近日，在上市企業(yè)再融資“數(shù)量不超總股本20%，間隔需超18個月”新規(guī)下，房企融資條件更加嚴苛。此外，縱觀過去的三個多月時間，境內房企公司債一直未放行。

　　就近期金隅股份和龍湖地產(chǎn)均成功發(fā)行了境內公司債而言，據(jù)記者觀察，金隅股份主營業(yè)務并非房地產(chǎn)，而是建材類公司;而龍湖地產(chǎn)這筆公司債所投項目是政策提倡的綠色建筑項目，都具有一定的特殊性。

　　對此，有業(yè)內分析師表示，股權融資已經(jīng)有所放緩，債權融資方面，公司債尚未大面積放行，也未有放行趨勢。房企若想在一季度快速籌錢，完成新增土地儲備任務，或將再度借道海外融資。

　　輸血大動脈收縮

　　有消息人士曾向記者透露，過去一年，監(jiān)管部門一直緊盯全國房價上漲過熱的22個城市，為穩(wěn)定房價，調控政策多管齊下，而收緊公司債發(fā)行，實行分類監(jiān)管也是其中一環(huán)。

　　其背后是：有研究數(shù)據(jù)表明，2015年至今參與過地王項目的房企均發(fā)行了一定規(guī)模公司債，包括A股和內房股。

　　來自中信建投的一份研究報告顯示，2015年以來，在房企的債權融資結構中，成長最快的是公司債的放量，因新公司債發(fā)行方式、期限、募資用途并無明確的項目限制、發(fā)行門檻低，融資成本低等多種優(yōu)勢，公司債發(fā)行規(guī)模爆棚。2015年全年，房企發(fā)行公司債規(guī)模達4302億元;2016年僅前7個月就達到了5760億元。

　　更重要的是，2014年至2016年7月份，房企發(fā)行公司債占到房企債權融資的79%，全部公司債的35%，成為房企輸血的大動脈之一。而這些資金最終的流向多數(shù)是在上述22個城市扎堆搶地，成為導致房價被推高的原因之一。

　　鑒于此，自2016年10月份開始，監(jiān)管層對發(fā)行人民幣公司債的管制趨嚴。

　　據(jù)同策咨詢研究部監(jiān)測的40家標桿上市房企融資數(shù)據(jù)來看，2016年11月份-2017年1月份，無任何上市房企成功發(fā)行任何一筆公司債。自去年11月份以來，監(jiān)管層對多家申請發(fā)行公司債的企業(yè)的反饋都是“終止”、“中止”、“受理”等，卻未見發(fā)行。

　　部分房企曲線融資

　　值得關注的是，雖然公司債發(fā)行量收緊，甚至出現(xiàn)連續(xù)三個多月幾乎零放行，但不代表部分債務結構合理，信用評級較高的企業(yè)，發(fā)行屬于符合國家提倡的具有嚴格規(guī)定公司債募資用途的項目也得不到放行。

　　2月17日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司間接附屬重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司，于2016年10月14日接獲中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會《國家發(fā)展改革委關于重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司發(fā)行綠色債券核準的批覆》，核準發(fā)行人公開發(fā)行規(guī)模不超過人民幣40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。本次綠色債券采用分期發(fā)行方式。發(fā)行人于2017年2月16日向投資者發(fā)行第一期綠色債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣30.4億元。

　　據(jù)公告顯示，第一期綠色債券發(fā)行實際規(guī)模分別為：五年期債券人民幣16億元，債券票面利率為4.4%，附第三年末發(fā)行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券，以及七年期債券人民幣14.4億元，債券票面利率為4.67%，附第五年末發(fā)行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券。第一期綠色債券為無擔保債券。

　　3月6日，龍湖地產(chǎn)二期綠色債券發(fā)行，發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率4.75%。

　　值得關注的是，據(jù)龍湖地產(chǎn)相關人士向記者表示，該筆募資不同于普通公司債，這筆資金對于流向是有控制的，用于投向兩個綠色建筑項目，是一筆綠色債券。

　　據(jù)中信建投表示，受益于良好的銷售回款和穩(wěn)定的租金收入，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量持續(xù)為正。公司自身業(yè)務“造血”功能較好，同時貨幣資金充裕，可為該筆債券償付提供良好保障。

　　此外，2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司公告稱，于2月13日收到中國證監(jiān)會批復，核準公司向合格投資者公開發(fā)行總額不超過40億元的公司債券。

　　不過，有業(yè)內人士稱，金隅股份屬于建材類公司，主營業(yè)務并不是房地產(chǎn)業(yè)務，因此才能夠獲批。公開資料也顯示，金隅股份曾于2016年發(fā)行50億元小公募、50億元私募類公司債券，按其此前分類，金隅股份所屬行業(yè)為“非金屬礦物制品業(yè)”， 經(jīng)營范圍包括“制造建筑 材料、家具、建筑五金;木材加工;房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;物業(yè)管理;銷售自產(chǎn)產(chǎn)品”。

　　正如上述分析師向本報記者所示，境內債券融資平臺加大了風險控制，房企發(fā)債門檻提高，是今年行業(yè)融資主要趨勢，但發(fā)債門檻并未一刀切，房企融資能力出現(xiàn)分化，信用評級較高的大型房企與符合政策導向的項目仍將擁有更靈活多變的發(fā)債方式和渠道，進而獲得低成本的融資。

　　中型房企轉戰(zhàn)海外融資

　　而對于中型房企來說，境內公司債渠道被堵，轉戰(zhàn)海外則成為不得已的選擇。在多數(shù)房企連續(xù)三個多月發(fā)行公司債闖關失敗后，鑒于一季度的補倉和還債需求，不得不將找錢的方向轉向海外，尤其擁有H股平臺的中型規(guī)模上市房企。

　　2月15日，融信中國公告稱，發(fā)行2.25億美元2019年到期優(yōu)先票據(jù)。同時，該筆票據(jù)將與2016年12月8日發(fā)行并于2019年到期的1.75億美元6.95%優(yōu)先票據(jù)合并及構成單一系列;2月14日，路勁基建有限公司發(fā)布公告披露，2月13日，發(fā)行人、路勁及擔保人與摩根大通、匯豐及星展銀行就發(fā)行本金總額3億美元的7.95%優(yōu)先擔保永續(xù)資本證券訂立認購協(xié)議。

　　事實上，2016年四季度以來，開發(fā)商就轉而尋求境外融資，加速發(fā)行美元債，而近期重回海外融資市場的房企更多。但就目前其融資成本來看，相比于境內公司債平均5%，甚至大型房企不足4%的水平線，海外融資利率仍舊較高，對拿地成本本就不低的企業(yè)來說，利潤將進一步壓縮。

　　更重要的是，正如中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰所示，一旦個別企業(yè)真的在2017年二季度出現(xiàn)資金鏈問題，則可能進一步熄滅金融機構對地產(chǎn)行業(yè)資金投放的熱情。屆時，房企的日子將更加難過。