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“商改租”未必是最優(yōu)選擇? 商辦類項目市場需回歸健康

  • 2017年9月5日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1437 95
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企業(yè)行為勢必受到政府監(jiān)管,而就目前已經(jīng)出臺“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說,其用語都十分謹慎,除要滿足采光、通風和消防等各類要求外,改建行為需向有關(guān)部門申請。

“商改租”, 商辦類項目市場

  隨著多個城市出臺的有關(guān)允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,即“商改租”的文件,不少房企都將目光投放到“商改租”項目上去。

  允許“商改租”的提法始于廣州。7月17日,廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,但彼時輿論聚焦于“租購?fù)瑱?quán)”,其實該文件同時提出了“商改租”:允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房,土地使用年限不變,調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。隨后,上海、南京和佛山等地也發(fā)文允許“商改租”。

  自上海和北京兩地分別于今年1月7日和3月26日出臺針對商業(yè)辦公類項目的調(diào)控政策以來,兩地的商辦類項目銷售量急速下滑。以北京為例,中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年全年商辦類項目供應(yīng)套數(shù)為63619套,成交82805套,成交面積724.64萬平方米,成交金額2147.03億元。隨著“3·26”新政施行,2017年上半年商辦類新增供應(yīng)套數(shù)僅為15109套,新增供應(yīng)面積為122.27萬平方米,成交套數(shù)則是16821套,成交面積僅177.75萬平方米,這被業(yè)界稱為“斷崖式下跌”。

  如今,在京滬兩地“奄奄一息”的“商改住”,似乎在租賃市場上找到了以“商改租”形態(tài)“復(fù)活”的政策依據(jù)。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者分析稱,此前上海市在一些商辦類項目的地塊規(guī)劃上存在欠妥的情況,導(dǎo)致商辦類項目在該區(qū)域沒有需求而無人問津,開發(fā)商只得轉(zhuǎn)而開發(fā)“類住宅”,政府不能完全將此后果拋向市場,提出“商改租”也算是政府承擔起部分責任,為此類地塊尋找一個“出路”。

  “‘商改租’不是想改就能改”

  值得注意的是,此前京滬兩地對“商改住”的調(diào)控政策集中于個人買賣一端;而截至目前各地發(fā)布的“商改租”政策則都針對開發(fā)商。“‘商改租’是對企業(yè)而言的,商辦類項目的開發(fā)商可以將旗下物業(yè)轉(zhuǎn)為自持,然后向住宅方向進行改造?!惫惴治稣f。

  企業(yè)行為勢必受到政府監(jiān)管,而就目前已經(jīng)出臺“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說,其用語都十分謹慎,除要滿足采光、通風和消防等各類要求外,改建行為需向有關(guān)部門申請。其中,南京的相關(guān)政策明確規(guī)定,“開發(fā)企業(yè)提出商改租申請后,需報屬地區(qū)政府(園區(qū)管委會)和市相關(guān)主管部門初核,經(jīng)評估后,區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實過剩的情況下才予批準?!睆V州也稱改建行為需得到政府批準。

  而目前市場上所謂的商業(yè)辦公類項目主要有兩類:真正用于辦公用途的“真商辦”、實際開發(fā)過程中改建為居住用途的“類住宅”?!邦愖≌陛^容易向“商改租”方向改建,而要改造真正用于辦公的商辦項目在開發(fā)商眼中很有難度。

  北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴記者,以此次提出“商改租”的上海為例,該市消防部門對寫字樓和酒店等“真商辦”項目改造成居住功能有明確的限制,若后續(xù)沒有消防機關(guān)的政策松動,改造很難成行,“今年上半年發(fā)生過由商辦類項目改造成住宅用途時的消防惡性事件,我認為短期內(nèi)松動不太現(xiàn)實?!?/p>

  金羽補充說,“真商辦”中大型商場和點式寫字樓由于縱深過大,采光條件有限,也不適合改造成居住用途的住宅;此外,南京提出的“閑置和低效利用的國有廠房”的改造難度相比于“真商辦”更大一些,并且國家政策在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題上也有諸多對改造其用途的限制。她透露,泊寓暫且不會考慮尋找將廢置廠房改造成長租公寓的可能。

  中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉則直接指出,“真商辦”也不適合改造成住宅,“寫字樓大多數(shù)是過道設(shè)計,沒有足夠的空間把廚房和廁所等居住設(shè)施加進去?!?

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