上市房企整體負(fù)債普遍走高 融資渠道未來(lái)將繼續(xù)收緊

• 2018年6月5日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng) 213 5
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究咨詢報(bào)告

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近日，多家房企陸續(xù)中止了公司債發(fā)行，據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，中止發(fā)行債券累計(jì)金額接近500億元，融資持續(xù)收緊。

不僅如此，從60家重點(diǎn)房企來(lái)看，90%的企業(yè)總有息負(fù)債都有所上漲，且超過一半的企業(yè)負(fù)債增速有所增加。2017年各大房企的規(guī)模發(fā)展十分迅猛，合約銷售額超過千億的企業(yè)已達(dá)17家。而規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)也伴隨著負(fù)債增加，2017年銷售TOP20房企總有息負(fù)債約為27811億元，相較于2016年增長(zhǎng)約40%?！芭c規(guī)模增長(zhǎng)基本同步，漲幅超過整體行業(yè)水平”。

克而瑞方面指出，綜合來(lái)看，2017年房企的償債壓力較2016年末有所增加。主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是杠桿加大，整體凈負(fù)債率抬升至91%；二是現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比均有了不同程度的“惡化”，盡管短期壓力仍然不大，部分企業(yè)需要警惕；三是在國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控和融資收緊的背景下，房企或選擇“揚(yáng)帆出?！保蜻x擇創(chuàng)新類融資方式，融資成本未來(lái)或?qū)⒎磸棥?/p>

同策研究院的研報(bào)也指出，龍頭房企的規(guī)模性擴(kuò)張加劇了企業(yè)的負(fù)債水平?！皬陌踩呺H的維度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是否能覆蓋流動(dòng)負(fù)債，是反映企業(yè)短期償債能力的體現(xiàn)”。上述同策研究院分析人士表示，房企流動(dòng)負(fù)債大幅攀升，反映出短期償債壓力增加，實(shí)際運(yùn)營(yíng)中現(xiàn)金流緊張，若要保持現(xiàn)金流安全就需增加借貸。

該機(jī)構(gòu)指出，2017年旭輝地產(chǎn)通過“借新還舊”的方式，以低成本融資置換高成本融資、長(zhǎng)期借款置換短期借款，達(dá)到改善債務(wù)結(jié)構(gòu)的目的。截至2017年底，旭輝一年內(nèi)到期的銀行及其他借款金額62.27億元，一年內(nèi)到期的公司債券50.93億元，合計(jì)118.2億元；一年后到期的有息負(fù)債（銀行及其他借款、票據(jù)、公司債等）合計(jì)354.19億元。

融資渠道未來(lái)將繼續(xù)收緊

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示，事實(shí)上，自2016年四季度以來(lái)，房企融資渠道開始持續(xù)收緊，開發(fā)貸、再融資、公司債以及非標(biāo)融資都先后收緊，尤其是2018年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財(cái)借道非銀通道（非標(biāo)）流向地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束。

樂加棟說，從房企融資的具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年下半年以來(lái)房企的融資規(guī)模持續(xù)收縮，2017年房企取得借款以及發(fā)行債券的融資規(guī)模同比下滑21%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，房企近期的發(fā)債確實(shí)出現(xiàn)一些波折，或意味著發(fā)債方面政策還是有收緊的趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋，一方面樓市調(diào)控依然繼續(xù)，如果盲目允許企業(yè)發(fā)債，在緩解企業(yè)資金緊張的同時(shí)，也會(huì)一定程度上緩解房源入市的進(jìn)度，影響市場(chǎng)供給，達(dá)不到調(diào)控效果。另一方面，考慮到當(dāng)前金融環(huán)境有收緊的導(dǎo)向，以及未來(lái)利息兌付等壓力，從這個(gè)角度，積極的管制有必要，符合當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控的導(dǎo)向。

“實(shí)際上，房地產(chǎn)公司債發(fā)行審核謹(jǐn)慎對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以起到警示作用”。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，企業(yè)發(fā)債等方面節(jié)奏要快，否則政策變動(dòng)的不確定性很多，這也容易帶來(lái)很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

多位業(yè)內(nèi)分析人士指出，隨著境內(nèi)融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道，后期的融資成本也將很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。

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