住房租賃領(lǐng)域年內(nèi)有望立法

• 2018年4月3日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 1052 67
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  2018-2023年版房地產(chǎn)代理項目可行性研究咨詢報告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)代理項目可行性研究報告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告。報告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

以創(chuàng)新模式開發(fā)長租房源供給，住房租賃領(lǐng)域年內(nèi)有望立法。

需防范住房租賃領(lǐng)域的金融風(fēng)險

一位珠三角的房企高管對記者指出，當(dāng)前珠三角地區(qū)的租金水平和樓價相比仍然處于較低水平，一旦迎來住房租賃需求的大規(guī)模爆發(fā)，租金水平將無可避免迎來大幅度上升。在該名高管看來，當(dāng)住房租賃成為大勢所趨之時，“存房”業(yè)務(wù)如何應(yīng)對租金上漲以及隨之可能帶來的普遍違約風(fēng)險，值得相關(guān)金融機(jī)構(gòu)深思。

在國家的政策導(dǎo)向下，住房租賃市場必然迎來迅速發(fā)展期。在此背景下，大量信貸資金和社會資金涌入到住房租賃金融領(lǐng)域逐利是必然趨勢。與“存房”業(yè)務(wù)類似的金融創(chuàng)新在住房租賃領(lǐng)域也正不斷產(chǎn)生。如何防范風(fēng)險成為業(yè)內(nèi)關(guān)注重點。

在住房租賃領(lǐng)域的金融創(chuàng)新，有針對業(yè)主的“存房”業(yè)務(wù)，也有針對租賃消費(fèi)端的“安居貸”?！鞍簿淤J”雖然在極大程度上方便了租客，但也為投機(jī)者提供了可乘之機(jī)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款這樣的金融行為實質(zhì)上為租賃提供了增加金融杠桿的機(jī)會，則必然會增加投機(jī)者利用漏洞的概率。 “過去房租漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來租金很可能會出現(xiàn)大漲?！?/p>

一位在廣東佛山的融資擔(dān)保公司從事相關(guān)工作的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前眾多銀行對于房屋租賃貸款和其他的消費(fèi)貸在放款手續(xù)上并沒有太大的不同。因此從理論上來說，房屋租賃貸款進(jìn)入樓市投機(jī)者手中其實并不難?！?/p>

該名融資擔(dān)保公司工作人員向記者表示，擔(dān)保公司與一些銀行有合作協(xié)議已經(jīng)是全行業(yè)公開的“秘密”。擔(dān)保公司每年配合銀行向外放款，雖然貸款會進(jìn)入征信系統(tǒng)，但因為這部分貸款均屬于“小額貸款”，因此在銀行審批上比較寬松，“只要征信不出問題，基本上都能夠獲批”。

據(jù)該名負(fù)責(zé)人介紹，目前其所在平臺借貸年利率達(dá)5.4%，在征信沒有問題的情況下，個人無需任何抵押物就能夠從單家銀行最多貸70萬元，如果同時向多家銀行提出貸款要求，一次甚至能夠貸到200萬元?！斑^去我們都建議客戶通過消費(fèi)貸或者裝修貸來辦，這樣的話雖然利息較高，但是容易放貸。現(xiàn)在有了政策鼓勵，越來越多銀行則以房屋租賃貸款名義放貸了。”

“愛租哪”合伙人陳其東在接受媒體采訪時也指出，與目前互聯(lián)網(wǎng)金融提供的“信用貸”“消費(fèi)貸”“過橋貸”等類似，房屋租賃貸款很容易變成樓市“加杠桿”的工具。在陳其東看來，如果沒有有效的防范措施，很容易被炒房者利用?；ヂ?lián)網(wǎng)金融開展業(yè)務(wù)沒有地域限制，雖然方便消費(fèi)者，但是無法核實客戶需求的真實性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真?zhèn)蔚确矫妫ヂ?lián)網(wǎng)金融公司還缺乏好的辦法。

不過，作為全國首批12個開展住房租賃試點的城市之一，佛山在租賃平臺的建設(shè)上給出了一個可供參考的解決方案。據(jù)佛山市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，其租賃平臺上的房屋來源均有保障，企業(yè)房源均由建設(shè)銀行與知名品牌公寓租賃企業(yè)共同運(yùn)營，所有房源信息都經(jīng)過核實后發(fā)布；個人房東房源信息均需經(jīng)過在線核真、實地核實、后臺審核才能發(fā)布。此外，平臺通過對接政府系統(tǒng)檢核，對房屋租賃關(guān)鍵信息進(jìn)行校驗，保證平臺房源和圖片的真實可靠，解決“黑房源”“假房源”問題。同時，該平臺還引入“刷臉認(rèn)證”“OCR（光學(xué)字符識別）識別”“電子簽名”，與公安部戶籍系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等手段，保證市場參與主體和操作的真實性，提高交易主體、房源和備案信息的安全性、可靠性。

除了在監(jiān)管上收緊，楊現(xiàn)領(lǐng)對記者指出，房租貸就是一種“消費(fèi)貸”，也存在套現(xiàn)的可能，因此必須要完善款項的審批，對貸款資格設(shè)置門檻進(jìn)行審核，同時堅決懲處挪作他用等行為。

楊現(xiàn)領(lǐng)對記者指出，此前，炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。而市場的過度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級貸款”，加大房地產(chǎn)波動和金融風(fēng)險。

住房租賃領(lǐng)域年內(nèi)有望立法

3月14日，中國政府網(wǎng)公布國務(wù)院2018年立法工作計劃。根據(jù)計劃，為提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會治理，將由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部起草制定包括住房銷售管理條例、住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例在內(nèi)的多部條例法規(guī)。

據(jù)中國指數(shù)研究院估算，到2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億，市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元，是目前的4倍以上。然而，目前中國城市租賃住房中只有不到10%來自政府和各類住房租賃企業(yè)，國際上許多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體該比例通常在20%-30%。

楊現(xiàn)領(lǐng)對記者表示，當(dāng)前住房租賃市場中機(jī)構(gòu)房源占比過低，不利于住房租賃關(guān)系的穩(wěn)定。未來，多種來源并舉的租賃市場將為租房者提供更透明的信息和更規(guī)范的服務(wù)，租賃行業(yè)本身也能得到更健康的發(fā)展。

在住房租賃市場的發(fā)展和規(guī)范過程中，法律的引領(lǐng)作用十分重要。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，加快住房租賃的立法進(jìn)程不僅能為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)增加租賃住房投資持有和運(yùn)營管理這兩種業(yè)務(wù)模式，拓寬行業(yè)發(fā)展空間；也有利于正確引導(dǎo)金融資本進(jìn)入行業(yè)，增加了租賃住房相關(guān)資產(chǎn)的證券化機(jī)會，有利于引導(dǎo)居民從直接買房投資向購買相關(guān)受益憑證的間接投資方式的轉(zhuǎn)變。

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