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任志強(qiáng)認(rèn)為只租不售不能解決城市人口居住的全部問題

  • 2017年9月27日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 816 50
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企業(yè)通過競拍方式獲得城市國有土地建房僅用于出租的做法不可持續(xù)。若不引入金融和稅收支持,從長遠(yuǎn)看,有可能執(zhí)行不下去。按照現(xiàn)行政策,這種做法有不合理的地方。

任志強(qiáng),只租不售,不能解決城市人口居住的全部問題

面對房地產(chǎn)向居住屬性轉(zhuǎn)向的現(xiàn)狀,企業(yè)的未來發(fā)展將如何?

在租售并舉的調(diào)控理念下,房地產(chǎn)向居住屬性轉(zhuǎn)向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出現(xiàn)了開發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象。企業(yè)市場化競價(jià)拿地自持出租物業(yè),資金從何而來,運(yùn)營模式如何獲利,是否可持續(xù)?就這些問題,中國新聞周刊專訪了華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長任志強(qiáng)。

問:你認(rèn)為,在中國住房市場中,商品房、租賃房、保障房的合理比例應(yīng)該是怎樣的?

任志強(qiáng):國際上成熟的大都市、發(fā)達(dá)城市的租賃市場,占比大致在40%~50%之間,但它絕不是一個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)住房政策,因?yàn)橐恍┬〉某鞘懈静恍枰赓U市場。相比于美、英、法等國家,中國租房占比小。平均來看,中國租房人口戶數(shù)比大概在21%左右,美國和英國都在35%左右,法國則達(dá)到39%。紐約的租賃市場占到50%,北京的租賃市場目前大約占20%,還大有潛力。所以,在租賃住房政策問題上,不應(yīng)該一刀切,而要根據(jù)城市人口容量和發(fā)展特征來決定。

我的一個(gè)基本判斷是,未來中國的租賃人口占比大約三分之一左右,就是城市里面大概有三分之一的戶數(shù)通過租房解決居住問題,三分之二通過自有住房解決居住問題。但每個(gè)城市的租賃市場占比不一樣。一線城市大約40%~50%,二線城市大約20%~30%就夠了,三線城市有5%~10%就夠了,再到下面幾乎就不需要了。租賃房的量化比例,全國并不需要統(tǒng)一。各地可根據(jù)城市化進(jìn)程制定精準(zhǔn)政策投放和管理,政策可以留有適當(dāng)冗余調(diào)整空間。

問:除在農(nóng)村集體土地上建設(shè)租賃住房外,還有企業(yè)通過市場招拍掛方式競得土地,建房自持出租,你對此怎么看?

任志強(qiáng):無論是在農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃房,還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍城市國有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一個(gè)補(bǔ)充,只能在大城市或人口凈流入特殊城市解決部分人的居住問題,而不是問題的全部。

企業(yè)通過競拍方式獲得城市國有土地建房僅用于出租的做法不可持續(xù)。若不引入金融和稅收支持,從長遠(yuǎn)看,有可能執(zhí)行不下去。按照現(xiàn)行政策,這種做法有不合理的地方。第一,企業(yè)競地價(jià)是價(jià)高者得,競地價(jià)的結(jié)果是租金一定很高,房租是不是也得價(jià)高者得?

國際慣例是,房地產(chǎn)建筑投資,財(cái)團(tuán)貸款期限最高20年,一般情況下,本息收回的期限最長14年,中國是含建設(shè)期7~8年收回本息,這是比較好的投資。所以租金價(jià)格要滿足企業(yè)資金回報(bào)需求,不然像萬科這樣的上市公司也扛不住。不可能在土地價(jià)高者得的情況下降低房租,只有國有單位才可以,等于是給租房補(bǔ)貼。

第二,租金高了誰會(huì)租,租給誰?現(xiàn)在建設(shè)租賃住房,各試點(diǎn)城市出臺的政策是為了吸引優(yōu)秀人才,如果不是這樣,房子租給誰?以北京為例,一方面限制人口,外遷低端產(chǎn)業(yè),低端產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口就減少了,房子租給誰?另一方面出臺優(yōu)惠政策,吸引高端人才,這是矛盾的。

目前示范性較強(qiáng)的上海張江地塊,張江獲得的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià),萬科則是通過市場招拍掛競地價(jià)競得土地,成本不一樣。萬科在北京的永豐地塊目前尚未有動(dòng)作,一旦借助銀行貸款動(dòng)作起來,未來萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)很難看。

問:在你看來,企業(yè)自持只租不售的政策如何才能持續(xù)?

任志強(qiáng):這項(xiàng)政策若一定要持續(xù)下去,只能用REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托基金),也就是用金融和稅收實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的方式。REITs可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資和收益問題,企業(yè)自持物業(yè)僅用于出租若采用銀行貸款,那是走不通的。REITs最早出現(xiàn)在2003年的18號文件,當(dāng)時(shí)我參與文件討論時(shí)提出引入建立REITs,很多人反對,最終沒寫入18號文件正文,但提出醞釀后發(fā)展的意見附在文后。2008年,政府工作報(bào)告正式提出房地產(chǎn)投資信托基金,并選擇了三個(gè)城市試點(diǎn),最終確定兩個(gè)城市做了把個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試,此后至今再無動(dòng)靜。建立房地產(chǎn)投資信托基金,不是中央政府沒想法,不作決定,2008年政府工作報(bào)告說得很清楚,只是沒細(xì)則,所以就沒有執(zhí)行下去。

直到去年6月份,國務(wù)院發(fā)文把REITs這個(gè)英文寫到了文件中,要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。REITs用于持有收租物業(yè),是把承租人的租金按一定期限向投資人進(jìn)行分配,按期分紅、上市流通、免稅優(yōu)惠、限制開發(fā)。這種有價(jià)證券可以在市場上流通,可以幫助持有收租物業(yè)企業(yè)融資,但并非直接作為融資渠道。若沒有REITs(房地產(chǎn)投資信托基金),這項(xiàng)政策基本執(zhí)行不下去,沒有哪個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能扛得住銀行融資成本。類似上海張江地塊,與集團(tuán)客戶定向合作,將50年租賃權(quán)轉(zhuǎn)換給國有單位。即便是國有企業(yè),數(shù)量少還扛得住,若大規(guī)模鋪開這種方式,國有企業(yè)也肯定不行。萬科競得永豐地塊,也想走與大企業(yè)合作這條路,比如找小米公司整租,但這種變相買房合作方式?jīng)]被批準(zhǔn)。未來萬科有可能做升級服務(wù),配好家具家電,升級成酒店式人才公寓出租,由政府指定租戶。

問:從國際經(jīng)驗(yàn)來看,你認(rèn)為中國該借鑒哪些國家的經(jīng)驗(yàn)?

任志強(qiáng):我個(gè)人更推崇德國的方式。德國房價(jià)合理,房價(jià)收入比偏低,保持了長期穩(wěn)定的房價(jià),在全球“獨(dú)善其身”,德國國家標(biāo)準(zhǔn)租賃市場的政策經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。德國是按照住房合作社的方式建立租賃住房市場,其居民私人持有住房大約40%,大部分居住需求,采用稅收調(diào)控租賃住房供應(yīng)量和租金漲幅,國家保障住房合作社的收益高于一般投資,比如國債、股票。有不到20%的租賃住房由REITs持有,均是以長期穩(wěn)定的租金收益為主,我們將其稱為社會(huì)化租賃,既不是單位的,也不是政府的,因此德國沒有炒房的概念和空間。此外,歐洲的意大利、法國,美洲的美國、亞洲的新加坡的一些經(jīng)驗(yàn)都可以借鑒,盡管這些外國經(jīng)驗(yàn)不能解決中國租賃市場的全部問題。

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