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租賃住房金融化破冰 首單租賃REITs為何是保利?

  • 2017年10月30日 FanTianQing來(lái)源:新浪網(wǎng) 1478 98
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今年以來(lái),住房租賃市場(chǎng)證券化明顯加快,魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計(jì)劃,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,REITs將打開(kāi)以“租購(gòu)并舉”為特征的樓市下半場(chǎng)的空間。

租賃,租賃住房金融化破冰,首單租賃REITs

保利租賃住房REITs獲批后,租賃住房REITs很快便成了人們熱議的對(duì)象。

今年以來(lái),住房租賃市場(chǎng)證券化明顯加快,魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計(jì)劃,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,REITs將打開(kāi)以“租購(gòu)并舉”為特征的樓市下半場(chǎng)的空間。

過(guò)去的一周,樓市最火爆的概念無(wú)疑是REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)。國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs的獲批引爆了這一概念。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,該項(xiàng)目的成功獲批對(duì)房地產(chǎn)租賃住宅市場(chǎng)意義重大。

租賃住房金融化破冰

市場(chǎng)對(duì)租賃住房REITs期待已久,但由于國(guó)內(nèi)樓市租賃市場(chǎng)的發(fā)展不成熟,房地產(chǎn)租售比長(zhǎng)期低企等原因,REITs的正式登場(chǎng)被一再推遲。

今年以來(lái),房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。今年上半年,為建立“購(gòu)租并舉”的住房保障體系,實(shí)現(xiàn)住有所居,住建部正積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,在12個(gè)大中城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn),積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;淖》孔赓U企業(yè),鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。同時(shí),支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實(shí)踐,積極盤活存量房屋用于租賃,增加租賃住房有效供給。有消息稱,國(guó)務(wù)院相關(guān)部門已經(jīng)組成聯(lián)合調(diào)研組,赴多地對(duì)《住房租賃管理?xiàng)l例》等征求意見(jiàn)和建議,住房租賃類REITs或?qū)⒂型黄啤?/p>

地方政府也紛紛制定相關(guān)的鼓勵(lì)REITs發(fā)展的相關(guān)政策。以北京為例,在今年八月份出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知(征求意見(jiàn)稿)》中,就明確提出要研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策,協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與,支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

隨著市場(chǎng)的成熟,房地產(chǎn)租賃行業(yè)對(duì)REITs的需求和渴望也在與日俱增。戴德梁行的市場(chǎng)調(diào)研顯示,近幾年,開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店等紛紛進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅北京區(qū)域目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的集中式長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)到20個(gè)左右,門店數(shù)量超過(guò)80家,平均每個(gè)品牌運(yùn)營(yíng)商以每年新開(kāi)5至8家門店的速度快速擴(kuò)張。住宅租賃市場(chǎng)未來(lái)大有可期,對(duì)市場(chǎng)的專業(yè)調(diào)研和判斷對(duì)助推租賃住房REITs的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。

市場(chǎng)對(duì)租賃住房REITs的唿聲日趨高漲的背景下,近日,國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經(jīng)上交所審議通過(guò)。據(jù)上交所總經(jīng)理黃紅元介紹,該項(xiàng)目總規(guī)模50億元,優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAA,產(chǎn)品期限18年,分期發(fā)行,底層物業(yè)資產(chǎn)是上交所上市公司保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士指出,在目前國(guó)內(nèi)尚未放開(kāi)公募REITs市場(chǎng)的背景下,保利租賃住房REITs的“儲(chǔ)架發(fā)行”機(jī)制,是對(duì)國(guó)家公募REITs推行的一次突破,可說(shuō)是REITs發(fā)展史上的里程碑式產(chǎn)品。據(jù)悉,儲(chǔ)架發(fā)行制度是一次核準(zhǔn)、多次發(fā)行的再融資制度。

首單租賃REITs為何是保利?

克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)稱,保利之所以能成為首家發(fā)行租賃住房REITs的房企,一方面是得益于央企的融資能力較強(qiáng),另一方面也是因?yàn)楸@麚碛休^多的自持土地,且租賃住宅方面也具備一定的運(yùn)營(yíng)能力。

在租賃住宅方面,保利已經(jīng)成功布局廣州、重慶、北京、長(zhǎng)沙、大連、沈陽(yáng)等十余城市,擁有瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌線,分別由保利集團(tuán)旗下租賃住房管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。本單REITs在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面,正是以保利地產(chǎn)自持的這些租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)。

此外,保利還通過(guò)合作的方式打造uoko互聯(lián)網(wǎng)青年公寓品牌。這些租賃品牌皆取得不錯(cuò)的成效,為保利地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展租賃住宅積攢了不少經(jīng)驗(yàn)。相關(guān)資料顯示,2016年11月在長(zhǎng)沙首開(kāi)的瑜璟閣國(guó)際公寓開(kāi)門迎客的3個(gè)月內(nèi),入住率就達(dá)到了90%并實(shí)現(xiàn)盈利。

在自持土地持有量方面,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),保利2016年與2017年通過(guò)招拍掛的方式取得的地塊不下7幅,起碼超過(guò)100萬(wàn)平方米的土地,這些地塊有不同程度的自持比例,自持總計(jì)建面超17萬(wàn)平方米,自持地塊數(shù)量居房企前列。這些土地,多分布于一線城市以及核心二線城市,也是大力推進(jìn)租賃住宅發(fā)展的城市,為保利地產(chǎn)分批發(fā)行租賃住房REITs提供了資產(chǎn)基礎(chǔ)。

長(zhǎng)租公寓或成REITs下一個(gè)風(fēng)口?

今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重大變化是各大城市的自持地塊數(shù)量和比例大幅增長(zhǎng),各大房企也積極布局搶灘。除了保利外,萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、世茂等企業(yè)也都有大量自持土地,如萬(wàn)科持有超過(guò)7塊大比例自持土地。這些企業(yè)都在大力發(fā)展租賃物業(yè)品牌,如萬(wàn)科擁有泊寓,龍湖擁有冠寓,世茂房地產(chǎn)今年6月拿下的佛山禪城地塊也計(jì)劃建立其長(zhǎng)租公寓的品牌,央企招商蛇口也在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域推出了兩條產(chǎn)品線,分別是“精品公寓”和“服務(wù)式公寓”。

開(kāi)發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型,以“長(zhǎng)租公寓”為代表的租賃市場(chǎng)成為地產(chǎn)商們爭(zhēng)相布局的一個(gè)領(lǐng)域。而REITs的下一個(gè)風(fēng)口或許就是長(zhǎng)租公寓。

今年8月15日,鏈家“自如”發(fā)行了“中信證券—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,該項(xiàng)ABS發(fā)行規(guī)模為5億元,其中4.5億元優(yōu)先級(jí)票面利率為5.39%。從鏈家自如的ABS到保利租賃住房的REITs,短短兩個(gè)多月, “長(zhǎng)租公寓” 在資產(chǎn)證券化道路上又邁出了的一步。

據(jù)上交所總經(jīng)理黃紅元介紹,截至2017年10月,上交所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資規(guī)模將近7000億,存量規(guī)模為5000億左右。他表示,租賃住房REITs,就是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中比較有代表性的創(chuàng)新產(chǎn)品??紤]到該產(chǎn)品主體資質(zhì)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較好,其他符合條件且致力于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的住房企業(yè)也可以借鑒該模式,探索開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),借助資本市場(chǎng)的服務(wù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展,為社會(huì)提供更多的租賃住房。

低租售比背后REITs如何算賬?

正如業(yè)內(nèi)人士所說(shuō),最終REITs產(chǎn)品還是要算賬,回歸收益率,要看借債的成本能否覆蓋租金收益,這是一個(gè)很關(guān)鍵的指標(biāo)。REITs的收入來(lái)源為投資于房地產(chǎn)及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流,在租賃住房REITs產(chǎn)品中,持有物業(yè)的租金收入無(wú)疑是現(xiàn)金流的主要來(lái)源。

以保利本次REITs產(chǎn)品為例,其利用基礎(chǔ)資產(chǎn)組成SPV,再通過(guò)股+債的方式收購(gòu)SPV股權(quán)之后,該單產(chǎn)品采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制,儲(chǔ)架額度期限兩年;產(chǎn)品期限18年。該產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1,優(yōu)先級(jí)份額即40億元在上交所公開(kāi)轉(zhuǎn)讓、交易。這意味著保利旗下瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)等四大租賃品牌的租金收入將構(gòu)成保利REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金流來(lái)源。

然而,也不是所有的房地產(chǎn)人士都對(duì)REITs的發(fā)展抱樂(lè)觀的態(tài)度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,租賃行業(yè)的核心問(wèn)題是租售比懸殊,按照市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格看,租賃行業(yè)盈利的可能性很小,以北京為例,一套500萬(wàn)元的普通住宅,年租金收益不足10萬(wàn)元,這種情況下,租賃企業(yè)核心問(wèn)題是如何盈利,而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤(rùn)繼續(xù)投資。目前租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還處于初級(jí)階段,還沒(méi)有形成知名度品牌,大部分企業(yè)都是依賴資金優(yōu)勢(shì)在租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),核心的盈利能力還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒也認(rèn)為,在中短期內(nèi),中國(guó)的REITs快速發(fā)展需要時(shí)間:“原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙,目前很多資產(chǎn)的收益率僅為4%甚至更低。此外,缺乏REITs和資產(chǎn)的專業(yè)管理人才等也制約了REITs在中國(guó)的發(fā)展?!?/p>

就保利的首單REITs產(chǎn)品而言,對(duì)于涉及的雙重征稅和租金回報(bào)率問(wèn)題,保利地產(chǎn)相關(guān)人士介紹,通過(guò)股+債的方式收購(gòu)SPV股權(quán),這單產(chǎn)品最大限度地節(jié)約了股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)稅費(fèi);此外,通過(guò)市場(chǎng)化的租約機(jī)制安排,使得資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流滿足了RETIs產(chǎn)品的發(fā)行需求。

盡管障礙重重,REITs依然被視為中國(guó)房地產(chǎn)融資的新出路。周志鋒認(rèn)為,隨著投資者、開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)持有人的觀念轉(zhuǎn)變,從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),REITs能給投資者帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào),將成為機(jī)構(gòu)投資者主要的融資渠道,同時(shí)也為個(gè)人投資者提供了多一種的投資渠道。

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