為何說樓市下行趨勢已基本確立？

• 2017年11月21日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 241 8
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

近日，10月份金融數(shù)據(jù)、樓市指標(biāo)紛紛出爐，可謂“全軍覆沒”，為樓市嚴(yán)重失色的“金九銀十”給出了解釋。M2增速出現(xiàn)斷崖式下跌，支撐樓市上行的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)實質(zhì)性地由“放”轉(zhuǎn)“收”。

從哪些方面可以看出樓市下行趨勢已基本確立？

近日，10月份金融數(shù)據(jù)、樓市指標(biāo)紛紛出爐，可謂“全軍覆沒”，為樓市嚴(yán)重失色的“金九銀十”給出了解釋。M2增速出現(xiàn)斷崖式下跌，支撐樓市上行的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)實質(zhì)性地由“放”轉(zhuǎn)“收”。而從強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)控金融風(fēng)險的官方態(tài)度來看，貨幣回歸大幅寬松的空間幾乎不復(fù)存在。

中國樓市無論是價格、成交量還是投資增速都在政策的影響繼續(xù)下行，這種趨勢還會持續(xù)很久。

“2018年樓市或?qū)⒄w下行，市場防大起大落，房企須護(hù)好資金鏈?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任委員顧云昌給出市場預(yù)判。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一番分析后，也得出了“2018年甚至到2020年都是房地產(chǎn)小年”的結(jié)論。

樓市小年，或許已經(jīng)是對中國房地產(chǎn)最樂觀的預(yù)判。

M2增速斷崖式下跌

央行11月13日公布數(shù)據(jù)顯示，10月末，廣義信貸（M2）余額為165.34萬億元，同比增長8.8%。當(dāng)月新增人民幣信貸6632億元，社會融資規(guī)模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。

自有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來，我國M2增速長期保持在10%～30%兩位數(shù)的增速區(qū)間，今年10月末8.8%的增速刷新了30年以來(央行從1986年開始才系統(tǒng)地對外公布M2數(shù)據(jù))的歷史新低。

M2增速的放緩反映了央行穩(wěn)健中性的貨幣政策走向。央行在此前發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中就指出，當(dāng)前M2增速比過去低一些，需要全面客觀認(rèn)識。過去M2增速高于名義GDP增速較多，與住房等貨幣化密切相關(guān)，而目前住房商品化率已經(jīng)很高，貨幣需求增長相應(yīng)降低。同時，M2增速有所降低，正是加強(qiáng)金融監(jiān)管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套的合理反映。

招商銀行資產(chǎn)管理部分析師劉東亮分析表示，2016年后，貨幣政策已經(jīng)明顯出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，最明顯的是央行擴(kuò)表的速度變慢，央行事實上執(zhí)行了中性偏緊的貨幣政策，貨幣投放轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，M2增速出現(xiàn)斷崖式下跌，貨幣供給總量既受到外匯占款的影響，也受到央行主動縮減供給的影響。

房地產(chǎn)銷售增速繼續(xù)走弱

房地產(chǎn)銷售規(guī)模已經(jīng)連續(xù)4個月下滑。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～10月，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1～9月份回落2.1個百分點；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。兩項指標(biāo)的增速均連續(xù)4個月下滑。且與去年4月時的高點（銷售面積增長36.5%，銷售額增長55.9%）相比，增速大幅收窄。

其中，10月單月房地產(chǎn)銷售面積為14248萬平方米，銷售額為11086億元。環(huán)比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后，又一次出現(xiàn)同比下降。

10月又有一批城市陸續(xù)加入限售行列，以二線省會城市和大城市圈周邊城市居多。限售解禁時間多為2～3年，對投資投機(jī)需求的打擊更為直接。

交通銀行高級分析師夏丹預(yù)計，年末商品房銷售增速將會進(jìn)一步走弱。

個人按揭貸增速首現(xiàn)負(fù)增長

信貸收緊及首付貸、消費貸嚴(yán)查嚴(yán)打之下，個人按揭貸款同比增速也出現(xiàn)了近3年來的首次下降。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1~9月份回落0.6個百分點。其中，與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的定金及預(yù)收款38632億元，同比增長14.8%；個人按揭貸款19586億元，同比下降1%。

對于個人按揭貸款首現(xiàn)負(fù)增長的原因，歐陽捷認(rèn)為，銷售面積下降自然導(dǎo)致了按揭貸款增速的下降，而且由于央行在控制整個貸款的額度，所以銀行現(xiàn)在也沒錢，到年底的后兩個月，基本上銀行也不太會放款，所以按揭貸款增速還會繼續(xù)下降。

劉東亮預(yù)計，始于2016年的金融強(qiáng)監(jiān)管政策，未來數(shù)年可能常態(tài)化，特別是近期重要會議均特別強(qiáng)調(diào)了“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”的原則，未來金融監(jiān)管環(huán)境甚至可能會進(jìn)一步收緊。

開發(fā)商新開工動力不足

與銷售相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑并不平穩(wěn)。在經(jīng)過8月的持平，9月的提升后，房地產(chǎn)投資增速在10月再度出現(xiàn)下滑。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1～9月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資61871億元，增長9.9%，增速回落0.5個百分點。

開發(fā)商新開工動力不足。1～10月，房屋新開工面積同比增長5.6%，增速回落1.2個百分點；房屋施工面積同比增長2.9%，增速回落0.2個百分點。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速并未出現(xiàn)大幅下滑主要原因在于房企拿地?zé)崆橐廊桓邼q。1～10月份，房企土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%，增速比1～9月份提高0.7個百分點。

不過，拿地款增速出現(xiàn)下滑。1～10月份，房企土地成交價款9695億元，同比增長43.3%，增速回落3個百分點。

一線城市新房價格環(huán)比下降

銷售進(jìn)入低迷狀態(tài)，房價出現(xiàn)拐點也就為期不遠(yuǎn)了。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70個大中城市中15個熱點城市的房價同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。北京、上海、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10個城市新建商品住宅價格同比下降；北京、廣州、深圳、南京、鄭州、武漢、廈門等14個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，深圳10月新建商品住宅價格同比下降3.3%，環(huán)比下降0.1%；北京新建商品住宅價格同比下降0.2%，環(huán)比下降0.2%；廣州新建商品住宅價格環(huán)比下降0.2%。

從二手房價格來看，北京依舊是四個一線城市中降幅最大的（二手房價格環(huán)比下降0.5%），也是連續(xù)數(shù)月運行在下行通道的城市。四個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)13個月回落。

行業(yè)龍頭萬科在不久前的一次電話會議上對2018年做了展望：明年的房地產(chǎn)市場很可能迎來雙降，即銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)下滑；一二線城市房價趨穩(wěn)，上漲的可能性不大，但是也不會大幅回落；三四線小城因缺乏人口支持，房價會下跌。

一旦房地產(chǎn)市場的“雙降”成真，對于那些業(yè)績壓力大的開發(fā)商來說，只有一條路可以走，那就是降價走量。

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