長租公寓盈利仍是難題 資產(chǎn)證券化將成突破口

• 2018年6月4日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 342 15
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  2018-2023年版房地產(chǎn)中介產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費(fèi)者分析、競爭對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

長租公寓盈利仍是難題，資產(chǎn)證券化將成突破口。

何亮宇說，保利租賃住房REITs、碧桂園租賃住房REITs等多單租賃住房REITs的成功落地說明，長租公寓發(fā)展方向是資產(chǎn)證券化。不同于傳統(tǒng)的融資工具，REITs以資產(chǎn)為標(biāo)的進(jìn)行資本運(yùn)作，在盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，將“資產(chǎn)池”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y金池”，在有效解決“重資產(chǎn)”長租公寓投資回收周期過長的同時(shí)，為“重資產(chǎn)”企業(yè)打造后端退出平臺(tái)，完善“重資產(chǎn)”企業(yè)“開發(fā)、持有、證券化退出”的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，能夠使企業(yè)在前端土地儲(chǔ)備、開發(fā)等環(huán)節(jié)無“后顧之憂”。

毫無疑問，REITs是持有“重資產(chǎn)”的企業(yè)布局租賃住房業(yè)務(wù)，甚至迅速占據(jù)租賃住房市場的重要投融資工具。

“長租公寓市場要獲得良好發(fā)展，需要打通募投管退的全產(chǎn)業(yè)流程。退出渠道的通暢性及定價(jià)作用，是資金愿意市場化參與長租市場的重要前提?！痹氨硎荆壳?，資產(chǎn)證券化是重要的退出方式，但也有很多問題需要解決，其中特別值得關(guān)注的一個(gè)問題是，國內(nèi)缺乏長期限的權(quán)益類投資人，以至于大部分所謂的以資產(chǎn)證券化方式退出都是一種債性的再融資。

“從間接投資的角度來看，未來投資租金類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將成為保險(xiǎn)資金支持長租公寓行業(yè)發(fā)展的重要手段?！睎|方金誠分析師徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)看，長租公寓融資最常用的手段是將租金等資產(chǎn)證券化后通過二級(jí)市場融資。保險(xiǎn)資金的負(fù)債久期較長，和期限較長的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有很高的匹配度。

徐承遠(yuǎn)表示，隨著長租公寓行業(yè)的發(fā)展，未來此類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品會(huì)處于持續(xù)增長的態(tài)勢，而保險(xiǎn)資金可以通過購買產(chǎn)品的方式持續(xù)為長租公寓行業(yè)提供資金支持。同時(shí)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行償付，具有風(fēng)險(xiǎn)隔離作用，保險(xiǎn)公司可以更好控制投資收益。

需嚴(yán)把“資產(chǎn)關(guān)”

何亮宇提醒，資產(chǎn)證券化是長租公寓行業(yè)完整商業(yè)模式不可或缺的一環(huán)，但必須把好“資產(chǎn)關(guān)”。對(duì)于真正布局租賃住房的企業(yè)、有真實(shí)良好租賃運(yùn)營的資產(chǎn)，應(yīng)持續(xù)鼓勵(lì)和支持其證券化運(yùn)作。同時(shí)，嚴(yán)把“資產(chǎn)關(guān)”也是避免“房企借租賃住房政策風(fēng)口、過度融資”的有效方式。

何亮宇認(rèn)為，在租賃住房市場及租賃住房證券化發(fā)展的初期，建議監(jiān)管部門在項(xiàng)目落地審批時(shí)綜合考量項(xiàng)目整體情況（如發(fā)行人資質(zhì)、物業(yè)資產(chǎn)區(qū)位與品質(zhì)、發(fā)行規(guī)模與估值比重、運(yùn)營商發(fā)展規(guī)劃等）以把握具體審核標(biāo)準(zhǔn)，既符合市場的實(shí)際情況，同時(shí)體現(xiàn)對(duì)行業(yè)的鼓勵(lì)和扶持，以推動(dòng)租賃住房行業(yè)健康發(fā)展。

“目前長租的盈利性不高，且在市場早期，規(guī)模優(yōu)勢是非常重要的先發(fā)優(yōu)勢，所以企業(yè)追求規(guī)?；瘮U(kuò)張很自然?！痹皬?qiáng)調(diào)，長期來看，行業(yè)健康發(fā)展需要注重運(yùn)營。監(jiān)管層在政策制定時(shí)可以體現(xiàn)對(duì)運(yùn)營能力的鼓勵(lì)，投資人在投資決策時(shí)，也需要對(duì)運(yùn)營能力進(jìn)行定價(jià)。

李冰表示，真的想讓普通投資人購買長租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，要看運(yùn)營管理帶來的增值。針對(duì)長租公寓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，需要關(guān)注經(jīng)營能力，不能任其野蠻生長，只有經(jīng)營管理真的具備條件的企業(yè)才能被認(rèn)可去發(fā)行產(chǎn)品。

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