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集體土地建租賃房有“授人以漁”的紅利效應(yīng)?

  • 2017年11月27日 FanTianQing來(lái)源:鳳凰網(wǎng) 640 37
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集體土地建租賃房有“授人以漁”的紅利效應(yīng)?何以見(jiàn)得?

房地產(chǎn),集體土地建租賃房,紅利效應(yīng)

集體土地建租賃房?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響?

集體土地建租賃房開(kāi)始“落地”。北京(樓盤(pán))發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》,提出2017~2021年供應(yīng)1000公頃集體土地,建設(shè)租賃住房。也就是,北京未來(lái)5年供應(yīng)1300公頃土地、建設(shè)50萬(wàn)套租賃住房的規(guī)劃中,集體建設(shè)用地供應(yīng)和建設(shè)占比就達(dá)76.9%。

2017年8月,國(guó)土部發(fā)文,選擇北京等13個(gè)城市作為集體土地建設(shè)租賃住房的首批試點(diǎn)城市。時(shí)隔不到3個(gè)月,北京試點(diǎn)方案就新鮮出爐。近日據(jù)悉,鄭州(樓盤(pán))也提出“在外來(lái)人口、租賃需求集中的鄭東新區(qū)及托管區(qū)域,運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目”,并明確承租人申領(lǐng)居住證、租滿(mǎn)3年后可享有規(guī)定的市民待遇及社會(huì)保障。預(yù)計(jì),其他11個(gè)城市將后續(xù)推出試點(diǎn)方案。

基于增加低租金租賃住房,滿(mǎn)足廣大新市民(以外來(lái)人口和大學(xué)畢業(yè)生為主)“扎根”城市的訴求,集體土地此種入市模式的意義更加彰顯。另外,建設(shè)租賃住房將是我國(guó)集體土地“同地同權(quán)”入市改革的重大突破,也是十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”改革的重大突破。

更重要的是,村集體、村民掌握集體建設(shè)用地入市的主導(dǎo)權(quán)(或是項(xiàng)目申報(bào)主體,或聯(lián)營(yíng)社會(huì)資本開(kāi)發(fā)中股權(quán)不低于51%),從而找到“三農(nóng)”分享城市化紅利的路徑。

土地“二元”制度下,城市國(guó)有土地與農(nóng)村集體土地,存在巨大的“級(jí)差地租”,即便相鄰也不例外。近兩年,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲,“級(jí)差地租”的鴻溝加深、加寬。由此,一邊是大城市近5年住宅供地完成率不足60%,住房供應(yīng)嗷嗷待哺,房?jī)r(jià)上漲明顯,廣大新市民住房問(wèn)題突出;另一邊則是,城市郊區(qū)或外圍(城區(qū)內(nèi)也有)集體建設(shè)用地低效閑置、亂象叢生,而農(nóng)民和村集體也無(wú)法分享城市化紅利。此外,突破土地“二元”用途管制的利益誘惑下,集體建設(shè)用地“房地產(chǎn)化”如火如荼,最典型的就是“小產(chǎn)權(quán)房”等違法建筑遍地開(kāi)花。結(jié)果違法交易、租賃頻繁,建筑消防安全隱患突出,區(qū)域土地成片利用和統(tǒng)一規(guī)劃被阻斷。

據(jù)筆者調(diào)研,大城市存量集體建設(shè)用地,要么建“小產(chǎn)權(quán)房”,要么村集體私下違規(guī)簽協(xié)議,低價(jià)租給企業(yè)建廠(chǎng)房或倉(cāng)庫(kù),不僅無(wú)系統(tǒng)的土地和空間規(guī)劃,還造成污染和淘汰產(chǎn)業(yè)復(fù)歸,安全隱患突出(如大興火災(zāi)),收益也很低,典型的野蠻生長(zhǎng)和“瓦片經(jīng)濟(jì)”。由此,不管是同地同權(quán)入市,還是建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場(chǎng),或是“三農(nóng)”分享城市紅利,集體建設(shè)用地既有的利用是風(fēng)險(xiǎn)隱患巨大、不可持續(xù)、低效粗放的“共輸”格局。2010年,為緩解公租房用地上的壓力,國(guó)土部批復(fù)北京、上海(樓盤(pán))作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租住房的首批試點(diǎn)。此后,北京推進(jìn)力度很大,平房鄉(xiāng)、唐家?guī)X、太舟塢等5個(gè)集體建設(shè)用地試點(diǎn),合計(jì)建設(shè)公租房1.28萬(wàn)套。

但是,政府主導(dǎo)的公租房收益太低,建設(shè)進(jìn)程緩慢,投資回收期長(zhǎng)(10年以上),加上銀行對(duì)“兩權(quán)”(集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán))抵押非常謹(jǐn)慎。由此,村集體和社會(huì)投資選擇觀望,公租房建設(shè)試點(diǎn)并不理想。從2010年啟動(dòng)至今,北京唐家?guī)X土井村公租項(xiàng)目仍未入市,平房鄉(xiāng)項(xiàng)目也未入住,目前兩個(gè)項(xiàng)目還在等待驗(yàn)收。集體土地入市之所以陷入困局,很大程度上在于國(guó)家對(duì)“好經(jīng)念歪”的顧慮,即農(nóng)民要分享紅利,但由于其處于弱勢(shì)地位,而基層政府利用土地的主動(dòng)權(quán)大、方式多樣,內(nèi)在激勵(lì)高,與資本和開(kāi)發(fā)商合謀,侵害農(nóng)民利益在過(guò)往普遍存在。于是,集體土地入市試點(diǎn)小心謹(jǐn)慎,即便原地踏步,也不能出現(xiàn)侵害農(nóng)民利益的現(xiàn)象。

筆者認(rèn)為,集體土地建租賃房,這是一條風(fēng)險(xiǎn)可控、具有最大公約效應(yīng)的可行路徑。

首先,集體建設(shè)用地規(guī)模很大。在建設(shè)用地分布上,很多城市的集體和國(guó)有基本“對(duì)半開(kāi)”。盡管亂象叢生、違法建筑遍地,但這些土地早已卷入城市化大潮。當(dāng)前要做的是,基于國(guó)家對(duì)于集體土地入市的大方向(同地同權(quán)、統(tǒng)一用地市場(chǎng)、農(nóng)民分享城市化紅利等),基于多方利益訴求,找到最大公約數(shù),將這部分已經(jīng)市場(chǎng)化或半市場(chǎng)化、偽市場(chǎng)化的土地和空間與廣大新市民、無(wú)房戶(hù)的有效需求對(duì)接起來(lái)。相比近年來(lái)由中高收入階層、投資和投機(jī)需求主導(dǎo)的樓市繁榮,這樣的供需匹配是最有效的匹配,也是房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制,更符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求。

另外,這些土地成本非常低(甚至零成本),早已完成了“三通一平”、“七通一平”。

從既有使用價(jià)值較低的現(xiàn)實(shí)出發(fā),針對(duì)城市居民的、市場(chǎng)化導(dǎo)向的租賃住房開(kāi)發(fā),能夠產(chǎn)生巨大的紅利效應(yīng),不僅能夠覆蓋再利用的各項(xiàng)成本,還能調(diào)動(dòng)起村集體、村民和社會(huì)資本的積極性。

更重要的是,租給代表和保持城市產(chǎn)業(yè)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的人力資本,能夠保護(hù)這個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力,補(bǔ)位中短期內(nèi)商品房市場(chǎng)從高位下滑。

其次,不管是國(guó)土部指導(dǎo)各地試點(diǎn)的文件中,還是北京的案例中,均規(guī)定村集體和村民的絕對(duì)主導(dǎo)權(quán),即他們或者作為租賃項(xiàng)目申報(bào)主體,或者在與社會(huì)資本的聯(lián)營(yíng)公司中占不低于51%的股權(quán),均明確指向,要尊重村集體和村民入市意愿,確保他們分享城市紅利。

再次,規(guī)定“只租不售”、單次租期不超過(guò)10年(杜絕“以租代售”),杜絕了資本的覬覦、杜絕了“房地產(chǎn)化”。

最后,集體建設(shè)用地地價(jià)本身就非常低,國(guó)家文件還規(guī)定,租賃房開(kāi)發(fā)采取“出讓金返還,只交稅金”的模式,再加上與市場(chǎng)租賃完全接軌,投資的收益率可達(dá)10%左右,社會(huì)資本和村集體、村民參與積極性提高了。

更重要的是,相比一次性補(bǔ)償?shù)恼魇漳J?,建租賃房并分享租金收益是以漁網(wǎng)(租賃房)補(bǔ)償獵槍?zhuān)ǚN糧食、開(kāi)辦集體企業(yè)),具有長(zhǎng)期分享城市化紅利的效應(yīng)。(作者為深圳(樓盤(pán))市房地產(chǎn)研究中心研究員)

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