3月2日，國務院新聞辦公室召開銀監(jiān)會專場新聞發(fā)布會上，中國銀行 業(yè)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清表示，房地產(chǎn)金融是很重要的一個組成部分，銀行貸款大概1/4投向了房地產(chǎn)，去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款，金融風險里面，房地產(chǎn)泡沫風險也是經(jīng)常提到的一個風險。為此，他指出，在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場的資金投放，包括對開發(fā)商和居民個人。

　　不只是銀行放貸收緊。實際上，自2016年10月份地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資就已經(jīng)被戴上“緊箍咒”。記者獲悉，除銀行貸款、公司債(公募+私募)等主要融資渠道外，地產(chǎn)企業(yè)股權融資、發(fā)行 ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道也均有不同程度的收緊。

　　來自 海通證券 研究報告顯示，2016年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，2016年11月以來地產(chǎn)公司債僅發(fā)行29只，2017年2月以來則處于“零發(fā)行”狀態(tài)。與此同時，銀行向地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款也在下滑，其中2016年3季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 7.04萬億元，較2季度末凈減少300億元，4季度也僅新增700 億元。

　　在此境況下，房企應如何通過多元化融資以保證持續(xù)性發(fā)展?

　　房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖向時代周報記者表示，部分房企可以選擇信托與境外融資。但他同時提醒，目前境外融資利息較高，信托融資的難度也已經(jīng)很高。

　　同策咨詢研究部研究員李想指出，在房企的融資額度、融資渠道都受到限制的情況下，海外發(fā)債和多元化其他債權融資方式將開始發(fā)力。部分房企針對保障房和綠色建筑等國家鼓勵的方向，展開融資。

　　受國內(nèi)融資收緊驅動，境外上市房企已轉而將融資重心放在了海外。數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，內(nèi)地房企共成功發(fā)行海外債券13只，累計金額達到46.4億美元，較2015年1-2月總額多出一倍。而根據(jù)國際市場調(diào)查機構Dealogic的數(shù)據(jù)，2017年初至今，中國企業(yè)通過發(fā)售離岸債券融資261億美元，遠超210億美元的境內(nèi)融資總額。這也是中國企業(yè)在海外融資規(guī)模首次超過境內(nèi)融資。

　　融資再收緊

　　2016年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬讓更多房企樂于選擇境內(nèi)融資。更有部分房企為降低融資成本，通過境內(nèi)融資以贖回境外高息債。

　　根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2016年1-11月108家監(jiān)測房企融資總規(guī)模達11211億元人民幣，同比2015全年增長30.9%，增速高于2015年的25.7%。公司債方面，2016年前三季度108家房企公司債發(fā)行總規(guī)模達到了4878億元，在融資總規(guī)模中占比高達43.5%，成為房企主要的融資方式之一。

　　不過，分析人士認為，2016年，銀行、保險、資產(chǎn)公司、信托等機構融入房地產(chǎn)市場，助推了熱點城市房價的過快上漲。來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款從2月的4471.47億元，一路增長至12月的21512億元，增長近5倍;而以境外融資為主的其他資金則從2月份的8572.82億元增長至12月份的73428億元，增長幅度近10倍之多。

　　為此，從2016年10月開始，上交所、深交所紛紛出臺文件明確公司債發(fā)行門檻，發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為;證監(jiān)會、銀監(jiān)會提出嚴禁違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領域。發(fā)改委要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

　　2017年2月17日，證監(jiān)會對《上市公司非公開發(fā)行股票實施細則》部分條件進行修訂。其中上市公司融資后18個月內(nèi)不能啟動再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過上次發(fā)行股份的20%。

　　有業(yè)內(nèi)分析認為，此次新政后，地產(chǎn)板塊57個再融資方案中的6家房企將受到影響，均為中小房企，卡在定增額不得超過發(fā)行前總股本20%的門檻上面。

　　而4天前的2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件，強調(diào)對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產(chǎn)品不予備案。這意味著，私募基金子公司通過繞道投房地產(chǎn)的方式幾乎被堵死。

　　種種跡象給出了一個清晰的信號，即監(jiān)管部門正在收緊融資規(guī)模，多渠道收緊房企的“杠桿”。

　　新城控股 副總裁歐陽捷告訴時代周報記者，金融形勢逆轉就包括金融監(jiān)管更加規(guī)范、非標業(yè)務受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。

　　來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，房企新增融資額較上月環(huán)比下降53%，與去年1月同比下降66%。而海通證券的研究報告則顯示，2016年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，2017年2月以來則是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。