發(fā)展租賃市場前提是控制房價 應將房價上漲幅度作為施政目標

• 2017年9月15日 FanTianQing來源：搜狐焦點 338 15
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交通銀行首席經濟學家連平認為建立購租并舉的市場是長效機制的重要組成部分，對房價有影響但比較有限。他建議，對于房價上漲過快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標，政府應盡快出臺相關政策。

　　交通銀行首席經濟學家連平認為建立購租并舉的市場是長效機制的重要組成部分，對房價有影響但比較有限。他建議，對于房價上漲過快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標，政府應盡快出臺相關政策。

　　超過30個城市開始培育房地產租賃市場，發(fā)展住房租賃能否降房價？9月13日，在“2017中國房地產企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨房地產品牌發(fā)展高峰論壇”上，交通銀行首席經濟學家連平指出，建立購租并舉的市場是長效機制的重要組成部分，對房價有影響但比較有限。

　　連平同時建議，對于房價上漲過快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標，政府應盡快出臺相關政策。

　　發(fā)展租賃市場前提是控制房價

　　連平認為，建立購租并舉的市場，是長效機制的重要組成部分，對房價有影響，但是比較有限，主要分三個方面。

　　首先，從需求轉移來看，租房和購房是兩個事情，雖然兩個需求會有交叉和轉移，但在房價較高的情況下，通過租購并舉的制度將購房人群轉至租房人群是比較困難的。

　　第二，是從價格來看，如果發(fā)展租賃市場的制度能影響到房價，也是影響的中低檔次的房源價格。

　　在現(xiàn)實的市場上，整個房地產市場價格的上漲，主要是高檔房產價格上漲拉動的；低檔房價上漲主要還是因為高檔房產帶動所致。

　　第三，房價過快上漲，抑制了租賃市場發(fā)展，但并非房價上漲，是因租賃市場不發(fā)展所致。

　　市場上存在這種觀點，“租賃市場快速發(fā)展，有助于房價的下降，或者說對房價會產生一定的影響，這背后似乎暗含著一種觀點，即原來房價快速上漲是因為租賃市場不發(fā)展，所有的需求都集中在購房，需求比較大，房價就漲了，中間似乎有這樣一個邏輯的暗示。”

　　連平認為，應該擺正房價和租賃的關系。從中國最近10幾年的情況看，由于房價漲的太快，所以租賃市場受到了一定程度的抑制。

　　主要是因為租賃是純粹的消費行為，而購房是消費和投資結合的行為，當房價處在較高水平，而且未來的趨勢預期還是繼續(xù)上漲的話，購房時，最強或者最集中要體現(xiàn)的是投資需求。

　　在房地產趨勢上漲的情況下，很大情況下會抑制租房市場。但凡有一些能力的人，哪怕七拼八湊也要想辦法買房，這個和房價的持續(xù)上漲以及他的預期是有關系的。

　　國外租賃制度好，是因為房價上漲緩慢。有一些信息說德國、日本的租賃市場發(fā)展的都不錯，這些報告可能更多集中在有關租賃市場的制度建設，政策配套等方面，而忽略了一個大前提，這些地方房價上漲非常的平緩。

　　在有些國家，包括日本，買房子和買汽車一樣，買進就折舊了，房價是不漲甚至往下跌的，所以這個時候租比購好，這種情況下租房市場才有較快的發(fā)展。

　　將房價上漲幅度作為施政目標

　　連平認為，房價的問題，跟長效機制整個的建設，影響其實都是非常密切的，換言之，如果房價不能很好的受到控制，持續(xù)大幅度上漲，預期還是進一步上漲，同樣，長效機制的推出和房價變動有密切關系。

　　他表示，中國房價已經進入一個新的階段，2003年-2013年之間的10年時間，房價整體趨勢是持續(xù)上漲，2013年以后房價開始出現(xiàn)分化。大部分的三四線城市漲幅很小，甚至出現(xiàn)部分城市不漲的情況；此外，少數(shù)三線城市和比較多的二線城市及一線城市仍繼續(xù)保持上漲，或有比較大的上漲的壓力。

　　供求關系不平衡導致房價持續(xù)出現(xiàn)上漲的壓力。人口不斷流入的城市，經濟發(fā)達，市場經濟體系比較完善，有更多的機會。這些城市的住房的供給遠遠跟不上，和需求之間有比較大的落差。面粉供應不足，而導致面包不夠。

　　這些房價上漲的城市并不缺土地。如北京，真正用于城市建設的土地大概只占到15%左右，80%以上的土地在農村。用于城市建設的15%的土地中， 30%是用于住宅建設，70%是用于工業(yè)以及其他各種用途的。

　　就國際而言，東京、首爾、臺北等城市均經歷過房價大幅度上漲，此后的供給關系逐步調整，整過程中，增加土地供給始終是最為重要的手段之一。

　　現(xiàn)在的東京、紐約用于城市建設的土地面積比較大，這些土地中的大部分用于居住，只有4%-5%的土地是用于工業(yè)用途，而我們的比例都在25%以上，高的城市比例有36%。

　　今年上半年，國家相關部門已經出臺一些政策改善供給不平衡問題，對于未來土地供給進行規(guī)劃和計劃，要考慮城市的土地消化周期和供給之間的關系。消化周期長的，比如說36個月以上，應該停止供給土地；消化周期在6個月以下的，則加快供給土地。

　　連平認為，政策調整要更加有針對性的量化和細化，如增加供給土地，增加1%和增加10%是有區(qū)別的。

　　他建議，對于房價上漲過快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標。現(xiàn)在部分的一二線線城市，房價的問題已經很嚴重，將房價控制在一個合理的水平，有助于吸引人才，推動技術進步，實現(xiàn)產業(yè)轉移等。

　　相關部門應該快出臺相關舉措，如果主要城市不控制土地供給；房價上漲的幅度設置一個大致的水平，絕對上漲應控制在什么程度……這樣對未來房地產市場長期保持平穩(wěn)運行，保證未來持續(xù)推出長效機制能夠真正收到效果。

　　這些舉措需要不同的政策，土地供給制度，金融制度、稅收制度、住房制度等制度的相互匹配和平衡才能構成有效長效機制的體系，取得更好的效果。

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