深度分析2018年樓市的趨勢與機會

• 2017年11月17日 FanTianQing來源：今日頭條 212 5
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房價總體會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預(yù)計在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負增長，從而帶來房地產(chǎn)投資增速的回落。

圖表2：一線試點城市土地財政依賴程度較低

試點城市所在省份年市級國有土地使用權(quán)出讓收入/地方公共財政收入（所在省份）

北京北京201623%

上海上海201633%

廣州廣東201653%（33%）

深圳廣東201628%（33%）

佛山廣東201690%（33%）

肇慶廣東2016*（33%）

南京江蘇2016121%（67%）

杭州浙江201647%（40%*）

廈門福建201657%（56%）

武漢湖北201675%（52%）

成都四川201656%（42%）

沈陽遼寧201627%（29%*）

合肥安徽2016107%（62%*）

鄭州河南2016102%（47%）

來源：Wind，各省市財政局網(wǎng)站，中泰證券研究所

注：浙江省、遼寧省和安徽省的省級數(shù)據(jù)年份分別為2015、2015和2012；肇慶市級政府性基金數(shù)據(jù)不可得。

圖表3：部分省份土地財政依賴度

來源：Wind，中泰證券研究所

2、一二線城市總體住宅供地面積有望提升

租賃住房政策的推出，從供給和需求兩方面都會影響房地產(chǎn)市場。

從供給層面來看，租賃住房擠占了很大一部分普通商品房供給。目前租賃住房分兩檔，第一檔是一線城市，以上海作為標(biāo)準(zhǔn)，租賃占新增的60%；第二檔是二線城市，以杭州作為標(biāo)準(zhǔn)，租賃占新增30%。

從需求層面來看，租賃住房政策會改變房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)。以前是房地產(chǎn)銷售好，然后拉動房地產(chǎn)投資。而現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求分為了兩部分，一部分是剛性的租賃住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

在這一背景下，對供給端首當(dāng)其沖的影響，就是總體住宅供地面積有望提升。雖然租賃住房面積擠占了部分商品住宅用地，但考慮到以前政府出于對土地財政的依賴，房價高漲之時，在土地供應(yīng)方面非但沒有雪中送炭，而是火上澆油，為了不出拍出高房價，反而干脆不供地了。例如，2012-2016年期間，北京市計劃供應(yīng)商品住宅用地4300公頃，實際只供應(yīng)了2452公頃，尤其是在房價快速上漲的2015-2016年，合計只供應(yīng)了485公頃，只占原計劃供應(yīng)量的30%。但是，政府會盡力保障涉及民生的住房供給。例如，2012-2016年期間，北京市保障性安居工程的3100公頃的供地計劃接近全部完成。

因此，隨著決策層開始大力推動房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一是占比30%以上的租賃住房建設(shè)得以保證，二是正常商品住宅土地供應(yīng)力度值得期待。

同時，政府也正在多渠道保證住宅用地供應(yīng)。今年4月住建部就發(fā)文稱，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

這一趨勢已經(jīng)在今年以來北京的土地市場有所顯現(xiàn)，今年以來已供應(yīng)宅地62宗，而去年全年僅供應(yīng)17宗。央行發(fā)布的《2016年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》就曾提到，“從完善財稅制度、改進土地占補平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯配問題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制?！?/p>

二、持續(xù)的棚改貨幣化安置支撐三四線樓市

年初以來，三四線樓市成交持續(xù)超預(yù)期，不可否認，棚改貨幣化安置比例提升是背后重要推手。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016年全國棚改貨幣化安置比例達到48.5%，兩年提升近40個百分點，帶動2016年商品房去庫存2.5億平米，占全年銷量的16%。從全國各省情況來看，貨幣化安置對商品房銷量貢獻較大的省份多為西北、中部、東北等人口凈流出、經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)。

在今年5月召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，國家確定了未來3年棚改的目標(biāo)，2018至2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，我們按照2017-2020年55%左右的棚改貨幣化安置比例、套均85平的假設(shè)測算，未來3年每年仍能帶來2.3億平米的去庫存規(guī)模，從而為三四線樓市平穩(wěn)提供有效支撐。

圖表4：全國棚改貨幣化安置去庫存測算

棚改完工套數(shù)

（萬套）貨幣化安置比例消化商品房庫存面積（萬平）全國商品房銷售面積（萬平）占全國商品房銷量比重

20144809%0.4012.13%

201560129.9%1.5012.812%

201660648.5%2.5015.716%

2017E60055%2.8116.617%

2018E50055%2.3415.315%

2019E50055%2.3415.315%

2020E50055%2.3415.315%

來源：Wind，中泰證券研究所

圖表5：全國各省16年棚改貨幣化安置去庫存對銷量

來源：Wind，中泰證券研究所

圖6：三四線房地產(chǎn)銷售額占半壁江山

來源：Wind，中泰證券研究所

圖7：三四線房地產(chǎn)投資額占比過半

來源：Wind，中泰證券研究所

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