔樓盤無疑成為了受影響最大的區(qū)域，本次房貸新政的效用立竿見影。

    根據(jù)千萬家市場研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年上半年，貸款購房的消費(fèi)者中有近８０％的人首付比例為３０％。一旦首付款由三成提高到四成，那么將近四成的購房者將要調(diào)整首付比例。部分自住者由于資金有限，將不得不推遲購房計(jì)劃；部分投資者由于需要增加投資，同時(shí)面臨趨緊的調(diào)控環(huán)境，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，也會調(diào)整投資計(jì)劃。

    這樣，房地產(chǎn)市場的需求會得到真正的抑制，房價(jià)的過快上漲有望得到控制。